Adrian Gubčo 16.10.2026 09:38

Zelená pre mrakodrapy. Staré Mesto schválilo zmenu územného plánu, downtown dostane vyššie veže

Bratislavský downtown by mohol v budúcnosti získať dvojicu nových mrakodrapov. Umiestnené budú v lokalite, ktorá sa v územnoplánovacích dokumentoch nazýva ako Zóna Chalupkova. Mestská časť Staré Mesto totiž definitívne odsúhlasila úpravu regulácie, ktorá otvára cestu k úpravám pripravovaných projektov, čo zahŕňa aj zvýšenie navrhovaných dominánt.

Zdroj: Penta Real Estate, Alto Real Estate

Panoráma Bratislavy sa za poslednú poldruha dekádu zmenila dramatickým spôsobom. Po desaťročiach úvah sa konečne pristúpilo k masívnej výstavbe v priestore východne od Dostojevského radu a Karadžičovej, teda v južnej časti Nív. Výsledkom je vznik súčasnej polyfunkčnej štvrte, ktorá sa vďaka vysokej koncentrácii výškových budov označuje aj ako bratislavský downtown.

Po určitom čase sa ale začalo ukazovať, že veľká časť postavených veží má veľmi podobnú výšku zhruba medzi 100 až 115 metrami. Nejde o náhodu. Popri ekonomických dôvodoch ide aj o dôsledok územnoplánovacej regulácie. Kľúčová časť výškových budov sa nachádza v tzv. Zóne Chalupkova, teda priestore vymedzenom Karadžičovou, Mlynskými nivami, Košickou, Landererovou a Dostojevského radom. Pre tento priestor platí tzv. Územný plán zóny (ÚPZ) Chalupkova.

Ide o veľmi detailnú reguláciu, ktorá stanovuje nielen funkcie a indexy zástavby, ale aj výšku jednotlivých dominánt. ÚPZ bol schválený v roku 2017, v príprave bol od roku 2009. Najvyššie budovy umiestňuje pri križovaní Landererovej s Čulenovou, kde umožňuje vznik 120 metrov vysokej dominanty – teda Sky Park Tower – a pri križovatke Mlynských nív s Košickou so 115 metrov vysokou vežou. Podobne vysoké budovy sú možné aj pri križovatke Košickej s Landererovou.

Developeri sa tak musia pridržiavať týchto kritérií, nakoľko majú váhu zákona. Mimo plochy, vymedzenej ÚPZ, však môžu umiestniť aj vyššie budovy. Príkladom sú Nivy Tower so 125 metrami alebo Eurovea Tower so 168 metrami.

Niektoré spoločnosti by však chceli podobne vysoké veže vybudovať napokon aj v rámci Zóny Chalupkova. Ide predovšetkým o Penta Real Estate, ktorá rozostavala projekt Chalupkova, a Alto Real Estate, ktoré plánuje Sky Park Square a vstúpilo aj do Chalupkovej. Ich koncepty rátajú s vežami v dominantných pozíciách, obe spoločnosti si však vyhodnotili ich možnú výšku ako nedostatočnú.

Developeri preto požiadali mestskú časť Staré Mesto o prijatie Zmien a doplnkov ÚPZ Chalupkova 01. Oficiálnym cieľom je zapracovať „drobné zmeny“ s cieľom zvýšiť variabilitu možností využitia územia v rámci urbanistických sektorov 5 a 6, teda lokalít, kde vznikajú, resp. budú vznikať Chalupkova a Sky Park Square. Tieto ZaD však muselo schváliť (po povinnom posudzovaní vplyvov na životné prostredie SEA) miestne zastupiteľstvo.

Nová podoba regulácie v rámci ÚPZ Chalupkova. Zdroj: JELA / Mestská časť Bratislava - Staré Mesto

Ako vyplýva zo záverov septembrového, teda posledného staromestského zastupiteľstva, toto schválilo Zmeny a doplnky č. 1 Územného plánu zóny Chalupkova. Vzalo pritom na vedomie stanovisko Regionálneho úradu pre územné plánovanie a výstavbu Bratislava aj Správu o prerokovaní návrhu územnoplánovacej dokumentácie Zmeny a doplnky č. 1 Územného plánu zóny Chalupkova. Z prítomných 17 poslancov hlasovalo 15 za, dvaja proti.

