Simona Schreinerová 11.12.2024 16:00

Od polí k obrovským štvrtiam: Záhorská nížina získa desaťtisíce obyvateľov

Dopyt po bývaní v Bratislave je aj napriek otrasom stále vysoký. Mesto potrebuje získať tisíce nových a relatívne dostupných bytov, na čo však len brownfieldy, teda bývalé priemyselné zóny, nestačia. Pozornosť developerov sa preto obracia k Záhorskej nížine, ktorú čaká radikálna prestavba.

Slnečný vrch

Projekt Slnečný vrch sa nachádza južne od Ulice Jána Jonáša, blízko železničnej stanice a vstupu do automobilky Volkswagen. Zámer polyfunkčného komplexu má históriu, siahajúcu až do roku 2010. Od začiatku išlo o kontroverzný projekt, ktorý čelil odporu verejnosti.

Pôvodný majiteľ pozemkov pripravil rozsiahlu schému, ktorá získala rozhodnutie EIA a územné rozhodnutie. V roku 2017 však došlo k zmene vlastníka a projektu. Súčasný developer, spoločnosť Slnečný vrch s.r.o., projekt výrazne upravil. Nový návrh obsahuje centrálny park, námestie, systém vodozádržných opatrení a zmenenú výšku zástavby pozdĺž Ulice Jána Jonáša. Tieto úpravy si vyžiadali novú EIA a opätovné posúdenie projektu.

Developer sa nevyhol odporu verejnosti, ktorá nesúhlasila s výstavbou vyšších budov a upozorňovala na nedostatočnú infraštruktúru. Projekt tak prešiel úpravou a investor znížil výšku niektorých budov, zrušil plánovanú ubytovňu a pridal materskú školu, námestie a park. Hoci tieto zmeny neuspokojili všetkých, projekt získal v septembri 2022 právoplatné rozhodnutie EIA a rozhodnutie o umiestnení stavby.

Slnečný vrch I prinesie do Devínskej Novej Vsi rozsiahly komplex s bytovými domami, obchodmi, službami a administratívnymi priestormi. Vzniknúť by tu malo viac ako 600 bytov. Bytové domy budú mať päť až deväť nadzemných podlaží a jedno ustúpené podlažie, s podzemnými garážami pre rezidentov a návštevníkov. Výstavba bude prebiehať v etapách. Architektonické riešenie od kancelárie R.A.U. bude jednoduché a funkčné, s dôrazom na verejné priestranstvá a zeleň.

Pôvodne sa predpokladalo, že výstavba sa uskutoční medzi rokmi 2021 a 2030. Ak by sa investorovi podarilo čoskoro získať stavebné povolenie, teoreticky by sa mohlo začať stavať v budúcom roku. Celkové náklady sa odhadovali na 75 – 80 miliónov eur.

Zdroj: Slnečný vrch s.r.o.

Nová Devínska

Projekt v Devínskej Novej Vsi, známy ako Nová Devínska (pôvodne Slnečný vrch II), pripravuje na pozemkoch juhovýchodne od Ulice Jána Jonáša ITB Development. Ide o významného hráča na bratislavskom realitnom trhu, známeho najmä projektom Čerešne v susednej Dúbravke.

Nová Devínska začala s procesom EIA v máji minulého roka. V súčasnosti má projekt vydané súhlasné záväzné stanovisko Hlavného mesta, čím sa potvrdil jeho súlad s aktuálnym znením Územného plánu. Development bude pozostávať hlavne z rezidenčných budov, doplnených o občiansku vybavenosť a administratívne priestory.

Projekt je rozdelený na dve hlavné časti - primárne rezidenčnú časť s terasovými domami v šiestich blokoch (A-F) a garni hotel v objekte G, ktorý sa bude nachádzať v západnej časti zóny. Bytové domy budú mať sedem až osem nadzemných podlaží, pričom vyššie podlažia budú ustupovať. Celkovo tu vznikne 468 bytov a 116 apartmánov, 11 komerčných prevádzok a materská škola.

Projekt zahŕňa aj 665 parkovacích miest v podzemných garážach a 202 miest na povrchu, celkovo teda 867 miest. Súčasťou projektu bude aj cykloinfraštruktúra vrátane cyklotrasy pozdĺž Ulice Jána Jonáša a vnútorných cyklociest s parkovaním pre bicykle. Voľné plochy budú upravené ako pobytové zóny.

