Adrian Gubčo 26.05.2026 13:14

Gigantická transformácia pod hlavičkou veľkého developera. Istrochem sa zmení na mestskú štvrť, majiteľ sľubuje kvalitné prostredie

ČLÁNOK BOL AKTUALIZOVANÝ Istrochem je s prehľadom najväčším bratislavským brownfieldom, teda bývalým výrobným územím, ktoré sa už dnes prakticky nevyužíva. Areál pôvodného chemického podniku je taký veľký, že by do seba vedel včleniť bývanie pre desaťtisíce ľudí. Jeho transformácia nie je tak ďaleko, ako by sa mohlo zdať. Majiteľ areálu totiž ohlásil meno development partnera, ktorý mu s prestavbou pomôže.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Premena zdevastovaného územia sa blíži

Istrochem pôvodne vznikol ako chemicko-zbrojársky závod Dynamit-Nobel už v 19. storočí. Umiestnený bol v tom čase ešte dostatočne ďaleko od Bratislavy, v lokalite, kde by prípadné nehody nespôsobili katastrofu priamo v meste. To ho však v priebehu 20. storočia postupne obkolesilo. Dnes je teda areál v podstate na okraji vnútorného mesta, pričom má výborné dopravné napojenie na viaceré mestské časti.

Stav územia je však problematický. Počas dlhých desaťročí jeho existencie sa tu vyrábali rozličné chemikálie, hnojivá či pesticídy. Počas celého tohto obdobia dochádzalo k obrovským environmentálnym škodám. Celkové štandardy boli nízke, preto sa postupne zvyšovalo znečistenie podložia a podnik devastoval prostredie aj v iných častiach mesta. Hoci bola výroba utlmená už dávno, znečistenie je naďalej prítomné.

Aj to je jeden z dôvodov, prečo sa dosiaľ v tejto lokalite nerealizovali významnejšie zmeny. V posledných rokoch sa však začalo o budúcnosti Istrochemu diskutovať intenzívnejšie. Príčinou je klesajúci počet disponibilných stavebných pozemkov vo vnútornom meste, umožňujúcich rozsiahlu výstavbu, rovnako ako snahy Magistrátu a jeho odborných zložiek zintenzívniť transformáciu brownfieldov namiesto plošného rozrastania mestskej zástavby.

Istrochem je vďaka polohe i rozsahu ideálnym kandidátom na obrovskú prestavbu. Majiteľom veľkej časti pozemkov je však spoločnosť Istrochem Reality a.s., ktorá sa dosiaľ tejto téme v takej miere nevenovala. To sa ale začína meniť. Dnes už aj táto spoločnosť pripúšťa, že ide o vhodné miesto pre vznik kvalitnej mestskej štvrte. V tomto smere si našla aj odborného partnera.

Tým je developer Penta Real Estate, jeden z najvýznamnejších hráčov v realitnom biznise v Bratislave. Lokalita je mu dôverne známa – na jej okraji pripravuje masívny zámer Etapy Vajnorská. V minulosti sa objavili hlasy, podľa ktorých ide o nultú fázu transformácie Istrochemu.

Teraz developer nadviaže na snahu majiteľa vytvoriť rámec postupnej premeny areálu s ambíciou – podľa Penta Real Estate – vybudovať plnohodnotnú integrovanú mestskú štvrť s významným verejným prínosom, novým bývaním, kvalitným verejným priestorom, zeleňou a občianskou vybavenosťou. Spoločnosť potvrdzuje, že nová zóna má potenciál zásadne ovplyvniť ďalší rozvoj Bratislavy. Nemá pritom ísť o izolovaný rozvoj, ale plnohodnotnú súčasť mesta.

Vnútri areálu Istrochemu. Zdroj: Penta Real Estate

Obrovská súťaž a riešenie problémov Bratislavy

Ako pokračuje Penta Real Estate, Bratislava dlhodobo čelí nedostatku dostupného bývania, pričom práve rozsiahle transformačné územia predstavujú príležitosť, ako na túto výzvu reagovať. Istrochem má odpovedať na tento dopyt, ako aj priniesť ďalšie potrebné funkcie. „Predpokladom úspechu je systematické plánovanie a transparentný dialóg s odborníkmi aj verejnosťou, ktorý prispeje k tomu, aby sa územie stalo prirodzenou a hodnotnou súčasťou mesta,“ tvrdí developer.

Majiteľ aj developer si sú vedomí environmentálnych problémov v lokalite a zdôrazňujú, že musia byť adresované. „Riešenie environmentálnej záťaže má potenciál priniesť pozitívny dopad pre celé mesto Bratislava, predovšetkým z pohľadu kvality podzemných vôd a životného prostredia v širšom území,“ hovorí Pavol Zelenay, CEO Istrochem Reality a.s. Ako pokračuje, firma chce rozbehnúť proces sanácie.

„V otázke sanácie budeme postupovať v súlade so stanovenými pravidlami a postupmi, ktoré vychádzajú z platného európskeho rámca a legislatívy SR, vrátane vyrovnania prípadnej nadhodnoty vzniknutej po realizácii sanácie v súlade s platnými pravidlami. O procesných míľnikoch budeme informovať otvorene a zrozumiteľne," sľubuje Zelenay.

