Simona Schreinerová 01.10.2026 12:00

Na pokraji obrovskej transformácie. Penta Real Estate pokročila v príprave Etáp Vajnorská

Istrochem je s prehľadom najväčším bratislavským brownfieldom, teda bývalým výrobným územím, ktoré sa dnes už prakticky nevyužíva. Areál pôvodného chemického podniku je taký rozsiahly, že by v ňom mohlo vzniknúť bývanie pre desaťtisíce ľudí. Jeho transformácia pritom nemusí byť taká vzdialená, ako by sa mohlo zdať. Na okraji zóny je totiž blízko k výstavbe prvý zásadný developerský projekt. 

Zdroj: Penta Real Estate

Istrochem predstavuje pre Bratislavu jednu z najväčších príležitostí pre vznik novej výstavby s rozmermi celej mestskej štvrte. Výhodou je nielen jeho rozsah, ale aj poloha v relatívne dobrej dostupnosti centra a kapacitnej verejnej dopravy. Komplikáciou zostáva obrovská environmentálna záťaž ako pozostatok chemickej výroby. Napriek tomu ide o územie s potenciálom pre vznik lokality s päťciferným počtom obyvateľov.

Aj preto sa o budúcnosti Istrochemu v posledných rokoch diskutuje čoraz intenzívnejšie. Téma obnovy brownfieldov je vzhľadom na ubúdajúce voľné pozemky vo vnútornom meste vhodné na výstavbu aj nízku dostupnosť bývania čoraz aktuálnejšia. Hlavné mesto samotné odporúča transformáciu takýchto lokalít a snaží sa ju podporovať. Táto časť Bratislavy sa tak dostáva do hľadáčika investorov. 

Prvým veľkým projektom, ktorý by v lokalite mohol reálne vzniknúť, sú Etapy Vajnorská od spoločnosti Penta Real Estate. Nedávno vydané rozhodnutie o umiestnení stavby pre prvú časť zámeru potvrdzuje, že zámer sa nachádza v relatívne pokročilom štádiu povoľovania. Developerovi zostáva pred odobrením štartu výstavby už len posledný krôčik. 

Etapy Vajnorská budú zahŕňať rozsiahlu zástavbu na pozemkoch, ktoré sú v súčasnosti nevyužité. V minulosti susedili s areálom Istrochemu, nejde teda priamo o územie bývalých chemických závodov. Na nároží Vajnorskej a Odborárskej ulice má vzniknúť nová mestská zástavba kombinujúca blokové objekty s výškovými budovami.

Navrhovaný komplex pozostáva zo štvorice polyfunkčných objektov P1, P2, P3A a P3B, pričom jeho hlavnou funkciou bude bývanie. V parteri budov P1 a P2 sa počíta s prevádzkami obchodu a služieb.

Objekt P1 bude mať päť až 19 nadzemných podlaží a ustúpené technické podlažie. Dve podzemné úrovne poslúžia ako hromadná garáž. Návrh počíta s 261 bytmi, 24 apartmánmi, ôsmimi obchodnými priestormi a 367 parkovacími miestami. P2 bude s výškou takmer 80 metrov výškovým akcentom celého súboru. Objekt bude mať päť až 24 nadzemných podlaží. V budove vznikne 258 bytov, 75 apartmánov a 15 obchodných priestorov. Súčasťou riešenia bude 391 parkovacích miest.

P3A bude mať päť až 17 nadzemných podlaží. Objekt ponúkne 251 bytov, jeden apartmán a jeden obchodný priestor. Navrhnutých je 201 parkovacích miest. Objekt P3B bude rozdelený na severozápadnú a juhovýchodnú časť. Prvá z nich bude mať päť až 17 nadzemných podlaží, druhá päť až 19. Obe časti spolu prinesú 287 bytov, 42 apartmánov a dva obchodné priestory. K dispozícii bude 410 parkovacích miest.

V rámci aktuálnej etapy zámeru tak vznikne 1.057 bytov, 142 apartmánov a 26 obchodných priestorov. Celková kapacita parkovania dosiahne 1.388 miest, pričom 1.369 z nich bude situovaných v podzemných garážach.

