Adrian Gubčo 31.12.2025 21:09

2025: Sen o kompaktnom meste sa stáva realitou – aspoň na papieri

Bratislava už roky hovorí o svojej budúcej vízii – o vzniku kompaktného mesta viacerých centier s výbornou dostupnosťou bývania aj služieb, kvalitnými verejnými priestormi a efektívne fungujúcou verejnou dopravou. Rok 2025 by mohol byť v napĺňaní tohto sna jedným z kľúčových. Jeho realizáciu však sťažujú tradičné bratislavské problémy aj riziká, spojené s dosahmi štátnych politík.

Zdroj: Ministerstvo obrany SR, Nino Belovič / YIM.BA, Bratislava - Hlavné mesto SR

Následky multikríz sú doteraz citeľné

Keď v roku 2020 svet naplno zasiahla pandémia koronavírusu COVID-19, bolo zrejmé, že sa to odrazí aj na podobe rozvoja miest. Keď sa k tomu pridalo vypuknutie totálnej vojny na Ukrajine a masívna inflácia, komentátori začali pracovať s pojmom multikríza. Kombinácia viacerých negatívnych faktorov výrazne ovplyvnila rozhodnutia súkromných investorov, klientov aj verejného sektora.

V Bratislave sa to odrazilo na masívnom prepade a odkladaní výstavby – najprv totiž poklesol záujem o kancelárske priestory, po drastickom zvýšení hypotekárnych sadzieb na určitú dobu aj o bývanie. Developeri preto posúvali realizáciu viacerých projektov, resp. ich ďalších etáp. Rozpočty museli prehodnocovať aj samosprávy, keďže výpadky vo financovaní sa štát rozhodol vykryť práve zo zdrojov omnoho lepšie hospodáriacich obcí a miest.

Keďže výstavba má určitú zotrvačnosť, dodnes sú citeľné dopady týchto rozhodnutí. V Bratislave sa preto v priebehu tohto roka dokončil relatívne malý objem nových projektov, minimálne v oblasti privátneho sektora. Mesto bolo schopné realizovať niekoľko projektov vďaka externému financovaniu, ktoré nebolo natoľko závislé od hospodárskych cyklov.

Jedným z najvýznamnejších dokončených projektov v tomto roku tak bola kancelárska veža Zwirn Offices od YIT Slovakia, ktorá dotvorila exponovanú križovatku Košickej, Svätoplukovej a Mlynských nív. Súvisiaca rezidenčná časť bola dokončená na sklonku minulého roka. V downtowne bol definitívne dobudovaný aj projekt Metropolis od Mint Investments, ktorý túto časť mesta doplnil pomerne netypickou dvojicou veží, tvoriacich veľké písmeno M.

K ďalším relatívne významnejším projektom možno zaradiť (s privretými očami, keďže ešte určité práce prebiehajú) Florian Residence I od Alto Real Estate, prinášajúci víziu scelenia dôležitej časti Starého Mesta, Záhradnícku od Immocapu, kde sa mení bývalá kancelárska budova na bytovku, a Millhaus od toho istého developera, ktorý doplní formujúci sa bulvár Mlynské nivy. Dokončené boli aj nadštandardné projekty ako Apartmánový dom Zelený dvor, Mestská vila Gledíčia, Pod Vinicami alebo Winehills.

Na Trnavskej ceste bol dobudovaný projekt Green Atrium od Haberl Real Estate, v Ružinove bola definitívna ukončená aj výstavba Rezidencie Mierová (v minulosti známej ako Treenium) a prestavba objektu v Ružovej doline 33. Cresco Real Estate získalo kolaudáciu na dúbravské Agáty, v Podunajských Biskupiciach bol dokončený kontroverzný Bytový dom Geologická.

Špeciálnou realizáciou je centrála spoločnosti Innovatrics pri železničnej zastávke Vinohrady, ktorá zaujala architektúrou aj technickou vyspelosťou. Nové kancelárie pribudli aj na Račianskej v budove Zváračák. Do kategórie občianskej vybavenosti možno zaradiť dobudovanie retail parku Podunajská Brána v Podunajských Biskupiciach.

