Adrian Gubčo 26.05.2026 18:02

Vyššie veže a viac peňazí pre samosprávu. Nové Mesto rokuje s developermi, plánujú zväčšenie viacerých projektov

Bratislavské samosprávy sa postupne učia, že development neprináša len nové funkcie, budovy a potenciálnu záťaž, ale je aj zdrojom významných príjmov. Tie prichádzajú do kasy vďaka poplatkom za rozvoj, rovnako ako novému nástroju v podobe schválenia drobných odchýlok od Územného plánu. Využiť to ide Nové Mesto, ktoré môže získať významný objem peňazí výmenou za úpravy niekoľkých projektov.

Zdroj: Penta Real Estate, Cresco Real Estate

Developerská výstavba je tradične spájaná s hlukom, prachom, záťažou a zhoršením kvality života. V mnohých prípadoch je pritom situácia opačná. Po relatívne krátkom období realizácie, keď je život lokality čiastočne narušený, prichádzajú benefity v podobe revitalizácie územia, nových funkcií a zvýšenia hodnoty štvrte (vrátane cien nehnuteľností). Teraz sa k tomu navyše pridávajú aj financie zo strany developerov.

V posledných rokoch sa na Slovensku a zvlášť v Bratislave zaviedlo niekoľko foriem poplatkov, ktoré musia investori zaplatiť. Zákonne nastavené sú tzv. Poplatky za rozvoj. Menej zreteľne sú vymedzené vyvolané investície alebo kontribúcie za zmenu územného plánu. Najnovším nástrojom sú poplatky za schválenie odchýlok od územného plánu. Dokopy predstavujú potenciálne veľmi významný zdroj príjmov pre samosprávu.

Viaceré mestské časti sa preto otvárajú možnosti upraviť projekty výmenou za takúto spoluprácu. Prvým bol Ružinov, ktorý získal milióny a využil ich na rozvoj verejného priestoru alebo prípravu na realizáciu budúcich dopravných projektov. Ďalšou samosprávou je novomestská, ktorý si tento typ spolupráce vyskúšala pri Istropolise. Teraz ju rozširuje o projekty v susedstve Kuchajdy.

Okolie rekreačného areálu Kuchajda prejde v najbližších rokoch dramatickými zmenami. Kombinácia atraktívneho prostredia, dopravnej dostupnosti a prítomnosti veľkých nezastavaných pozemkov urobí z tejto časti Nového Mesta jednu z najintenzívnejšie sa meniacich častí Bratislavy. Postupne tu má vzniknúť hneď niekoľko developerských projektov, pričom veľká časť z nich ráta s výškovými budovami.

Viacerí developeri sa obrátili na mestskú časť so snahou o uzatvorenie dohody o investičnej činnosti. Potenciálne zisky pre Nové Mesto sú nemalé – pohybujú sa v miliónoch eur. Na najbližšom miestnom zastupiteľstve by sa malo rokovať hneď o niekoľkých projektoch.

Prvým z nich sú Etapy Vajnorská od Penta Real Estate. Ide o veľký projekt na rohu Vajnorskej a Odborárskej, ktorý by mal byť tvorený kompaktnou zástavbou nižších sekcií a výškových budov, tvoriacich veľký blok. Podľa doterajších informácií je tu naplánovaných 1.386 bytov, 3.000 metrov štvorcových retailu, park o veľkosti 4.000 metrov štvorcových a 1.743 parkovacích miest. Plánovaná bola aj kancelárska veža. Architektonické riešenie spracovala kancelária Bevk Perović Arhitekti.

Ako ale vyplýva z materiálu, ktorý je predložený na zastupiteľstvo, zámer prejde výraznou úpravou. Namiesto pôvodne uvažovanej kancelárskej budovy by mali vzniknúť dve veže (spoločne označované ako polyfunkčný objekt P4) od Superatelieru, z toho vyššia obytná s 34 podlažiami a nižšia s 24 podlažiami, kde bude študentské bývanie. Ak by došlo k takejto úprave, podiel bývania by sa zvýšil zo 70% na 84,04%. Mestská časť by získala 3.289.981,99 eur.

Ďalším zámerom je N!do 3 od developera IURIS Group. Aj táto spoločnosť chce zvýšiť podiel bývania v navrhovanom zámere, ktorý vznikne západne od dvoch už existujúcich etáp. Pôvodne sa na danom pozemku navrhoval parkovací dom, neskôr dvojica domov so siedmimi a 15 podlažiami. Po novom tu majú byť tri rezidenčné objekty so šiestimi, ôsmimi a 20 podlažiami a vybavenosťou v parteri. Podiel bývania by dosiahol 62% (oproti 30% v zmysle súčasnej regulácie). Objem získaných prostriedkov uvedený nie je.