Architektúru projektu navrhla kancelária Architekti Šebo Lichý. Hlavným prvkom bude centrálna promenáda a veľké podjazdy s vykonzolovanými terasovými podlažiami. Realizácia projektu sa očakáva v rokoch 2026-2029, pričom odhadované náklady dosahujú 55 miliónov eur.

Zdroj: ITB Development

Rakyta

Rakyta od Lucronu má zabrať pusté pozemky na východ od sídliska v Devínskej Novej Vsi. Výstavba prvej etapy (objekt A1) sa spustila v tomto roku, dokončený by mal byť v polovici roka 2026. Ide o šesť bytových domov s celkovým počtom 322 bytov. Lucron kladie dôraz na zeleň a plánuje vysadiť 238 stromov, projekt bude zahŕňať „zelené“ riešenia, ako je zachytávanie dažďovej vody.

Všetky bytové domy budú mať zelené strechy kombinované s fotovoltickými panelmi na ohrev teplej úžitkovej vody. Významným ekologickým krokom je aj vylúčenie plynu ako zdroja tepla, čo prispeje k zníženiu emisií. Nové domy budú mať ľudskú mierku nanajvýš päť podlaží a budú zasadené do parkovo upraveného prostredia s hernými prvkami.

Bytový dom A2 by mal ísť do výstavby v prvej polovici budúceho roka a tesne po ňom aj objekt A3. Kolaudácia posledného bytového domu sa očakáva koncom roka 2027. Autorom architektonického návrhu prvej etapy je slovenský ateliér Sadovsky & Architects.

Lucron plánuje aj ďalšie etapy, ktoré prinesú rozsiahlu štvrť s bytovými domami, polyfunkciou, rodinnými domami, verejnými priestranstvami a vybavenosťou. Do štvrte má byť zavedená verejná doprava a v budúcnosti ju bude ohraničovať električková trať.

Developer zorganizoval urbanistickú súťaž, ktorú vyhral španielsky ateliér Arenas Basabe Palacios v spolupráci s bratislavskou architektonickou kanceláriou Morocz_Tacovsky, rakúskymi krajinnými architektami Yewo a ďalšími slovenskými inžiniermi.

Prvá etapa Rakyty. Zdroj: Lucron

Bory

Bory sa nachádzajú medzi mestskými časťami Lamač a Devínska Nová Ves. Obrovský projekt od Penta Real Estate sa vyvíja už dlhé roky, výstavba je rozdelená na väčší počet etáp. Bory Bývanie sú podľa investora zamerané na cenovo relatívne dostupné bývanie so súčasným architektonickým štýlom, vysokým podielom zelene a kompletnou občianskou vybavenosťou.

Prvá etapa, Bory Prvé Domy, odštartovala začiatkom roka 2017. Táto fáza zahŕňala výstavbu viacerých nízkopodlažných bytových domov, ktoré ponúkli prvých 300 bytov na predaj. Byty boli úspešne odovzdané novým majiteľom v roku 2019. Druhá etapa, Bory Nový Dvor, bola navrhnutá známym ateliérom Sadovsky & Architects. Táto etapa prináša celkovo 18 bytových domov a centrálny verejný park.

Tretia etapa, Bory Promenáda, ktorej výstavba začala v roku 2020, sa nachádza v tesnej blízkosti nákupného centra Bory Mall. Táto etapa zahŕňa celkovo 357 bytov v ôsmich bytových domoch a centrálny líniový park. Súčasťou novej štvrte je aj dokončená škôlka Bory a nemocnica Svet zdravia. V roku 2021 začala výstavba štvrtej etapy s názvom Bory Na Hrádzi. Táto etapa pokračuje v trende poskytovania bývania s dôrazom na zelené plochy.

Ohlásená už bola aj piata a šiesta etapa, ktoré budú mať podobný urbanizmus a architektúru. Obe etapy navrhovalo štúdio Perspektiv, ktoré vyhralo architektonickú súťaž na toto územie. Medzi pozitíva ďalších etáp určite patrí transformácia povrchového parkoviska. Parkovacie miesta pre nové bytovky vzniknú v podzemí. Na povrchu vznikne priestor pre zeleň a kvalitnejší verejný a poloverejný priestor.