Otvára sa tak cesta ku vzniku dvojice nových mrakodrapov, ktoré v prípade realizácie dotvoria predovšetkým južnú stranu ulicu Mlynské nivy. Úpravou prechádzajú urbanistické sektory 5 a 6, kde sa pripravujú ďalšie etapy Chalupkovej a Sky Park Square.

V prípade urbanistického sektoru 5 – na mieste Sky Park Square od Alta – sa má pričleniť stavebný blok 5.2 k stavebnému bloku 5.1 vrátane pričlenenia nezastavateľnej plochy peších komunikácií, ktorá sa medzi blokmi nachádzala. Meniť sa nemá intenzita využitia územia ani hodnota maximálnych hrubých podlažných plôch. Zvýšiť sa má objem zelene. Kľúčovou zmenou z pohľadu verejnosti je nahradenie akcentu s výškou 50 metrov akcentom s výškou 155 metrov.

V urbanistickom sektore 6, teda na mieste Chalupkovaj od Penta Real Estate (a dnes aj Alto Real Estate) sa má pričleniť stavebný blok 6.4 k stavebnému bloku 6.1. Ani tu sa nemá meniť intenzita využitia územia ani hodnota maximálnych hrubých podlažných plôch, mierne sa navýši plocha zelene. Daná úprava ale umožní zvýšiť dominantu z pôvodných 115 metrov na 160 metrov pri súčasnom zväčšení jej pôdorysu.

V podstate potvrdený je v tomto momente mrakodrap v Chalupkovej, ktorý už má aj zverejnené vizualizácie. Bude vychádzať z konceptu od talianskej kancelárie Stefano Boeri Architetti, ktorá zvíťazila vo výborne obsadenej medzinárodnej súťaži. Developer ešte nepovedal, v ktorej fáze pôjde do výstavby, pravdepodobne však pôjde do realizácie najskôr na prelome tohto a budúceho desaťročia.

Opatrnejšie sa dosiaľ vyjadrovalo Alto Real Estate. V každom prípade, vďaka tomuto rozhodnutiu môže čiastočne preskupiť hmoty v rámci svojho projektu a namiesto pomerne mohutnej administratívnej budovy vybudovať štíhly elegantný mrakodrap. Na riešení by mal spolupracovať so známym holandským ateliérom Mecanoo, ktorý taktiež vyhral súťaž na riešenie tohto developmentu. Veža pravdepodobne vznikne až v neskoršej fáze výstavby.

Dva nové mrakodrapy s danou výškou zásadne zmenia podobu panorámy, ktorá už nebude „Stenou 115“, ako sa zvykne prezývať jej súčasná podoba. Ak sa zároveň podarí vybudovať aj Tower 220, ktorý JTRE pripravuje v rámci ďalšieho rozvoja Eurovea City, nové centrum slovenskej metropoly získa ucelený charakter, pripomínajúci obdobné typy lokalít v európskych či severoamerických mestách. Čoskoro sa navyše ukáže, či k nemu neprispeje aj Zimný prístav.

V tomto kontexte je škoda, že sa s Urbanistickými sektormi 5 a 6 nemenil aj Urbanistický sektor 1. Jeho súčasťou je zámer Portum, ktorému by extrémne prospelo pár desiatok metrov navyše. Prirodzene, dnes už má tento projekt všetky kľúčové povolenia a developer by pravdepodobne nechcel absolvovať nové, mnohoročné povoľovanie. Napriek tomu je miesto, kde vzniká, ideálne pre vznik vyššej veže oproti plánovaným 115 metrom.

Aj bez toho ale môžu byť ďalšie roky vo vývoji bratislavského downtownu vzrušujúce. Bratislava má pekné historické centrum, hrad a nábrežie Dunaja. Skutočne výnimočná (minimálne v európskom kontexte) však môže byť svojim novým centrom v podobe kompaktnej štvrte výškových budov a mrakodrapov, dotvorenej upravenými verejnými priestormi a promenádami pri Dunaji. Doterajší vývoj ukazuje, že nejde o naivný sen.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.