Z pohľadu verejného sektora bolo najvýznamnejším projektom – hoci v skutočnosti stále nie je dokončený – predĺženie Petržalskej radiály do Janíkovho dvora. Realizácia i dokončovanie je spojené s mnohými prieťahmi a škandálmi, faktom však je, že trať je od leta funkčná. Omnoho lepšie z tohto pohľadu dopadla modernizácia vozovne Krasňany, ktorá bola síce odovzdaná s určitým meškaním, avšak len málo výrazným. Otvorený bol aj nový most cez Malý Dunaj vo Vrakuni, nový parkovací dom v Karlovej Vsi a Železnice Slovenskej republiky ukončili elektrifikáciu trate do Marcheggu.

K významným verejným projektom možno zaradiť aj dokončenie prvého nájomného bytového domu po dlhej dobe na Muchovom námestí v Petržalke. Hlavné mesto taktiež odovzdalo zrevitalizovanú Dunajskú ulicu a Ul. 29. augusta s dôležitou cyklotrasou, Staré Mesto zrevitalizovalo na dobrej úrovni Konventnú, Puškinovu a Hlbokú cestu, Ružinov upravil verejné priestory na Ostredkoch, Rača pri základnej škole na Plickovej.

Naostatok, zmieniť možno ešte atraktívne projekty rekonštrukcií starších budov a pamiatok. Zrevitalizovaný bol Propeller na dunajskom nábreží, bývalý hotel Palace na nároží Poštovej a Obchodnej sa zmenil na bývanie. Úrad vlády SR pokročil v obnove svojho areálu, čoho súčasťou je aj nový vstup s historizujúcim objektom. Veľká obnova bola ukončená na Ekonomickej univerzite, kde sa zmodernizovali hlavné výučbové objekty a pokračuje sa v úpravách internátov.

Hoci tento výpis pôsobí rozsiahlo, v skutočnosti nejde o tak veľký počet projektov. Ostáva konštatovať to isté, čo aj minulý rok – daný počet dokončených súkromných i verejných projektov je na mesto veľkosti a významu Bratislavy nedostatočný. Dobrou správou však je, že vďaka oživeniu trhu spred dvoch rokov by sa už v priebehu roka 2026 mohol začať tento nepriaznivý trend otáčať k lepšiemu.

Sprevádzkovanie električkovej trate v Petržalke bolo veľkou udalosťou. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Na trhu panuje mierny optimizmus

Rok 2024 zhodnotili realitní experti ako rastový, čo rozhodne platilo v porovnaní s rokom 2023. Uplynulých dvanásť mesiacov by z tohto pohľadu bolo možné označiť ako stabilných. Na rezidenčnom trhu bolo viditeľné oživenie, spojené so silným dopytom po bývaní. Dané to je miernym poklesom úrokových sadzieb, spojeným s prispôsobením sa trhu novej realite – kupujúci si už uvedomujú, že úroky pod 1% boli historickou anomáliou.

Výsledkom je súčasná situácia, keď je pomer medzi dopytom a ponukou v podstate v rovnováhe. Na trhu je k dispozícii približne štyritisíc voľných bytov v novostavbách vďaka ohlasovaniu nových projektov, resp. štartom nových etáp starších zámerov. Rast cien nie je už taký dramatický ako pred pandémiou, predajná cena nových bytov sa blíži k päťtisíc eurám za meter štvorcový. Ponuková je vyššia, čo je však dané prítomnosťou pomerne veľkého počtu nadštandardných nehnuteľností v ponuke.

Výsledkom je štart viacerých projektov, ktoré boli na istú dobu odložené, príp. developeri púšťali na trh len menší objem bytov. Ponuka sa rozšírila najmä v Slnečniciach od Cresco Real Estate, Neste a Rakyte od Lucronu alebo Čerešniach od ITB Development. Stavebníci zároveň rozbehli výstavbu nových etáp týchto zámerov. Predávali sa však aj drahšie nehnuteľnosti, napríklad v Sky Park Tower, Florian Residence, Downtown Yards, Ganz House, Millhause, Kvarteri a ďalších.

Na druhej strane, panuje zhoda, že dostupnosť bývania je nízka a nijako sa nezlepšuje. Pre časť ľudí je predstava o vlastnom bývaní nedosiahnuteľná už len preto, lebo nezískajú hypotéku. Možnosť zvýhodneného bývania je navyše nástrojom pre lákanie či udržanie zamestnancov. Preto sa v priebehu tohto roka naďalej intenzívne hovorilo o rozvoji komerčného i nekomerčného nájomného bývania.