Penta Real Estate predpokladá dokončenie prvých častí projektu v rokoch 2029 až 2030. Architektonickú súťaž na riešenie územia vyhrala slovinská kancelária Bevk Perović Arhitekti. Projektantom je podľa dokumentácie kancelária Siebert+Talaš.

Uvažovaná úprava projektu so študentským bývaním. Zdroj: Penta Real Estate

Územné rozhodnutie nezahŕňa zástavbu v priamom dotyku s Vajnorskou ulicou. Developer totiž pre tieto objekty preveruje možnosť doplniť projekt o nájomné bývanie vrátane formátu PBSA, teda špecializovaného ubytovania pre študentov. Jednou z možností je jeho umiestnenie v nárožnej výškovej budove, ktorá bola pôvodne určená na administratívu.

Zmena funkcie súvisí s vývojom kancelárskeho trhu, ktorý nepraje vzniku nových rozsiahlych kapacít v tejto časti Bratislavy. Na druhej strane, dopyt po alternatívnych formách bývania rastie. Objekt by mohol slúžiť študentom, mladým profesionálom alebo ďalším záujemcom o flexibilnejšiu formy rezidencií. O konečnom využití ani rozsahu tejto časti projektu však zatiaľ nebolo rozhodnuté.

Etapy Vajnorská boli totiž predmetom rokovania o odchýlke od Územného plánu. Developer mal záujem zvýšiť podiel bývania, pričom pôvodne uvažovanej kancelárskej budovy by mali vzniknúť dve veže (spoločne označované ako polyfunkčný objekt P4) od Superatelieru, z toho vyššia obytná s 34 podlažiami a nižšia s 24 podlažiami. Mestská časť by získala 3.289.981,99 eur. 

Miestni poslanci však nepochopiteľne takúto úpravu odmietli. Racionálne zdôvodnenie tohto rozhodnutia neexistuje. Urobili tak v čase, keď Bratislava dlhodobo zápasí s nedostatkom dostupného bývania, kým samosprávy zas s nedostatkom peňazí. Mierne navýšenie podielu bývania v tomto projekte by nemalo komu ublížiť. Zvláštny postup zastupiteľstva nevysvetľujú ani blížiace sa voľby. 

Vnútri areálu Istrochemu. Zdroj: Penta Real Estate

Rozsiahle transformačné územia každopádne predstavujú významnú príležitosť pre vznik nových obytných zón a doplnenie chýbajúcich mestských funkcií. Premena Istrochemu má na tento dopyt reagovať a zároveň rozšíriť funkčnú diverzitu v území. Aj preto sa na jeho budúcu podobu pripravuje otvorená urbanistická súťaž. Majiteľ veľkej časti pozemkov Istrochemu, spoločnosť Istrochem Reality, a. s., si za odborného partnera vybral developera Penta Real Estate.

Návrhy posúdi odborná porota za účasti zástupcov mesta a mestskej časti. Developer sa v najbližšom období sústredí na prípravu súťažného zadania, ktoré vznikne aj za účasti verejnosti, odbornej komunity a ďalších záujemcov. Podľa developera treba o území uvažovať podľa princípov polycentrického mesta, teda konceptu, v ktorom sa jednotlivé funkcie, ako bývanie, služby a verejný priestor, vyvažujú v prospech kvalitného mestského prostredia.

Vyhlásenie súťaže sa plánuje na rok 2027. Víťazný návrh následne poslúži ako základ na spracovanie urbanistickej štúdie a ďalší postup, ktorý môže zahŕňať aj zmenu územného plánu v rámci štandardného legislatívneho procesu. Pred samotnou transformáciou rozsiahleho areálu však bude potrebné vyriešiť environmentálnu záťaž a súvisiace otázky sanácie územia.

Transformácia Istrochemu tak zostáva behom na dlhšiu trať, úvodné kroky však už začínajú nadobúdať konkrétnejšie kontúry. Etapy Vajnorská môžu byť prvým výraznejším impulzom pre premenu tejto časti Bratislavy a zároveň ukázať, akým smerom sa môže jedno z najväčších transformačných území v meste v budúcnosti uberať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.