Penta Real Estate má v rámci premeny územia nastaviť najmä urbanistické riešenie a plánovací proces. „Do procesu vstupujeme ako odborný partner s cieľom nastaviť urbanistický a plánovací rámec budúcej mestskej premeny, od štruktúry verejného priestoru po funkčné usporiadanie bývania a občianskej vybavenosti,“ približuje Peter Čižmár, Senior Business Development Manager Penta Real Estate. Firma tým chce nadviazať na iné svoje bratislavské aktivity, v rámci ktorých realizuje schémy veľkého rozsahu.

Koncept Istrochemu má byť podľa Čižmára udržateľný, premyslene integrovaný do existujúcej mestskej štruktúry a pozitívne ovplyvní aj širšie okolie. Budúca podoba územia bude definovaná prostredníctvom otvorenej urbanistickej súťaže, ktorú vyhodnotí odborná porota vrátane zástupcov mesta a mestskej časti. V najbližšej dobe sa developer zameria práve na prípravu zadania. Jej súčasťou bude aj participácia s verejnosťou, odbornou i laickou.

Súťaž bude vyhlásená v priebehu roka 2027. Víťazný návrh bude dopracovaný do podoby urbanistickej štúdie ako podkladu pre ďalšie kroky vrátane prípadnej zmeny územného plánu v štandardnom legislatívnom procese. Istrochem Reality a Penta Real Estate sľubujú, že budú o ďalších krokoch informovať po ukončení prípravných fáz, v spolupráci s mestom a odbornými partnermi.

Developer dopĺňa, že o území treba uvažovať v princípoch polycentrického mesta, kde sa jednotlivé funkcie, bývanie, služby a verejný priestor, vyvažujú v prospech kvalitného mestského prostredia. Podľa Penta Real Estate prispeje k riešeniu dostupnosti bývania a k zvýšeniu kvality mestského prostredia v Bratislave.

Súčasťou územia sú aj budovy, vyhlásené za NKP. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Obrovská šanca aj skryté riziká

Transformácia Istrochemu sa môže ľahko zaradiť k najvýraznejším urbanistickým zámerom v celej Bratislave. Veľkostne a významom k nej možno zaradiť azda len urbanizáciu Celomestského centra v Petržalke, prestavbu Zimného prístavu, rozvoj Mlynských Nív a výhľadovo Edel v severozápadnej časti metropoly. Pre mesto ide o jednu z rozhodujúcich úloh v tomto storočí.

S výstavbou v Istrocheme prichádzajú mnohé výhody, ktoré sa pozitívne odrazia na kvalite života v Bratislave. Okrem zmieňovaného zvýšenia dostupnosti bývania (teoreticky) je to najmä odstránenie environmentálnej záťaže. Tá je obrovská, dlhé desaťročia neriešená a možno len predpokladať, že má vplyv aj na zdravie obyvateľstva. K ďalším potenciálnym benefitom patrí výrazné zefektívnenie správy mestského územia, nárast daňových príjmov Bratislavy, zlepšenie prepojení naprieč lokalitou a vznik množstva novej vybavenosti.

Teoretickým srdcom novej štruktúry by mohlo byť okolie dvojice výrazných objektov v podobe Teplárne II a Teplárne III, zatiaľ neprávoplatne vyhlásené za národné kultúrne pamiatky. Ide o pôsobivé industriálne stavby, ktoré medzi sebou zvierajú otvorené priestranstvo. Vo vlastníctve majiteľa väčšiny pozemkov je len jedna z nich, je však veľká pravdepodobnosť, že sa obe zachovajú.

Na pripravovanú urbanistickú súťaž bude určite orientovaná veľká pozornosť, a to aj za hranicami Slovenska. Obdobne veľkých kompetícií sa v posledných desaťročiach realizovalo len minimum. Najporovnateľnejšia je azda trnavská Štvrť, ktorá vygenerovala množstvo návrhov a vynikajúce výsledky. Ak bude podobne svedomito pripravená aj súťaž na Istrochem, Bratislava sa citeľne posunie.

Viackrát spomínaná záťaž však zostáva zároveň aj obrovským rizikom. Jej odstránenie nebude jednoduché ani lacné, zároveň je spojené s určitými politickými konotáciami. Štát totiž naznačil, že prevezme za nejasných podmienok zodpovednosť za záťaž pod areálom chemického podniku, čo bude stáť stovky miliónov eur. Jej odstránením sa zhodnotia pozemky Istrochem Reality.

Nie je tajomstvom, že táto firma je blízka impériu českého premiéra Andreja Babiša. Ten má zas veľmi priateľské vzťahy so súčasnou slovenskou vládou. Tieto prepojenia robia z úvah o štátom podporovanej sanácii záťaže predmet podozrievania aj kritiky časti médií a verejnosti. Dnes navyše nie je ani známe, z akého zdroja by malo byť odstraňovanie záťaže financované a ako by bol štát kompenzovaný.

Otázkou zároveň zostáva, ako sa prenesie cena likvidácie znečistenia do podoby developmentu. Developeri si zvyčajne tieto náklady prenesú do cien bytov, prípadne získajú možnosť stavať o čosi väčšie objemy. Pri takejto masívnej záťaži, ktorej odstraňovanie môže stáť od 350 do 700 miliónov eur, a snahe budovať relatívne dostupnejšie bývanie, by to ale znamenalo, že musí vzniknúť buď veľmi hustá, alebo relatívne vysoká zástavba.

Budúcnosť Istrochemu tak snáď vyzerá nádejne, hoci cesta k výstavbe nebude vôbec jednoduchá. V ideálnom prípade pribudne ďalší a dosť významný dielik do skladačky postupnej prestavby Bratislavy. Tá sa postupne mení na kompaktné európske veľkomesto.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.