V Boroch pribudne aj spojená súkromná škola Felix, sociálne zariadenie pre seniorov či kancelárie, čo má podporiť ich premenu na mestskú štvrť. Zlepšenie kvality života v Boroch má v budúcnosti spočívať v kombinácii rezidenčných etáp s mestotvorným urbanistickým riešením a občianskou vybavenosťou, dopravného napojenia a verejnými priestormi. Očakáva sa aj predĺženie električkovej trate do Borov a výstavba terminálu integrovanej osobnej prepravy, umožňujúci prestup na vlak.

Aktuálna koncepcia štvrte Bory. Zdroj: Penta Real Estate

Urbanistická štúdia zóny Edel

Záhorská nížina môže byť pri rozvoji rezidenčnej výstavby kľúčová, hoci aktuálny Územný plán s tým ráta len v obmedzenej miere. Rozpor medzi reguláciou a víziou platí najmä v prípade dve desaťročia pripravovanej štvrte, nazývanej CENTROP. Nachádzať sa má v priestore medzi Bormi, diaľnicami D2 a D4 a areálom Volkswagenu. V minulosti sa hovorilo o zóne, kde malo žiť možno až 60-tisíc ľudí. Vzniknúť tu mala aj občianska vybavenosť a univerzitný kampus.

Vízie však zabrzdili kríza a majetkové vzťahy, pretože existujúce polia boli rozdelené medzi stovky drobných vlastníkov. Firma, ktorá prišla s víziou CENTROPu, roky pracovala na postupnom vykupovaní a pozemkových úpravách. Napokon sa podarilo získať veľké celistvé plochy, čím sa oblasť stala atraktívnou aj pre veľkých developerov. Pozemky napokon prebral jeden z najvýznamnejších – JTRE.

Problémom je, že podstatná časť územia je dnes zadefinovaná ako poľnohospodárska pôda alebo trvalé trávnaté porasty. Aby bola možná výstavba, je potrebná zmena Územného plánu. Developer preto musí splniť základný predpoklad pre jeho úpravu – nechať vypracovať urbanistickú štúdiu, ktorá by navrhla nové formy využitia územia.

Minulý rok mestská časť Devínska Nová Ves oznámila, že bol predložený návrh zadania Urbanistickej štúdie Edel. Označený je takto práve bývalý CENTROP. Keďže ide len o návrh zadania, materiál ešte neobsahuje konkrétnosti. Otvorene sa v ňom však píše, že cieľom je vytvoriť tu polyfunkčnú mestskú zástavbu v primeranej forme s ohľadom na polohu vo vonkajšom meste.

Napriek tomu chce investor presadzovať „aktuálne tendencie výstavby európskych miest“ a „uplatňovať princíp 15-minútového mesta“. V ťažiskových priestoroch štvrte má byť bloková zástavba, smerom k okrajom rozvoľnená. Dôležité je miešanie funkcií, doplnenie komerčnej aj nekomerčnej vybavenosti, vrátane vyššej vybavenosti, priechodnosť územia či znižovanie vplyvov na zmenu klímy. Doprava bude založená pravdepodobne na predĺženej električkovej trati, ktorá zabezpečí spojenie s TIOPom Bory.

Ide o víziu, ktorej realizácia závisí od zmeny Územného plánu, prípadne prípravy úplne nového. Jej realizácia bude prebiehať celé desaťročia, to však platí aj o Boroch či iných veľkých projektoch.

Rozvojom Záhorskej nížiny má Bratislava šancu stať sa skutočne veľkým mestom. Ak však má byť aj dobrým miestom pre život, potrebné je budovanie kvalitných štvrtí s vysokým štandardom, účelne usporiadanými verejnými priestormi, dostupným bývaním s komplexnou občianskou vybavenosťou a efektívnym dopravným systémom bez závislosti na autách. Spojenie týchto predpokladov si vyžaduje koordináciu na úrovni mesta.

O takomto kroku zatiaľ nepočuť a jednotlivé projekty, hoci s individuálnymi kvalitami, sú pripravované takmer výlučne v réžii developerov. Z dlhodobého pohľadu je to chyba, ktorá môže ohroziť kvalitu života generácií budúcich obyvateľov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.