Adrian Gubčo 21.10.2026 19:01
Najprv zníženie, potom zvýšenie. Lakeside 03 sa mení, bude najvyššou vežou druhého downtownu
Ako bratislavský downtown sa označuje lokality v južnej časti štvrte Nivy, kde vznikla v posledných rokoch mimoriadna koncentrácia výškových budov. Podobný osud však čaká aj okolie areálu Kuchajda v Novom Meste. V krátkom času by tu malo vzniknúť hneď niekoľko veží, pričom najvyššiu z nich by mala byť uvažovaná dominanta komplexu Lakeside. Mesto pritom pôvodne žiadalo nižšiu vežu.
Zdroj: Cresco Real Estate
Početné úpravy jedného zámeru
Kuchajda je obľúbeným rekreačným areálom a srdcom väčšej štvrte, ktorá prechádza zmenami už od začiatku tohto storočia. Postupne tu vzniklo niekoľko významných moderných developmentov vrátane nákupného centra Polus City Center, Lakeside Office Park, centrály Slovenskej sporiteľne alebo obytného súboru Koloseo. Až v poslednom období sa ale lokalita stala skutočným ohniskom nového rozvoja.
K výstavbe sa totiž blíži viacero projektov, pripravovaných v uplynulých rokoch. V realizácii už je PARQ Zátišie od Atrios Real Estate, ktorý na nárožie Vajnorskej a budúcej predĺženej Tomášikovej prinesie rezidenčnú výškovú budovu, doplnenú o kancelárie a v ďalších fázach aj o väčší rozsah bývania. Súčasťou projektu je nultá etapa predĺženia Tomášikovej, ktorá sa taktiež začala budovať.
Okrem toho tu Immocap v spolupráci s WOOD&Company pripravuje Rezidenciu pri Kuchajde, ktorá nahradí predtým plánovaný zámer Semiramis, WOOD&Company spoločne s ITB Development vybuduje tretiu vežu Polusu, tentokrát už obytnú, a severovýchodne od železničnej trate sa plánujú zámery Lake Station a Etapy Vajnorská. Druhý menovaný od Penta Real Estate bude masívnym základom celej budúcej štvrte.
V podstate uprostred medzi týmito schémami sa nachádza kancelársky komplex Lakeside Park, tvorený prvou a druhou fázou. Vo vysokom štádiu príprav je však aj tretia, na ktorej participuje developer Cresco Real Estate s WOOD&Company. Lakeside 03, ako znie jej oficiálny názov, má priniesť dvojicu výškových budov a pavilón s občianskou vybavenosťou do priestoru medzi Lakeside 02 a električkovou traťou a obratiskom pri Železničnej stanici Nové Mesto.
Zámer v réžii súčasného developera bol odhalený už v roku 2021. V tom čase sa očakávalo, že vyššia z veží (A) bude mať 108,35 metra a obsahovať bývanie a hotelové bývanie, kým nižšia (B) bude mať 66,65 metra a tvorená bude bytmi. Celkovo by tu bolo 246 bytov a 221 hotelových apartmánov so 760 parkovacími miestami.
Proti tomu sa však postavilo Hlavné mesto, ktorému sa komplex videl privysoký. Namiesto toho odsúhlasilo verziu, v rámci ktorej mala vyššia z veží dosiahnuť výšku 95,15 metrov a nižšia 57,75 metrov. Počet bytov mal klesnúť na 228, apartmánov na 156. Počet parkovacích miest sa v podstate nezmenil. S takýmto zámerom developer pokračoval aj do ďalšieho štádia povoľovania, teda do územného konania.
V posledných mesiacoch však došlo k ďalším zmenám. Developer totiž požiadal o uplatnenie odchýlky od územného plánu, teda využitie nového nástroja, ktorý umožňuje schváliť aj taký projekt, ktorý nie je celkom v súlade so súčasnou reguláciou. Výmenou za to odkáže samospráve určitú protihodnotu finančného alebo nefinančného charakteru. Známe bolo len to, že sa veže mali navýšiť a zvýšiť sa mal aj podiel bývania. Miestne zastupiteľstvo túto úpravu schválilo.
Daná úprava bola možná vďaka odchýlke od územného plánu. Zdroj: Cresco Real Estate
Stovky bytov navyše
Detaily úprav projektu sa odhaľujú teraz, s predložením upraveného konceptu na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Lakeside 03 je v zmysle tohto materiálu polyfunkčným komplexom, kde dochádza predovšetkým k navýšeniu počtu nadzemných podlaží vybraných objektov (objekty A, B) a k zmene funkčného využitia objektu A, konkrétne k zmene pôvodne navrhovanej hotelovej časti v objekte A na rezidenčnú funkciu.
Po novom tak bude mať veža A 34 podlaží a jedno ustúpené, vďaka čomu dosiahne výšku 124,25 metrov, kým veža B bude mať 29 podlaží, z toho najvyššie ustúpené, čím dosiahne výšku 103,85 metrov. Pôjde tak o najvyšší projekt v Novom Meste a keby vznikol pred desiatimi rokmi, bol by aj najvyšším na Slovensku. Objekt pavilónu v rámci zeleného priestoru pred budovami zostáva zachovaný, hoci sa zmenila podoba sadových úprav.
Menia sa tak aj bilancie počtu bytov. Vo veži A by malo byť 424 bytov, vo veži B 266 bytov, celkovo tak bude v Lakeside 03 až 690 rezidencií. Mesto a mestská časť z toho majú výrazne profitovať. „Za tieto zmeny – či už ide o výšku oboch veží, alebo o zmenu pomeru funkcií v prospech bývania – zaplatíme spolu s naším spoluinvestorom, spoločnosťou Wood & Company, samospráve viac ako 4,3 milióna eur,“ upozorňuje Ján Krnáč, CEO Cresco Real Estate.
