Adrian Gubčo 06.11.2026 20:55

Načo stavať nové kancelárie, keď sú existujúce prázdne. Dáta ukazujú nesprávnosť tohto tvrdenia

Mnohí kritici výstavby nových kancelárskych projektov tvrdia, že ich výstavba nemá zmysel. Poukazujú pritom na vysokú mieru neobsadenosti existujúcich objektov. Takéto zdôvodnenie však kríva, čo sa potvrdzuje s každou aktualizáciou údajov o vývoji bratislavského kancelárskeho trhu. Voľných kancelárií síce pribúda, netýka sa to ale všetkých objektov.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nové špičkové sídlo ako priorita

Bratislavský kancelársky trh vstúpil do záverečnej časti roka 2026 s viacerými protichodnými signálmi. Objem prenájmov zostáva vysoký a štruktúra transakcií naznačuje, že firmy sú ochotnejšie meniť svoje sídla, nielen predlžovať existujúce nájomné zmluvy. Súčasne však rastie miera neobsadenosti, a to napriek tomu, že nová výstavba je v porovnaní s minulosťou obmedzená.

Rozhodujúcim faktorom sa stáva kvalita priestorov - moderné kancelárie priťahujú nájomcov, zatiaľ čo časť starších budov má čoraz väčší problém udržať si obsadenosť. Dokazujú to aj údaje Bratislava Research Forum (BRF), podľa ktorých dosiahla celková výmera moderných kancelárskych priestorov v Bratislave v treťom štvrťroku 2026 približne 1,76 milióna štvorcových metrov.

Po dlhšom období bez významnejších prírastkov pribudla na trh budova Ganz House od JTRE s kancelárskou plochou 9.400 štvorcových metrov. Ide o projekt najvyššieho štandardu A+, ktorý zvýšil podiel tejto kategórie na 23% celkového fondu. Trieda A predstavuje 38% a trieda B zostávajúcich 39%. V najbližšom období sa očakáva aj dokončenie budovy Dunaj s približne 8.000 štvorcovými metrami kancelárskych priestorov.

Celková nová ponuka je tak stále pomerne obmedzená. Tento vývoj nadväzuje na trend, ktorý bol zreteľný už v lete. Kancelárskych budov sa stavia menej, Bratislava ale sleduje širšie trendy. Na začiatku roka sa totiž v metropole nedokončila žiadna nová kancelárska budova a developeri sa čoraz viac odkláňali od špekulatívnej výstavby. Nové projekty sa pripravujú opatrnejšie, často s dôrazom na zabezpečenie nájomcov ešte pred dokončením.

Tento prístup súvisí so zmenou požiadaviek firiem. Nájomcovia čoraz viac uprednostňujú kvalitné, energeticky efektívne a technologicky vybavené priestory, ktoré dokážu podporiť súčasné pracovné modely. Samotná dostupnosť kancelárskej plochy už preto nie je rozhodujúcim kritériom. Význam získavajú lokalita, flexibilita dispozícií, kvalita vnútorného prostredia, prevádzkové náklady aj environmentálne parametre budovy.

V treťom štvrťroku dosiahol objem lízingových transakcií 53.810 metrov  štvorcových. V porovnaní s druhým kvartálom, keď sa uzavreli transakcie v rozsahu približne 52.900 metrov štvorcových, ide o takmer nezmenenú úroveň. Podstatnejšia je však zmena ich štruktúry. Kým v druhom štvrťroku dominovali renegociácie, teda opätovné rokovania o existujúcich nájomných zmluvách, s podielom 53%, v treťom kvartáli ich zastúpenie kleslo na 29%. Pred-prenájmy tvorili 34% a nové nájmy ďalších 29%. Expanzie existujúcich nájomcov predstavovali 8%.