Aktivizovať sa začína štát, ktorý získal prvé desiatky nájomných bytov v Ovocných Sadoch a ďalšie chce rozvíjať v spolupráci s privátnymi partnermi. Hlavné mesto získalo stovku nájomných bytov v petržalskom projekte a blíži sa k štartu projektu v Ružinove. Okrem toho chce stavať aj bytovku, resp. ubytovňu pre zamestnancov v areáli v Janíkovom dvore. Developer Penta Real Estate zase naznačil, že skúma možnosť rozvoja študentského bývania v rámci developmentu na Vajnorskej.

V priebehu uplynulého roka pokračoval aj trend rekonštrukcií starších kancelárskych budov na bývanie, pričom nie je dôvod pochybovať o tom, že bude pokračovať. Napriek tomu prebieha určitý rozvoj kancelárskeho segmentu, keďže špičkové spoločnosti majú aj naďalej záujem o kvalitné a moderné priestory. Miera neobsadenosti je pomerne vysoká – takmer 14,5% - líši sa ale v závislosti od lokality a kvality budovy. Popredné projekty v downtowne sú na tom lepšie.

V priebehu tohto roka sa dokončili v podstate len tri kancelárske projekty, teda Zwirn Offices, Zváračák a Vydrica Offices, zopár ich sa však naštartovalo, resp. sú tesne pred štartom. Ide predovšetkým o Istropolis Atrium a Istropolis Tower od Immocapu a kancelársku časť projektu PARQ Zátišie od Atrios Real Estate. Novú centrálu postaví Immocap aj pre ZSE, pričom na pozemku už prebiehajú prípravné práce.

V oblasti retailu bolo správou roka ukončenie predaja nákupného centra Bory Mall, ktorého vlastníkom sa stal český ZFP realitní fond. Cena nebola zverejnená, pôjde však o stovky miliónov eur, ktoré predávajúci, teda Penta Real Estate, využije pri svojej ďalšej expanzii. WOOD & Company, ktoré ovláda po Auparku aj Vivo!, ohlásilo plány na rekonštrukciu tohto nákupného centra. Z retailových projektov pribudla, ako bolo zmieňované, Podunajská Brána a niekoľko retailových parkov by malo vzniknúť na okrajoch mesta.

Developeri okrem toho ohlásili či dokonca naštartovali niekoľko projektov v oblasti logistiky. Príkladom je Alto Real Estate, ktoré v Rači rozbehlo projekt STORE.TO. Ďalšie zámery majú pribudnúť vo väzbe na diaľnicu D4 alebo rýchlostnú cestu R7 v juhovýchodnej časti Bratislavy.

Dopyt tento rok prial veľkým projektom v centre mesta aj na jeho okrajoch. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Mesto viacerých centier sa stáva realitou

Veľkou víziou súčasných mestských plánovačov je pretvoriť Bratislavu na mesto viacerých centier. Kým v minulosti mala slovenská metropola jedno jasne definované jadro, ktoré na seba viazalo nielen bývanie, ale aj obrovské množstvo pracovísk, inštitúcií a najvýznamnejších verejných a zhromažďovacích priestorov, dnes je cieľom túto záťaž rozložiť. Slúžiť k tomu majú lokálne centrá, obsahujúce vybavenosť, pracoviská aj rekreačné možnosti, takže sa zníži tlak na mobilitu a infraštruktúru.

Ide o vývoj, typický pre veľké metropoly, s oneskorením však prichádza aj do Bratislavy. Určité náznaky možno sledovať už roky – napokon, vznik downtownu je jeho súčasťou. Jeho pokračujúci rozvoj aj v tomto roku posilní jeho význam v rámci metropoly, keď tu v priebehu najbližších rokov pribudnú ďalšie tisíce bytov, ale aj kancelárske priestory a retailové prevádzky. Dôležité je, že priestor tradične vnímaného downtownu už začína byť pritesný, preto sa táto štvrť začína „rozlievať“ do okolia.

Na začiatku tohto roka padlo jedno z dôležitých rozhodnutí pre budúci rozvoj Bratislavy. Mestské zastupiteľstvo schválilo zmenu Územného plánu pre tzv. Celomestské centrum v Petržalke. Otvorilo tým rozvoj územia medzi Starým mostom a Prístavným mostom, kde má vzniknúť veľkomestská zástavba v rámci projektov Nové Lido od JTRE a Southbank od Penta Real Estate. Spojená bude s množstvom novej vybavenosti i verejných priestorov, pričom developeri mestu vyplatia desiatky miliónov eur.

