Adrian Gubčo 25.05.2025 19:05

Štvrť o veľkosti stredne veľkého mesta. Bratislavu čaká expanzia na Záhorie, JTRE naznačilo svoje plány

Bratislava sa vo svojom stavebnom rozvoji v posledných rokoch zameriava predovšetkým na bývalé výrobné územia, tzv. brownfieldy. Postupne však rastú aj okrajové zóny, kde je viac priestoru pre vznik rozsiahlejších štvrtí na zelenej lúke. Zásadný význam má v tomto smere blízka časť Záhoria, kde by mohol vzniknúť priestor pre desaťtisíce obyvateľov. Aktívny je v tomto smere predovšetkým developer JTRE.

Zdroj: Compass / Milk

Cesta k dostupnému mestu leží v Záhorskej Bystrici

Hlavné mesto aktuálne bojuje s mimoriadne nízkou dostupnosťou bývania. Spôsobená je vysokým dopytom po bytoch v spojení s ich nedostatkom a nízkym objemom výstavby. Samospráva v posledných rokoch začala preferovať predovšetkým transformáciu brownfields, teda bývalých výrobných či dopravných areálov, ktoré už neplnia svoju funkciu.

Ich prestavba má mnoho benefitov – mestotvorné funkcie dostávajú nefunkčné a zanedbané areály, nezriedka lokalizované vo vnútornom meste. Metropola sa stáva kompaktnejšou a ekonomicky odolnejšou. Navyše v mnohých prípadoch dochádza k odstráneniu environmentálnej záťaže a nahradeniu spevnených plôch kultivovanou zeleňou, takže má tento proces aj rozsiahle ekologické výhody.

Slabou stránkou je fakt, že odstraňovanie záťaží je mimoriadne nákladné, čo sa následne premieta do cien bytov. Tieto teda nie sú natoľko dostupné, resp. sú určené pre vyššiu strednú alebo vyššiu triedu. Pre množstvo ľudí zostáva sen o vlastnom bývaní v novostavbe aj naďalej vzdialený.

V tomto kontexte je dôležité rozvíjať aj nové štvrte, ktoré môžu vznikať bez odstraňovania starej záťaže a zároveň poskytujú dosť priestoru pre vznik veľkého množstva bývania a možnosti uplatnenia úspor z rozsahu. Do veľkej miery to naznačuje aj nová publikácia Rozumne rastúce mesto, ktoré sa zaoberá možnosťami transformácie Bratislavy na polycentrické mesto, ktoré je dostupné, ekonomicky silné a ponúka vysokú kvalitu života.

Za knihou stojí kolektív autorov vrátane architektov a urbanistov z kancelárie Compass. V súčasnosti ide o jedno z najvýznamnejších štúdií na Slovensku, ktoré sa okrem individuálnych projektov venuje aj obrovským urbanistickým schémam. Jednou z nich je urbanizácia severozápadnej časti Bratislavy v smere na Záhorskú nížinu. Dnes tu už prebieha rozvoj štvrte Bory, ku ktorej sa má pridať ďalšia.

Táto sa nateraz nazýva „Rozvojová zóna Záhorská Bystrica“. Ako naznačuje názov, ide o územie zhruba medzi areálom Volkswagen, diaľnicou D4, diaľnicou D2 a Bormi, patriace do katastra Záhorskej Bystrice. V súčasnosti ide o nezastavané plochy, využívané najmä ako poľnohospodárska pôda.

Investori sa začali o lokalitu zaujímať už dávnejšie, jej rozvoju však bránila majetková rozdrobenosť. V čase, keď pozemkové úpravy a sceľovanie pokročilo, do územia vstúpil aj developer JTRE. Spoločnosť oslovila Compass, aby načrtol urbanistickú koncepciu budúceho rozvoja.

Dnes je táto vízia prvýkrát verejne naznačená práve v knihe Rozumne rastúce mesto. Ako približujú autori, odpovedať má na niekoľko otázok: ako vytvoriť samostatnú lokalitu, no zároveň spojenú s Bratislavou, ako sem priniesť novú infraštruktúru, ktorá pokryje dopyt od rastúcej populácie, a ako zlepšiť biodiverzitu dnes monokultúrnej krajiny. Compass je presvedčený, že sa mu podarilo načrtnúť základnú koncepciu osídlenia, ktoré zodpovedá na všetky tieto otázky.

Základná urbanistická situácia. Zdroj: Compass / Milk

Obrovská štvrť rozdelená na niekoľko menších

Determinujúcimi faktormi pri formovaní koncepcie lokality boli existujúca infraštruktúra v kombinácii s prírodnými koridormi (územnými systémami ekologickej stability, ÚSESmi) či vodnými tokmi. Faktom je, že dnes ide o územie od Bratislavy pomerne odlúčené, čo by bolo v prípade masívnej výstavby potrebné zmeniť. Rovnako sa tu nachádzajú určité prírodné danosti, ktoré treba pri kreovaní zástavby brať do úvahy.

Základom dopravnej kostry územia by tak mala byť koľajová doprava, teda kombinácia električiek a vlakov. V prvom prípade by išlo o predĺženú Dúbravskú radiálu, ktorá by z dnešnej Saratovskej pokračovala do Borov a ďalej do Rozvojovej zóny Záhorská Bystrica. Kľúčové by bolo križovanie so železničnou traťou, kde sa pripravuje vznik terminálu integrovanej osobnej prepravy (TIOP) Bory. Ľudia by tak mohli prestúpiť na vlak, ktorý by ich rýchlo zaviedol do centra mesta.

