Adrian Gubčo 23.04.2026 18:26
Bratislava začne konečne dobiehať európske metropoly. Výstavba prvého build-to-rent projektu začala, doplní rastúce Nesto
Slovensko je z pohľadu vyspelosti nájomného bývania jedna z najzaostalejších krajín Európskej únie, Bratislavu nevynímajúc. Chýbajú tu nielen klasické nájomné byty, ale aj špecifické produkty pre vybrané segmenty trhu. Odborníci v tom však vidia nielen nedostatok, ale aj príležitosť. Podobne rozmýšľa aj developer Lucron, ktorý po rokoch príprav rozbieha v Neste prvý veľký build-to-rent projekt na Slovensku.
Zdroj: Lucron
Bratislava aj ďalšie väčšie slovenské mestá majú problémy s dostupnosťou bývania. Ako približuje analytická spoločnosť BONARD, k hlavným problémom patria vysoké ceny, nedostupnosť hypoték, slabá výstavba nových jednotiek aj chýbajúce produkty nájomného bývania. V dôsledku toho sú Košice, Banská Bystrica aj Bratislava na tom z pohľadu dostupnosti bývania (meranej počtom ročných platov, potrebných na jeho kúpu) horšie ako Kodaň, Varšava, Miláno či dokonca vnútorný Londýn (!).
Dopyt po bývaní vrátane rozličných špecifických typov je pritom v slovenskej metropole vysoký. V meste žije veľa zahraničných expatov (17-tisíc k roku 2024), zahraničných študentov (10,5-tisíc) alebo domácich mobilných študentov (20-tisíc). Okrem toho sa mení štruktúra rodín, rastie počet individuálnych domácností, posúva sa vek zakladania rodiny a priemerný vek sťahovania sa od rodičov zostáva jedným z najvyšších v Európe.
To všetko vytvára veľký dopyt po bývaní, no nielen na predaj. Vo vyspelých európskych mestách existujú produkty ako špecializované študentské bývanie, co-living (tzn. súkromné spálne a spoločné obytné priestory), servisované apartmány, teda celé byty so službami pripomínajúcimi hotel, a napokon účelovo budované nájomné bývanie s profesionálnou správou. Práve posledný segment sa označuje aj ako build-to-rent. V Bratislave chýbajú všetky.
Zmeniť by to mal už dlhšie pripravovaný projekt v rámci vznikajúceho projektu Nesto v Petržalke. Developer Lucron priznáva, že rozhodnutie sa rodilo zložitejšie. „Zamerali sme sa na skupinu študentov, mladých profesionálov či expatov, ktorých prítomnosť vytvára zaujímavý potenciál,“ hovorí Slavomír Habánik, Development Director v Lucrone. „Snažili sme sa im „našiť“ prvý projekt, ktorý je už vo výstavbe.“
Prvé build-to-rent bývanie väčšieho rozsahu sa buduje pri vstupe do zóny z juhu, takmer naproti etape Nesto na námestí. Oficiálne sa označuje ako Nesto A a tvorené bude dvomi hmotami, jednou 15-podlažnou a druhou šesťpodlažnou. Prepojené budú jednopodlažnou podnožou. S ohľadom na dané riešenie pôjde o akúsi dominantu južnej časti štvrte a orientačný znak, keďže vyššie budovy sa už v tomto sektore budovať nebudú.
Budova prinesie 314 kompletne zariadených jednotiek vo veľkostiach XS až L, s výmerami od 17 do 36 m² vrátane kúpeľní. Developer tvrdí, že kládol dôraz na dispozície, umožňujúce prácu z domu a poskytujúc dostatok úložných priestorov. K bývaniu v projekte budú patriť aj spoločné priestory, teda posilňovňa, lounge, coworking, zdieľaná kuchynka či terasa, doplnené o práčovňu a sklady. Recepcia a podpora má byť k dispozícii 24/7.
Súčasťou etapy budú aj kancelárske a retailové priestory. „Vyslovene to sedí na novú štvrť a koncept Nesta v podobe 15-minútovej štvrte,“ konštatuje Habánik. Preto si myslí, že ponuka osloví cieľové skupiny, a to aj napriek tomu, že projekt nie je v centre.
Dopravné spojenie zabezpečí autobus, cyklotrasa či dostupnosť diaľnice. Developer chce ešte tento rok dokončiť predĺženie Bratskej, ktorá prepojí južnú časť Nesta s exitom na D2. Nanešťastie, v prípade potenciálnej železničnej zastávky je už Habánik menší optimista, pripomínajúc, že situáciu sťažuje medzinárodný charakter trate.
Ako bolo spomenuté, výstavba už prebieha, a dokončená by mala byť v roku 2028. Nasledovať bude zariaďovanie a finalizácia prevádzkového modelu. Štart prevádzky sa očakáva na začiatku roka 2029. Architektonické riešenie je triezve a racionálne, autormi sú Siebert + Talaš.
Jednotky budú plne zariadené a pripravené na bývanie. Zdroj: Lucron
Bratislava tak získa prvý takýto produkt, ktorý môže ukázať cestu viacerým developerom. Lucron pripomína, že sa spojil so skúseným operátorom, českou spoločnosťou Zeitraum, ktorá sa podieľa na nastavovaní celého projektu. Rezidenti budú mať v cene energie, nájom aj ostatné služby, doba nájmu bude flexibilná a bude sa pohybovať podľa dĺžky pobytu (čím dlhodobejšie, tým lacnejšie). Čo sa týka cien, nájmy v obdobnom projekte v Brne začínajú na 619 eurách.
Realizácia tohto objektu nepochybne pomôže aj Nestu (teda ak sa zaplní). Prítomnosť mladých profesionálov, expatov aj študentov môže obohatiť život v štvrti, ktorá je zatiaľ mierne prehliadaná. V poslednom období sa však zintenzívnilo tempo jej výstavby, ktoré má ďalej gradovať. V realizácii je prémiová etapa Nesto Prime, pribudnúť má aj tretia etapa. V priebehu budúceho roka sa začne stavať aj v zóne Nesto Sever.
Vývoj tohto zámeru budú určite sledovať aj ostatní developeri, prípadne banky. K aktívnym hráčom v tomto smere patrí najmä Penta Real Estate, ktorá nad podobným konceptom uvažuje v rámci projektu Etapy Vajnorská. V prípade úspechu sa nepochybne pridajú aj ďalšie spoločnosti.
Bratislava by tak mohla získať stovky, neskôr možno až tisíce build-to-rent jednotiek, servisovaných apartmánov a ďalších produktov, ktoré budú reagovať na silný dopyt aj špecifické životné situácie klientov. Niektorí sú v Bratislave len krátkodobo, iní nemajú záujem o dlhodobé záväzky a ďalší si nechcú nateraz brať hypotéku. Development tohto typu je preto vítaným spestrením trhu.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