Pokračuje aj transformácia Mlynských nív, kde sa konkretizovala predstava využitia niektorých pozemkov a developeri nakupovali ďalšie. Dnes je už prakticky isté, že počas najbližších rokov prejde táto oblasť dramatickou zmenou. Aj v tomto prípade má Bratislava inkasovať desiatky miliónov eur, ktoré má reinvestovať v území.

V priebehu tohto roka padli významné rozhodnutia v prípade ďalších potenciálnych sekundárnych centier Bratislavy. Schválená bola zmena Územného plánu pre lokalitu Palma, takže Corwin môže pokročiť v prípade na výstavbu svojho vlajkového projektu s novými mestskými blokmi či námestím. Prvá časť Istropolisu dostala stavebné povolenie a v krátkom čase sa má pridať ďalšia, takže sa konečne zmení Trnavské mýto. Stavebné povolenia získalo aj pokračovanie rozvoja nábrežia na mieste bývalého PKO v podobe projektov River Park II od JTRE a Q od Cresco Real Estate, do výstavby zas vstupuje prestavba petržalskej smaltovne.

Všetko navyše smeruje k redevelopmentu územia bratislavského Zimného prístavu. Do témy aktívne vstúpil štát, ktorý chce rozvoj lokality zveriť do rúk investora zo Spojených arabských emirátov. Ide o nečakaný postup, keďže sa zdalo, že mesto spoločne s Verejnými prístavmi a Ministerstvom dopravy SR chceli lokalitu ešte predtým zaregulovať. Táto aktivita preto vyvoláva obavy zo zle nastavenej výstavby.

Každopádne, tohtoročné rozhodnutia, či už ide o zmeny regulácie alebo stavebné povolenia, otvárajú cestu ku vzniku skutočne celistvého mesta so sekundárnymi, lokálnymi centrami. K tomu sa pridávajú ešte ostatné zámery a aktivity – veľký rozvoj v okolí Kuchajdy, do budúcna Pasienkov a pozdĺž Bajkalskej ulice, transformácia zostávajúcich brownfieldov, napríklad na Teslovej či premena Zváračského ústavu, ale aj budovanie okrajovejších štvrtí s ich centrami (Slnečnice, Nesto, Bory, Rakyta a výhľadovo Nové Vajnory alebo Edel).

Celkom zreteľne sa začína črtať vízia omnoho hustejšie zastavaného, no zároveň funkčnejšieho a živšieho mesta. Tento vývoj vcelku komplexne mapuje aj v tomto roku vydaná kniha Rozumne plánované mesto, ktoré plastickým spôsobom načrtáva víziu budúcej Bratislavy.

Bratislava bude vďaka zmenám Územného plánu omnoho kompaktnejšia. Zdroj: JTRE

Bratislava medzi lídrami v kvalite života?

Slovenské hlavné mesto sa v posledných rokoch v čoraz väčšej miere inšpiruje vyspelými európskymi metropolami pri investíciách do verejného priestoru, mobility či občianskej vybavenosti. Kľúčovou prioritou je najmä verejný priestor. Magistrát a Metropolitný inštitút Bratislavy venovali množstvo pozornosti nastaveniu princípov jeho rozvoja a postupne začína tento prístup prinášať určité ovocie.

Demonštrovať to mala najmä tohtoročná obnova časti Dunajskej ulice. Mesto ju ohlásilo len vo februári a v lete už bola realitou. Priniesla pritom výrazné zvýšenie kvality priestranstiev pre chodcov a cyklistov, pričom automobilovej dopravy sa dotkla minimálne. Zrealizované zásahy boli jednou z najviditeľnejších demonštrácií potenciálu mestských manuálov verejných priestorov.

Vlajkovou loďou mestských investícií je však rekonštrukcia Námestia SNP a priľahlých plôch, označovaná aj ako Živé námestie. Po dlhých rokoch príprav sa konečne pristúpilo k realizácii prvej etapy, nateraz zahŕňajúcej spodnú časť Poštovej a okolie Pamätníka SNP. Po celkovom dokončení, zahŕňajúcom aj Námestie Nežnej revolúcie a výhľadovo aj Kamenné námestie, prinesie tento projekt dramatické zlepšenie obrazu centra Bratislavy. Dôležité je, že developer Lordship začína s prvými stavebnými aktivitami v okolí hotela Kyjev, ktoré prinesú ďalšie zvýšenie úrovne lokality.