Zmena naznačuje, že firmy sa postupne odvažujú realizovať relokácie a hľadať nové priestory. Nejde pritom len o presuny medzi jednotlivými budovami, ale aj o snahu získať kvalitnejšie pracovné prostredie a efektívnejšie nastaviť prevádzku. Význam pred-prenájmov zároveň potvrdzuje, že pripravované projekty dokážu osloviť nájomcov ešte pred dokončením. Najväčšou transakciou kvartálu bol práve pred-prenájom takmer 16-tisíc metrov štvorcových v budove Pribinova 1, ktorý sa uskutočnil vo finančnom sektore.

Na túto zmenu upozorňuje aj Janka Machová, Director, Office Agency v iO Partners. „Na bratislavskom kancelárskom trhu vidíme signály oživenia – firmy sa čoraz viac odvažujú meniť svoje sídla namiesto jednoduchého predlžovania nájomných zmlúv,“ konštatuje.

Zároveň poukazuje na rozdiel oproti predchádzajúcemu kvartálu, keď renegociácie predstavovali viac než polovicu prenájmov. V treťom štvrťroku ich podiel klesol a nové nájmy spolu s pred-prenájmami dosiahli 63%. Podľa Machovej sa záujem sústreďuje najmä na moderné kancelárie. Obmedzená ponuka prémiových priestorov a nájomné na úrovni 22 eur za štvorcový meter mesačne pritom zvyšujú význam včasného plánovania.

Prenajatie Pribinovej 1 bolo jednou z najvýznamnejších transakcií. Zdroj: JTRE

Klienti hľadajú kvalitu

Dôležitým ukazovateľom je v tomto smere kvalitatívna štruktúra dopytu. Takmer 80% lízingových transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A a A+. Potvrdzuje sa tak trend, ktorý bol viditeľný už v roku 2025. Vtedy sa podľa údajov BRF uskutočnili transakcie v celkovom objeme 271-tisíc metrov štvorcových, pričom až 73% pripadalo na budovy vyššieho štandardu. Výsledky tretieho štvrťroka ukazujú, že preferencia kvalitnejších priestorov sa nielen udržala, ale ešte výraznejšie sa prejavuje v rozhodovaní nájomcov.

Z odvetvového hľadiska dominoval finančný sektor s podielom 33% celkovej lízingovej aktivity. Nasledovali IT spoločnosti so 16% a profesionálne služby s 15%. Výrazné zastúpenie finančného sektora súvisí aj s najväčšou transakciou obdobia. Zároveň ide o odlišnú štruktúru v porovnaní s prvým štvrťrokom, keď podľa údajov Colliers dominovali technologické firmy a verejný sektor. Dopyt teda nie je rozložený rovnomerne a jeho výslednú podobu môžu v jednotlivých kvartáloch výrazne ovplyvniť aj jednotlivé veľké transakcie.

Napriek stabilnej lízingovej aktivite sa miera neobsadenosti zvýšila na 14,4%. Oproti druhému štvrťroku, keď dosahovala 13,42%, ide o nárast takmer o jeden percentuálny bod. K dispozícii je tak približne 253-tisíc štvorcových metrov kancelárskych priestorov.

Podľa BRF sa na zvýšení podieľalo dokončenie novej budovy a presun dvoch väčších nájomcov do konsolidovaných priestorov. Vyššia neobsadenosť preto nemusí znamenať oslabenie celkového záujmu o kancelárie. Časť voľnej plochy vzniká aj v dôsledku toho, že firmy opúšťajú staršie priestory a presúvajú sa do novších alebo efektívnejšie využiteľných budov.

Rozdiely medzi jednotlivými triedami sú pritom výrazné. V budovách A+ dosiahla neobsadenosť 9,56%, v triede A až 18,79% a v triede B 12,94%. Najproblematickejšia je teda situácia v štandardných budovách triedy A, ktoré majú v porovnaní s najvyššou kategóriou výrazne vyšší podiel voľných priestorov. Podobný trend sa prejavoval už na začiatku roka.