Cestná sieť by stála najmä na blízkosti diaľnice D2 aj D4 a možnosti rýchleho spojenia s obomi komunikáciami. Na D2 by tak mohla vzniknúť nová križovatka, ktorá by zároveň obslúžila rovnako rastúcu Záhorskú Bystricu. Pri D4 by bol rozhodujúci vznik tunela Karpaty, obrovského projektu, ktorý sa ale z dlhodobého hľadiska ukazuje ako nesmierne dôležitý a potrebný.

Vznik koľajovej osi by mal byť predpokladom pre vznik nového obytného prostredia, ktoré by nebolo tvorené jednou spojitou štvrťou, ale skôr sériou „mestečiek“. Jadro každého z nich by bolo lokalizované v mieste križovania trate s priečnymi centrami a tvorilo by lokálne centrum s vybavenosťou. Zástavba by sa rozvíjala v okruhu približne 600 metrov, pričom jej hustota by klesala smerom k okraju „mestečka“. Oddelené od seba by boli zelenými koridormi a parkami.

Vznikla by tak séria 15-minútových miest v súlade s myšlienkami o súčasnom udržateľnom urbanizme. V každej zo štvrtí by mala byť vybavenosť typu škôlky, školy, zariadenia sociálnych služieb, obchody a pod. Urbanisti z Compassu naznačujú, že toto riešenie by taktiež umožňovalo plynulé prelievania mesta a krajiny. Vidia tu aj priestor pre výstavbu rodinných domov, ktoré by mohli lákať ľudí, ktorí chcú ísť kvôli tomuto typu bývania na predmestie.

Popri lokálnej zeleni a parkoch je tu uvažovaný aj jeden obrovský park, umiestnený v tzv. Biocentre Kamenáče. Ide o miesto, kde sa zbiehajú viaceré prírodné koridory či vodné toky vrátane dnes kanalizovaného a napriameného potoka Mláka. Biocentrum by bolo tak bolo miestom vysokej biodvierzity, ktoré by plnilo ekologické, vodozádržné i rekreačné opatrenia.

Naostatok, súčasťou vízie je aj vznik priestoru pre rozvoj ľahkého priemyslu či skladovania v susedstve areálu Volkswagen. Významná automobilka by tak mala priestor pre ďalší rozvoj, koncepčne nastavený tak, aby bol vhodne prepojený s mestskou štvrťou. Vzniknúť by tu teoreticky mohlo aj bývanie priamo pre potreby mohutnej fabriky.

Dopravná infraštrukúra, existujúca aj plánovaná. Zdroj: Compass / Milk

Dlhá cesta k výstavbe

Rozvojová zóna Záhorská Bystrica je zatiaľ len víziou, ktorá má od reálneho vzniku pomerne ďaleko. Územný plán predpisuje na tomto území poľnohospodársku výrobu a nezdá sa, že by sa na tom malo v najbližších rokoch niečo zmeniť. Existujú náznaky, že nanovo bude táto lokalita riešená až v rámci nového Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy, ktorý má byť dokončený a schválený v roku 2032.

Ak sa potvrdia tieto slová, bude rozvoj lokality trvať ešte ďalšie desaťročia. Desiatky tisíc obyvateľov, ktoré by tu mohli teoreticky žiť, sa sem nasťahujú v čase, keď už (snáď) pokročí výstavba infraštruktúry a do územia, minimálne do Borov, bude zavedená električková doprava a vybudovaný TIOP. Diskutovať sa začína aj o novej železničnej trati pre vysokorýchlostné vlaky, ktorá by mohla mať zastávku v neďalekej Stupave.

Veľkou otázkou samozrejme zostáva, či vôbec chce Bratislava otvoriť Záhorskú nížinu budúcej výstavbe. Hoci tu už okrem Borov vzniká Rakyta či Nová Devínska, zo strany samosprávy zatiaľ nepočuť nič o ucelenej stratégii rozvoja záhorskej časti mesta. Fakt, že JTRE už má pripravenú základnú kostru urbanistickej štúdie, ale ukazuje, že kým verejná správa spí, súkromný sektor sa už intenzívne pripravuje.

Na Záhorskej nížine by hypoteticky mohlo vzniknúť osídlenie o veľkosti stredne veľkého slovenského mesta. Aj keď tu budú lokálne centrá s vybavenosťou a dobré podmienky pre cyklodopravu alebo využívanie električiek, miestni obyvatelia budú aj tak cestovať aj do centra a využívať existujúcu infraštruktúru. Bez adekvátnej prípravy to vytvorí neúmernú záťaž.

Druhou otázkou je, či je táto urbanizácia v záujme mesta. Faktom ostáva, že ceny bývania ostávajú vysoké, na čo bude potrebné odpovedať vznikom desiatok tisíc nových bytov vrátane veľkých schém s nižšími stavebnými nákladmi. Bratislave sa tu otvára jedna z možností pre umiestnenie takejto zástavby. Ak chce byť dostupným mestom, možno ani nebude mať inú možnosť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.