O odchýlku žiada aj developer Cresco Real Estate, ktorý v spolupráci s WOOD&Company pripravuje tretiu etapu komplexu Lakeside. Má ísť o polyfunkčný projekt, tvorený dvomi vežami s 27 a 17 podlažiami. Nižšia je podľa aktuálneho projektu riešená ako hotel a bývanie, vyššia ako bývanie. K zámeru patrí aj jednopodlažný objekt služieb, vložený do parku pred budovami. Návrh spracovali architekti z kancelárie Bogle Architects.

Po novom sa majú ale veže výrazne zvýšiť, pričom vyššia by mala 35 a nižšia 30 podlaží. V dôsledku tohto riešenia by podiel funkcie bývania v rámci riešeného územia stúpol z 30% na 47,5%. V tomto indexe je totiž rátaná aj prvá a druhá etapa Lakeside Parku, ktoré sú kancelárskymi budovami. Objem získaných prostriedkov uvedený nie je ani v tomto prípade.

O odchýlku žiadali pravdepodobne aj spoločnosti ITB Development a WOOD&Company v prípade tretej veže Polusu. Tento materiál bol však nateraz odložený.

Etapy Vajnorská budú vďaka svojej najvyššej veži pripomínať skôr projekty v downtowne. Zdroj: Penta Real Estate

Všetko tak nasvedčuje tomu, že v okolí Kuchajdy vzniknú ešte vyššie a výraznejšie budovy. Veže s 34, resp. 35 podlažiami budú nepochybne vyššie ako sto metrov a pripomínať budú výškové dominanty v novom centre Bratislavy neďaleko nábrežia Dunaja. Potvrdia sa tak slová, že neďaleko Kuchajdy a Vajnorskej ulice vznikne druhý bratislavský downtown – ak budú odchýlky schválené.

Nie je však veľa dôvodov tieto zmeny odmietať. Lokalita má k dispozícii električkové aj železničné spojenie s centrom mesta, nachádza sa tu množstvo zelene, športovísk a verejných priestorov, rovnako ako komerčnej občianskej vybavenosti v podobe nákupného centra. Prirodzene, potrebná je aj nekomerčná vybavenosť, práve na to ale majú slúžiť financie, ktoré mestská časť z výstavby získa.

Pokiaľ len za Etapy Vajnorská príde 3,3 milióna eur, s ostatnými zámermi sa bude výsledná suma približovať k desiatim miliónom. Okrem toho vyberie Hlavné mesto aj Nové Mesto ďalšie peniaze na poplatku za rozvoj. Tieto zdroje vedia samosprávne orgány presunúť na rozvoj materských i základných škôl, na budovanie chodníkov a cyklotrás a v ideálnom prípade aj na projektovú prípravu strategických dopravných zámerov.

Tým je v tomto prípade najmä predĺženie Tomášikovej po Račiansku. Realizácia jej nultej etapy v podobe križovatky Vajnorskej s Tomášikovou sa začne už onedlho. Potrebné sú aj ďalšie časti, čo zahŕňa výkup pozemkov a objektov, ktoré jej stoja v ceste, rovnako ako projektovú prípravu. Tento zámer je nad aktuálne možnosti Nového Mesta (aj Magistrátu), dajú sa ale realizovať postupné kroky, aby sa táto vízia pomaly priblížila.

Ide v každom prípade o ďalší prípad situácie, keď vie verejný sektor benefitovať zo spolupráce so súkromným. O čosi vyššie budovy v lokalite, ktorá čiastočne pripomína brownfield (v prípade Etáp Vajnorská ním aj je), nie sú takým veľkým problémom, ktorý by nejako ohrozil komunitu. Práve naopak, jeho výstavba môže starousadlíkom pomôcť pri riešení iných problémov, či už ide o vybavenosť, verejné priestory, mobilitu a ďalšie.

Existujú prípady, keď sa rezidenti z okolia na výstavbu skôr tešia, lebo vedia, že im prinesie lepšie prostredie, nové možnosti a celkovú revitalizáciu štvrte, v ktorej žijú. Vďaka možnosti schváliť odchýlky v Územnom pláne sa možnosti pre zveľadenie prostredia ešte viac rozširujú.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.