Mesto ohlásilo v roku 2025 ďalšie plány a projekty, ktoré majú zvýšiť kvalitu verejných priestranstiev. Začať sa má s revitalizáciou okolia zastávky Zochova, na čo nadviaže aj Staré Mesto obnovou Kozej. Upraví sa okolie kúpeľov Grössling, ktoré už taktiež zúfalo čakajú na rekonštrukciu. Zlepšiť by sa malo aj okolie viacerých škôl v rámci projektu Mesto pre deti.

S deťmi súvisia aj očakávané investície do rozvoja Bratislavského lesoparku – napríklad veľká rekonštrukcia detského šantiska na Kolibe alebo obnova Areálu hier Radosť pri Štrkovci. Bratislava si stanovila mimoriadnu ambíciu byť jedným z najlepších miest pre výchovu detí v Európe. Postupne robí kroky k tomu, aby nešlo len o papierový cieľ.

Európsku úroveň chce mesto podľa vlastných slov dosiahnuť aj v kvalite verejnej dopravy a mobility celkovo. Preto ohlasuje ďalšie investície do rozvoja električkových tratí, pokročilo v rozširovaní trolejbusovej siete, nakupuje nové vozidlá a plánuje zmodernizovať vozovňu v Jurajovom dvore. Bratislava ďalej pokračuje v rozširovaní parkovacích zón a zvyšuje príjmy z regulácie parkovania, ktoré následne reinvestuje do parkovacích domov a ďalších dopravných zámerov. Tento rok pribudlo niekoľko cyklotrás (najmä v Petržalke, Starom Meste, Lamači a Novom Meste) a konečne by sa malo začať s budovaním trasy do Devína.

Ide o pozitívne kroky, hoci by neboli prakticky možné bez dostupnosti európskych zdrojov. Netreba taktiež zabúdať, že v prípade niektorých zámerov výrazný pokrok nenastal. Stále nie je jasné, kedy vznikne nová električková trať v downtowne, kedy sa zmodernizuje aj Račianska radiála, ako je na tom predĺženie Saratovskej do Borov, ktoré bolo pripravené na výstavbu a či sa niekedy zrealizujú strategické dopravné projekty ako predĺženie Tomášikovej alebo Severná tangenta.

Bratislava tak robí viacero dôležitých pokrokov na ceste k mestu s európskou kvalitou života. Nanešťastie si ale vyberá len „nízko visiace ovocie“ alebo témy, kde je možné získať externé financovanie. V iných otázkach – okrem dopravných projektov aj v rozvoji dostupnosti bývania, zveľaďovaní kultúrnej infraštruktúry a ekosystému, podpore podnikania a skvalitňovaní technickej infraštruktúry – však už také úspechy nemá.

Nové šantisko na Kolibe mže byť symbolom rozvoja lesoparku aj snáh o zlepšenia mesta pre deti. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Výhry a prehry roka

Ako sme už v Bratislave zvyknutí, mnohé popri mnohých pozitívnych procesoch a krokoch možno sledovať aj negatívne javy. V niektorých prípadoch ide skôr o lokálne témy, v iných o problematiku s teoreticky celomestským dosahom. V každom prípade, rok 2025 bol bohatý na mnoho zmien s potenciálom ovplyvniť budúcnosť Bratislavy.

Za výhru roka možno označiť pokračujúci vývoj mesta smerom ku kompaktnému a polyfunkčnému prostrediu, pripomínajúcemu pokrokové veľkomestá v západnej či severnej Európe. To isté sme písali už minulý rok, v priebehu tohto však boli tieto procesy potvrdené aj politickými rozhodnutiami v podobe zmien Územného plánu alebo schválením odchýlok od regulácie. Bratislava tak jasne naznačila, akým mestom chce byť.

Ďalšou výhrou je – alebo by minimálne mala byť – nová stavebná legislatíva, ktorá by mohla výrazne zrýchliť povoľovacie procesy pri nových projektoch. Od jej vstupu do platnosti ešte neuplynul ani rok, preto sa ešte nedá zodpovedne zhodnotiť, aký bude mať dosah na prax. Doterajšie reakcie sú zatiaľ protichodné, hoci z niektorých strán sa už objavili náznaky, že nový stavebný zákon skutočne pomohol. Pre rozvojový potenciál či zlepšenie dostupnosti bývania by to mohla byť výborná správa.

