Adrian Gubčo 16.07.2026 13:31

Výstavba nových mrakodrapov sa priblížila. Plánovanie veží v downtowne prekonalo míľnik, o ich osude rozhodne mestská časť

V Bratislave sa v súčasnosti nachádza jeden mrakodrap, do budúcna by ale mali pribudnúť ďalšie. Umiestnené nemajú byť len v bezprostrednej blízkosti existujúcej Eurovea Tower, ale aj tzv. Zóne Chalupkova, tvoriacej kľúčovú časť nového centra mesta, teda downtownu. Existujúca regulácia tu však výstavbu budov s výškou mrakodrapu neumožňuje, preto je predmetom zmeny.

Zdroj: Alto Real Estate, Penta Real Estate

Za mrakodrap sa tradične považuje výšková budova, ktorej výška dosahuje minimálne 150 metrov. Podľa tejto definície sa v Bratislave, napriek častým mediálnym označeniam, nachádza v skutočnosti len jeden mrakodrap – Eurovea Tower, dokončená v roku 2023. S výškou 168 metrov po architektonický vrchol (a 160 metrov po atiku) je jasnou dominantou downtownu, teda novej štvrte, kde sa koncentrujú najvyššie budovy v meste.

Väčšina veží je dnes umiestnená v priestore, ktorý sa v územnoplánovacích dokumentoch nazýva Zóna Chalupkova. Vymedzená je Mlynskými nivami, Košickou, Landererovou, Dostojevského radom a Karadžičovou. Už v prvej dekáde tohto storočia bola určená ako miesto, kde sa majú koncentrovať výškové budovy. Územný plán zóny Chalupkova, schválený v roku 2017, však zastropoval výšku väčšiny objektov.

Dnes sa už javí ako nedostatočná. Najvyššie dominanty majú mať v zmysle regulácie 120 metrov, niektorí developeri sú však pripravení stavať aj vyššie. Týka sa to najmä spoločností Penta Real Estate a Alto Real Estate, ktoré majú – takpovediac doslova – tie najvyššie ambície. V rámci svojich projektov by rady vybudovali dominanty, ktoré budú spĺňať definíciu mrakodrapu.

Na to však potrebujú zmenu regulácie. Mestskú časť Bratislava – Staré Mesto preto požiadali o prijatie Zmien a doplnkov ÚPZ Chalupkova 01. Oficiálnym cieľom je zapracovať „drobné zmeny“ s cieľom zvýšiť variabilitu možností využitia územia v rámci urbanistických sektorov 5 a 6, teda lokalít, kde vznikajú, resp. budú vznikať projekty Chalupkova a Sky Park Square.

V prípade urbanistického sektoru 5 – na mieste Sky Park Square od Alta – sa má pričleniť stavebného bloku 5.2 k stavebnému bloku 5.1 vrátane pričlenenia nezastavateľnej plochy peších komunikácií, ktorá sa medzi blokmi nachádzala. Meniť sa nemá intenzita využitia územia ani hodnota maximálnych hrubých podlažných plôch. Zvýšiť sa má objem zelene. Ďalšou zmenou je nahradenie akcentu s výškou 50 metrov akcentom s výškou 155 metrov.

V urbanistickom sektore 6, teda na mieste Chalupkovaj od Penta Real Estate (a dnes aj Alto Real Estate) sa má pričleniť stavebný blok 6.4 k stavebnému bloku 6.1. Ani tu sa nemá meniť intenzita využitia územia ani hodnota maximálnych hrubých podlažných plôch, mierne sa navýši plocha zelene. Daná úprava ale umožní zvýšiť dominantu z pôvodných 115 metrov na 160 metrov pri súčasnom zväčšení jej pôdorysu.

Dané riešenie by malo byť v súlade s platným Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislava, ako aj s dosiaľ neschválenou štúdiou výškového zónovania. Zmeny a doplnky musia byť každopádne podrobené posudzovaniu vplyvov na životné prostredie (SEA) na úrovni Ministerstva životného prostredia SR.