Neobsadenosť sa v priebehu roka zvýšila vo všetkých triedach s výnimkou triedy B, kde sa mierne znížila. Najvýraznejší nárast zaznamenala trieda A. To potvrdzuje, že problémom nie je nedostatok záujmu o kancelárie ako také, ale rastúca konkurencia medzi budovami s rozdielnou úrovňou kvality. Nájomcovia majú motiváciu presúvať sa do modernejších objektov, pričom priestory, ktoré opúšťajú, sa nemusia automaticky podariť obsadiť novými firmami.

V zóne Southbank bolo najmenej neobsadených kancelárií. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Rastúca diferenciácia kancelárskeho trhu

Z geografického hľadiska dosahuje najvyššiu neobsadenosť oblasť Outer City, kde je voľných 17,56% kancelárskych plôch. Nasleduje CBD s 15,85%, City Centre s 13,39% a Inner City s 12,30%. Najnižšiu hodnotu vykazuje South Bank, a to 7,05%. Ani najatraktívnejšie lokality teda nie sú imúnne voči rastu voľných priestorov.

Vývoj nájomného je ďalším dôkazom rastúcej diferenciácie trhu. Prémiové nájomné zostalo v treťom štvrťroku na úrovni 22 eur za štvorcový meter mesačne. Oproti prvému kvartálu, keď podľa údajov Colliers dosahovalo 21,50 eura, ide o ďalší posun nahor, hoci v rámci údajov BRF sa počas druhého a tretieho štvrťroka udržalo na rovnakej úrovni. Fórum očakáva do konca roka ďalší rast, najmä pre obmedzenú ponuku priestorov A+ v prémiových lokalitách a nízky objem novej výstavby.

Dôležitou témou sa stáva aj udržateľnosť. Podľa aktualizovaných údajov BRF má v Bratislave platnú certifikáciu udržateľnej prevádzky 31% celkového fondu. Certifikácia sa týka najmä systémov BREEAM a LEED. Vlastníci starších budov investujú do modernizácie technológií a energetickej efektívnosti, keďže nájomcovia čoraz viac zohľadňujú nielen výšku nájomného, ale aj prevádzkové náklady. Tie sa môžu medzi jednotlivými budovami líšiť o niekoľko eur na štvorcový meter, čo je pri veľkých prenajatých plochách významná položka.

Údaje o certifikovaných priestoroch treba porovnávať opatrne. V skorších analýzach Colliers sa uvádzalo približne 691-tisíc štvorcových metrov, teda 40% trhu. Aktuálna správa BRF však pracuje s údajom o platnej certifikácii udržateľnej prevádzky. Rozdiel môže súvisieť s použitou metodikou a rozsahom započítaných certifikácií, preto ho nemožno bez ďalšieho vysvetlenia považovať za dôkaz poklesu počtu zelených kancelárií.

Bratislavský kancelársky trh tak v treťom štvrťroku 2026 vykazuje známky oživenia, no zároveň sa prehlbuje jeho vnútorné rozdelenie. Stabilný objem prenájmov a rastúci podiel nových nájmov či pred-prenájmov naznačujú vyššiu aktivitu firiem. Rastúca neobsadenosť však ukazuje, že tento záujem sa sústreďuje predovšetkým na kvalitné budovy.

V nasledujúcich kvartáloch bude rozhodujúce, či sa nová ponuka dokáže stretnúť s dopytom a či sa časť uvoľnených priestorov v starších budovách podarí opätovne prenajať. Ak sa presun nájomcov do triedy A+ a moderných projektov bude ďalej zrýchľovať, rozdiel medzi úspešnými a menej konkurencieschopnými budovami sa môže ešte zväčšiť.

Bratislavský kancelársky trh tak už nemožno hodnotiť iba podľa celkovej neobsadenosti alebo objemu prenájmov. Čoraz dôležitejšie je sledovať, aké priestory sa prenajímajú, kto ich využíva a v ktorých lokalitách sa sústreďuje nový dopyt.

(BRF, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.