Z konkrétnych projektov treba vyzdvihnúť predovšetkým sprevádzkovanie Petržalskej radiály až do Janíkovho dvora. Hoci sa táto stavba rodila s ťažkosťami a ešte stále nie je úplne dokončená, pre kvalitu života na najväčšom sídlisku ide o úplnú zmenu hry – desaťtisíce obyvateľov získali prístup k rýchlej a pohodlnej alternatíve prepravy po meste. Súčasťou radiály je navyše cyklotrasa, miestami takmer až s parametrami cyklodiaľnice, čo je ďalší významný bod pre kvalitu prostredia.

Veľmi dobrou správou môže byť aj štart výstavby Národnej nemocnice generála Milana Rastislava Štefánika vo Vajnoroch. Štát tak očividne konečne rozčesol gordický uzol v podobe témy koncová nemocnica v Bratislave, pričom extrémne rýchlo pristúpil aj k realizácii. Tento postup je taký rýchly, že vyvoláva otázky – aký bude medicínsky plán, či je projekt dobre nastavený, odkiaľ bude financovaný, ako bude zabezpečený dopravný prístup. Ak by však dopadol projekt dobre, bude to veľa znamenať nielen pre Bratislavu, ale aj pre Slovensko.

Pozitívne možno vnímať nielen štart rekonštrukcie Námestia SNP, ale aj revitalizáciu blízkeho okolia. V ideálnom prípade by sa malo premeniť na spoločenské jadro mesta a práve táto revitalizácia by k tomu mala prispieť. Veľmi pozitívne správy prichádzajú z Mestských lesov, ktoré začali s prvými aktivitami aj v Petržalke, z bratislavskej ZOO, ktorá začína výrazne zvyšovať kvalitu výbehov pre zvieratá, ale aj z Múzea mesta Bratislavy, ktoré plánuje zrekonštruovať jednu zo svojich budov a zriadiť tu úplne nové múzeum.

Potešujúci bol v priebehu tohto roka rozvoj bratislavského letiska. Po rokoch opakovaných sľubov a nereálnych plánov sa ho podarilo konečne „rozlietať“. Všetko nasvedčuje tomu, že tento rozvoj bude ešte nejakú dobu pokračovať, vďaka čomu dosiahne rekordné čísla v pohyboch cestujúcich. Letisko zároveň oznámilo, že plánuje investovať do infraštruktúry vrátane očakávaných nástupných mostov.

Uplynulý rok potvrdil, že sa v Bratislave v najbližšej dobe zvýši kvalita vzdelávacej infraštruktúry. Samospráva robí viaceré kroky, smerujúce ku vzniku nových škôl v Petržalke, Ružinove či Záhorskej Bystrici, privátni zriaďovatelia zas realizujú alebo pripravujú zámery v Podunajských Biskupiciach, Vrakuni, Lamači (Boroch) či v Petržalke. Bratislavský samosprávny kraj dlhodobo pracuje na modernizáciách svojich stredných škôl a pokročil aj v príprave kampusov v Petržalke a na Patrónke. Univerzity zas postupne zlepšujú úroveň internátov aj výučbových budov, v čom dominovala najmä Ekonomická univerzita.

Zlepšiť sa majú aj športoviská. JTRE je krôčik od výstavby haly pre loptové športy na Pasienkoch, výraznými zlepšeniami prešli športoviská v rámci školských areálov v Petržalke. V Novom Meste bola otvorená výrazne zmodernizovaná plaváreň Pasienky a dokončuje sa športová hala na Pionierskej. Významné rozhodnutie padlo v súvislosti s futbalom v Petržalke, vďaka čomu môže v Janíkovom dvore vzniknúť kvalitné zázemie pre miestny futbalový klub.

Aj tento rok boli dokončené, pokračovali alebo sa začali rekonštrukcie viacerých hodnotných budov v centre Bratislavy. Ide tak o aktivity súkromných investorov, združení vlastníkov bytov, ako aj verejných inštitúcií. V prípade poslednej skupiny pomohol najmä Plán obnovy a odolnosti, vďaka čomu sa viaceré budovy dočkajú zlepšenia energetického štandardu. „Vypichnúť“ možno bývalý internát Hviezda (napriek nedávnym kontroverziám), Hackenastov palác na Kozej alebo Karácsonyiho palác na Štefánikovej ulici. Pokračuje dôležitá obnova kaštieľa v Rusovciach, ktorá priniesla objav vzácnych historických artefaktov. Prior a hotel Kyjev sa konečne stali kultúrnou pamiatkou, pokračuje aj postupná obnova Novej tržnice.