Podľa Krnáča pôjde o bývanie na dobre úrovni, hoci detaily prezrádzať nechce. „Štandard bude zodpovedať očakávaniam, aké sa s bývaním v takejto lokalite spájajú,“ konštatuje. Čo-to však napovedá rozsah služieb (amenities), ktoré budú mať rezidenti k dispozícii. „Pokiaľ ide o amenities pre obyvateľov, počítame s vyhliadkovou komunitnou terasou, komunitnou miestnosťou pre obyvateľov či lobby s recepciou,“ približuje.
Okrem toho upozorňuje na zelené priestranstvá, ktoré vzniknú v priestore pred budovami a nadviažu na existujúce úpravy v rámci Lakeside Parku. „Vznikne tu kompaktné komunitné námestie s oddychovou funkciou, pavilónom a kvalitnou krajinnou architektúrou,“ sľubuje Krnáč. Občianska vybavenosť vznikne v parteri, no ľudia budú môcť využívať aj existujúce služby v susedných budovách či okolí.
Čiastočnými zmenami prešiel aj počet parkovacích miest. Podľa dokumentácie EIA vznikne namiesto pôvodne uvažovaných 760 stojísk po novom 747 parkovacích miest. Z tohto počtu bude 736 v podzemnej garáži, osem na teréne a tri parkovacie miesta budú v rámci drop-off zóny na teréne. V parkovacej garáži bude tiež umiestnené tiež zázemie pre cyklistov, priestor na uskladnenie kočíkov a kobky rezidentov. Namiesto štyroch podzemných podlaží budú len tri.
Zmeny projektu ovplyvnili termín štartu realizácie. „V tejto chvíli máme právoplatné územné rozhodnutie na pôvodný projekt Lakeside 03,“ pripomína J. Krnáč. „Aktuálne pracujeme na novej projektovej dokumentácii, ktorá zohľadňuje zmeny vyplývajúce z dohody s mestom a mestskou časťou o odchýlke od územného plánu a zároveň z dohody s mestom o prenose Air Rights. Očakávame, že všetky povolenia pre novú verziu projektu Lakeside 03 by sme mohli mať na prelome rokov 2027/2028.“
Za daných okolností by sa realizácia projektu mohla skončiť najskôr v roku 2031. Dokumentácia EIA sa tejto informácii vyhýba, rovnako ako odhadovaným nákladom. Štandardne ale dané údaje súčasťou dokumentácií sú.
Okolie prechádza zmenami, ktoré reagujú na postupujúci rozvoj lokality. Zdroj: Atrios Real Estate
Vzniká nové lokálne centrum
Okolie Kuchajdy tak získa novú dominantu. Dnes sa tu nenachádza vyššia veža a pravdepodobne sa ani neplánuje. Dosiaľ nie je známe, aké vysoké budú prípadné výškové budovy, plánované v rámci prestavby Pasienkov. Nie je však pravdepodobné, že budú až také vysoké. V prípade Lakeside 03 sa navyše developer môže oprieť o solídny súdobý architektonický jazyk od kancelárie Bogle Architects.
Aj kvôli takýmto projektom sa začína o Kuchajde a okolí hovoriť ako o novom ohnisku života. Zmieňuje to aj Ján Krnáč. „Okolie Kuchajdy má už dnes bohatú občiansku vybavenosť a samotné jazero s okolím prejde revitalizáciou, ktorú pripravuje mestská časť,“ pripomína. „Bohaté nákupné možnosti ponúka Polus či neďaleký Freshmarket a lokalita má veľmi dobré dopravné napojenie vďaka električke aj ďalším formám MHD. Má tak všetky predpoklady stať sa bratislavským „midtownom“ – plnohodnotnou mestskou štvrťou, v ktorej sa bývanie prirodzene stretáva so službami, oddychom a dobrou dostupnosťou.“
Otázkou ostáva, do akej miery bude rozsiahlym súkromným investíciám sekundovať samospráva. 4,3 milióny len za schválenie odchýlky sú nemalé prostriedky, ktoré môžu citeľne ovplyvniť tvár lokality. „Mesto a mestská časť už deklarovali, že ich využijú na investície v m. č. Nové Mesto a blízkom okolí samotného projektu,“ dopĺňa Krnáč. Pravdepodobne sa to bude týkať najmä Kuchajdy.
Mestská časť totiž očividne pochopila, aký obrovský potenciál v sebe skrýva. V tomto smere dokonca vyhlásila vyzvanú architektonickú súťaž, hoci nebola overená Slovenskou komorou architektov, čo je neštandardné. Návrhy odovzdala polovica z pôvodne 14 oslovených ateliérov. Výsledky majú byť známe v novembri.
Zo strany mesta sú potrebné najmä investície do infraštruktúry ciest, cyklotrás, chodníkov aj električkových tratí. Veľkou výzvou je pokračovanie vízie predĺženia Tomášikovej po Račiansku, o čosi menšou výstavba cyklotrasy popri Vajnorskej alebo modernizácia električkovej trate na železničnú stanicu. Časť z týchto zámerov je realizovateľná v dohľadnej dobe.
Či už nazveme okolie Kuchajdy druhým downtownom, midtownom alebo pôjde len o Kuchajdu či Pasienky, táto časť mesta prejde v najbližších rokoch pôsobivou zmenou. Pôjde o ďalšiu lokalitu, ktorá môže v dobrom ukázať, ako sa Bratislava mení. Lakeside 03 bude jedným zo symbolov tejto transformácie.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