Budúci mrakodrap v projekte Chalupkova. Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Rezort aktuálne rozhodol, že navrhovaný strategický dokument sa nebude ďalej posudzovať. Potrebné je však splniť niekoľko podmienok, ktoré treba dopracovať do čistopisu a v takejto podobe prerokovať a schváliť. Patrí k nim predloženie svetlotechnického posudku, kde stavebník preukáže splnenie svetlotechnických požiadaviek, rešpektovanie a realizácia vhodných vodozádržných opatrení, určenie podielu zelene a ďalšie.

Ministerstvo ďalej pripomína, že v lokalite sú prítomné významné environmentálne záťaže, ktoré môžu ovplyvniť ďalšie využitie územia. Z voľnej fázy ropných látok boli v minulosti odstránené asi dve tretiny. Ďalšie škodliviny treba sanovať formou úplného odťaženia a zneškodnenia znečistených zemín.

Okrem verejných orgánov dokumentáciu pripomienkovala najmä spoločnosť Kalos, blízke JTRE. Podľa developera bude mať zvýšenie maximálnej výšky dominánt veľký vplyv na preslnenie a denné osvetlenie okolitých stavieb, veterné a mikroklimatické pomery v území, kvalitu verejných priestorov, pohľadové vzťahy a panorámu mesta, ako aj na podmienky využitia susedných nehnuteľností. Preto žiada zmeny výšok podrobnejšie preveriť a tieto vplyvy vyhodnotiť.

Okresný úrad v Bratislave však konštatuje, že sa nebude meniť objem navrhovanej zástavby a upozorňuje, že svetlotechnický posudok ani mikroklimatická analýza nie sú súčasťou požiadaviek na spracovanie územného plánu zóny. Konkrétne dopady jednotlivých stavieb na lokalitu budú predmetom posúdenia v následných povoľovacích procesoch.

Starému Mestu (a investorom) sa tak otvára cesta k ďalším krokom pred schválením zmien a doplnkov. Tieto bude musieť ešte prerokovať a napokon aj schváliť v miestnom zastupiteľstve. Ako dlho to bude trvať, nie je jasné. Veľmi teoreticky by ale mohla byť zmena regulácie schválená a platná v priebehu roka 2027.

Nový mrakodrap v Sky Park Square má vzniknúť vľavo dole, na mieste kancelárskej budovy. Zdroj: Alto Real Estate

Ak sa to podarí, plánované zámery môžu prejsť citeľnými úpravami. V prípade Chalupkovej sú plány na úpravu a navýšenie dominanty známe už dlhšie a predstavené boli aj vizualizácie s vyššou vežou. Táto bude vychádzať z architektonického konceptu od talianskej kancelárie Stefano Boeri Architetti a vyznačovať sa bude integráciou zelene do architektonického riešenia budovy. Pôjde prevažne o bytový projekt, hoci v minulosti sa tu plánovali aj kancelárie.

Sky Park Square by mal prejsť v podstate ešte výraznejšou zmenou, pričom sa budú meniť aj funkcie. Dominantou by totiž nemala byť veža na rohu Chalupkovej a Bottovej s výškou 75 metrov, ako sa pôvodne predpokladalo, ale náhrada kancelárskeho objektu na nároží Továrenskej, Mlynských nív a Chalupkovej. Architektom zámeru je holandská kancelária Mecanoo.

Realizácia oboch mrakodrapov by dramaticky ovplyvnila panorámu Bratislavy. Jasnou dominantou je dnes Eurovea Tower, po ich vybudovaní by sa však do istej miery jej výrazné pôsobenie stratilo. Na druhej strane, v downtowne je plánovaný aj mrakodrap o výške 220 metrov, ktorý hravo prevýši všetky doteraz postavené aj plánované budovy. Otázkou zostáva aj budúcnosť Zimného prístavu.

Ak sa naplnia všetky plány developerov aj úvahy urbanistov, nové centrum metropoly bude výškovými budovami aj mrakodrapmi vyplnené v oveľa väčšej miere. Pôvodne sa zdalo, že výška veží bude postupne gradovať smerom k Dunaju a Mostu Apollo, dnes sa ale ukazuje, že to tak byť celkom nemusí. V každom prípade, aktuálne vznikajúci moderný obraz Bratislavy sa ešte viac upevní. Vyššie veže jej v tom len pomôžu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.