Naostatok, zaujímavé správy priniesol aj súkromný development. Na začiatku roka sa objavila informácia, že Bratislava by mala dostať ďalší mrakodrap v rámci komplexu Chalupkova od Penta Real Estate a Alto Real Estate. JTRE zas potvrdilo plán na výstavbu mimoriadne vysokého mrakodrapu v Eurovei (hoci namiesto dvoch bude len jeden – a nižší oproti pôvodným predpokladom). V Novom Lide by mala vzniknúť multifunkčná hala s kapacitou presahujúcou 10-tisíc divákov a v súťaži na budúcnosť Zváračského ústavu sa objavia špičkoví európski architekti.

JTRE sľubuje, že v Bratislave postaví mrakodrap s výškou 220 metrov. Zdroj: JTRE

Nanešťastie, radosť z početných pokrokov kalia viaceré negatívne správy. Z nich už tradičných problémom je komplikovaný vzťah štátu k Bratislave, odrážajúci sa na neschopnosti ju vhodne podporiť, príp. ísť priamo proti jej záujmom. Príkladom je problematika Zimného prístavu, keď hrozí, že sa bude rozvíjať bez náležitej urbanistickej prípravy a regulácie, ktorá by zabezpečila naplnenie verejného záujmu. Zimný prístav môže zopakovať problémy a nedostatky susedného downtownu.

Tento rok priniesol aj viaceré rozpačité rozhodnutia vo vzťahu k doprave. V prípade Hlavnej stanice sa potvrdil plán na finančne pomerne náročnú rekonštrukciu. Na jednej strane je to potrebný krok nielen kvôli cestujúcim, ale aj zamestnancom a základnej úrovni prevádzky, na druhej strane môže ísť jedine o dočasné riešenie. Nakoľko dočasné bude, ale známe nie je. Navyše, obnova stanice sa bude robiť bez architektonickej súťaže.

Bez viny nie je ani Hlavné mesto. V prípade Petržalskej radiály kopí katastrofu za katastrofou, ktorá svedčí o nedostatkoch pri manažovaní dopravných projektov. To isté sa črtá v prípade modernizácie Ružinovskej radiály, kde nie je schopné vysúťažiť dodávateľa. Ohrozuje to termín realizácie tohto mimoriadne dôležitého projektu. Na štart obnovy čakjú aj kúpele Grössling.

Uplynulý rok sa niesol aj v znamení otrasov v kultúre a kultúrnosti, ktorý sa dotkol aj Bratislavy. Škandalózne zrušenie súťaže na rekonštrukciu Slovenského národného múzea a v podstate aj Najvyššieho súdu SR vyvolalo veľkú nevôľu v architektonickej komunite a rezonovalo aj za hranicami. Slovenská národná galéria zas definitívne prišla o popredných zamestnancov a z rešpektovanej inštitúcie sa premenila na stodolu – a to aj napriek vynikajúcej rekonštrukcii. Hlavné mesto zas čelí havarijnému stavu Divadla P. O. Hviezdoslava.

Zo súkromných investorov si zlé meno urobil predovšetkým majiteľ autobusovej stanice na Nivách. Veľkorysú a modernú podzemnú stanicu nedokázal naplno využiť, preto urobil biznisové rozhodnutie a stanicu zmenšil. Hoci ide z jeho pohľadu o pochopiteľný krok, rovnako pochopiteľná je aj negatívna reakcia verejnosti. Bratislava tým prišla o európsky unikátnu stanicu.

Ani rok 2025 nepriniesol zásadný pokrok v niektorých dôležitých otázkach pre budúcnosť mesta. Bratislava naďalej nemá a dlho ani nebude mať Národné kongresové centrum, čím je spomedzi európskych metropol (negatívnym) unikátom. Trpí tým cestovný ruch, ekonomika, kultúra aj medzinárodný kredit mesta.

Bývanie zostáva extrémne nedostupné, pričom akékoľvek snahy mesta či štátu boli eliminované negatívnymi následkami katastrofálnej ekonomickej politiky štátu aj kumulovaním poplatkov na úrovni Magistrátu či mestských častí. Deštrukcia lokálneho maloobchodu pokračovala rozvojom retailu v nákupných centrách či retailových parkoch.

Pozitívne nemožno hodnotiť ani meškanie dokončenia križovatky diaľnic D1 a D4, pomalý postup pri povoľovaní viacerých kľúčových projektov vrátane SOHO Petržalka či novej centrály spoločnosti ESET, meškania pri zmenách existujúceho Územného plánu alebo minimálny pokrok pri príprave nového plánu. Ten má byť podľa zákona dokončený a schválený v roku 2032. Už dnes je takmer isté, že sa to nestihne.

Napokon, vedenie Bratislavy pokračovalo v niektorých kontroverzných rozhodnutiach, ktoré neboli podrobené náležitej verejnej diskusii. Aj naďalej pokračuje príprava projektu Plató Staromestská, ktorý je nielen maximálne neefektívny, ale aj zamedzí reálnemu prekrytiu tejto jazvy mesta. V areáli ZOO zas pokračuje príprava Zážitkového centra vedy a planetária, pričom ide o zlú polohu s omnoho lepšími alternatívami. Výsledky architektonickej súťaže sú navyše rozpačité.

Vývoj mesta tak nie je bezchybný, hoci sa asi nedá čakať, že pri tak komplexnej problematike sa bude všetko robiť ideálne. Viaceré z týchto nedostatkov sú však odvrátiteľné. Sú totiž za nimi konkrétni ľudia, ktorých rozhodnutia by mali byť predmetom intenzívnejšej diskusie.

Štát škandalóznym a nezákonným spôsobom zrušil súťaž na obnovu SNM, aby ju musel potom dokončiť. Zdroj: FVA Architekti

Do roka 2026 s nádejami aj obavami

Bratislava v poslednom roku ukázala, že má napriek všetkým komplikáciám pred sebou nádejnú perspektívu. Ak sa dobudujú všetky rozostavané projekty, rovnako ako zámery, ohlásené na budúci rok, občania dostanú výrazne zmenené mesto: predĺži sa kultivovaná časť nábrežnej promenády, na Trnavskom mýte vznikne nielen nová zástavba, ale aj kultúrne centrum, obnovia sa viaceré dlho prehliadané pamiatky, pribudnú upravené verejné priestory a študenti budú žiť v kvalitnejších internátoch. To sú nemalé pokroky.

Dobrých správ by mohlo byť ešte viac, treba však brať do úvahy aj vonkajšie faktory. Tým kľúčovým je ekonomický vývoj v štáte. Hoci Európa dnes nezažíva hospodársku krízu a napríklad Poľsko napreduje míľovými krokmi, Slovensko je na pokraji ekonomickej katastrofy. V praxi sa to odrazilo na drastickej konsolidácii, ktorá poškodila občanov aj podnikateľov – a napriek tomu nepriniesla takmer žiadne zlepšenie situácie.

To by sa mohlo veľmi negatívne podpísať aj na budúcnosti mesta. Ovplyvní to rozhodnutia kupujúcich pri hľadaní bývania, kroky firiem pri ich rozvojových stratégiách aj záujem zahraničných investorov o príchod do Bratislavy. Medzinárodne prepojené mesto, akým slovenská metropola je, si však potrebuje udržiavať atraktivitu a lákať ľudský i finančný kapitál. Z toho však má profitovať najmä populácia a podnikatelia namiesto vyhadzovania peňazí na rastúcu dlhovú službu.

V priebehu budúceho roka sa ukáže, či bude Bratislava schopná prežiť aktuálnu situáciu bez väčšej poškvrny, alebo sa jej konsolidácia dotkne výraznejšie. Zasiahla už samosprávy, ktoré museli prispôsobiť svoje rozpočty. Ovplyvniť však môže aj rozvoj ako taký, ak sa tak nedeje už teraz.

Slovenské hlavné mesto tak vstupuje do nového roka s určitým optimizmom, vyplývajúcim z dôležitých pokrokov, ktoré nastali v posledných mesiacoch. Jeho úspešný rozvoj však nemožno brať ako samozrejmosť. Ako to už v tvorbe mesta býva, všetko so všetkým súvisí, a to v omnoho výraznejšej miere ako pri iných oblastiach života. Bolo by tragédiou, keby Bratislava premrhala ďalšie roky, doplácajúc na chyby iných.