RED 22.07.2026 13:36
Kvantitu nahrádza kvalita. Kancelárskych budov sa stavia menej, Bratislava sleduje širšie trendy
Bratislavský trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami je od začiatku roka 2026 spojený s niekoľkými zásadnými trendmi. Jedným z nich je odklon od špekulatívnej výstavby, ako aj silnejúca preferencia kvality nad kvantitou. Najnovšie dáta poradenskej spoločnosti Colliers potvrdzujú spomalenie výstavby kancelárskych projektov pri súčasne rastúcich nárokoch klientov.
Zdroj: CTP Invest SK, Nino Belovič / YIM.BA
Aktuálny vývoj na bratislavskom trhu úzko kopíruje širšie regionálne trendy v rámci krajín strednej a východnej Európy (CEE-6), kde celkový objem novej ponuky klesol na historické minimá a priemerná neobsadenosť sa drží na úrovni 10,5%. V Bratislave sa však prejavujú aj špecifické procesy, ktoré formujú mapu mestských administratívnych zón.
Celková zásoba moderných kancelárskych priestorov v hlavnom meste sa na začiatku roka 2026 ustálila na úrovni 1,75 milióna metrov štvorcových. Z hľadiska kvalitatívnej štruktúry tvoria budovy najvyššej kategórie A+ celkovo 22% trhu, kým štandardná trieda A reprezentuje 38% a kategória B si udržiava 40% podiel.
Zásadným charakteristickým znakom prvého kvartálu roka 2026 bola úplná absencia novododaných priestorov – do užívania nebola odovzdaná ani jedna nová kancelárska budova. Tento stav nie je náhodný, ale odzrkadľuje novú stratégiu developerov, ktorí upustili od špekulatívnej výstavby. Nové projekty sa začínajú realizovať takmer výhradne na princípe „build-to-suit“, teda až po zabezpečení významného objemu predprenájmov.
V aktívnej výstavbe sa tak v celom meste nachádza len približne 96.000 metrov štvorcových kancelárskych plôch. Pre rok 2026 je naplánované dokončenie dvoch zásadných projektov s celkovou výmerou 18.300 metrov štvorcových – konkrétne ide o rekonštrukciu bývalého OD Dunaj od spoločnosti CTP Invest Slovakia (8.000 m²) a polyfunkčný objekt Ganz House od JTRE v zóne Eurovea City (10.300 m², z čoho kancelárska časť tvorí 9.400 m²).
Výhľad na najbližšie roky počíta s postupným dokončovaním viacerých významných zámerov. V roku 2027 by mali pribudnúť projekty Chalupkova Offices od Penta Real Estate (19.500 m²) a prvá fáza projektu Istropolis od developera Immocap. V rámci neho bude ako prvá odovzdaná budova Istropolis Atrium, v ktorej umiestni svoju centrálu spoločnosť Dell, neskôr bude nasledovať výšková dominanta Istropolis Tower, kde bude kľúčovým nájomcom Orange. Medzi ďalšie pripravované zámery s dokončením v rokoch 2027 a 2028 patria projekty Downtown Yards (2.400 m² kancelárií) či druhá fáza Chalupkovej.
Nájomná aktivita je oproti stavebnej omnoho vyššia. Celkový hrubý dopyt (gross demand) dosiahol v prvom štvrťroku 2026 úroveň 50.140 metrov štvorcových. Až 50% z tohto objemu však tvorili renegociácie, teda opätovné prerokovanie a predĺženie existujúcich nájomných zmlúv. Nové nájmy sa podieľali na celkovej aktivite 42% a expanzie existujúcich firiem predstavovali len 8%.
Tento vysoký podiel renegociácií je spôsobený aj tým, že napriek celkovo vyššej neobsadenosti je ponuka ucelených, dostatočne veľkých a kvalitných priestorov pre veľkých nájomcov v atraktívnych lokalitách výrazne obmedzená. Z hľadiska sektorového rozdelenia nájomcov dominovali v prvom kvartáli technologické firmy a verejný sektor.
Najväčšou transakciou štvrťroka sa stal nový prenájom pre štátnu inštitúciu v projekte Westend Gate s výmerou 9.426 metrov štvorcových. Medzi ďalšie významné transakcie patrili renegociácie spoločností v projektoch Digital Park II+III (IT sektor s výmerou 7.766 m² a spotrebný tovar s 3.081 m²) či v objekte The Mill (BBC 6, IT sektor s 2 986 m²). Celkovo bolo zaznamenaných 11 transakcií s výmerou presahujúcou tisíc metrov štvorcových.
Najviac kancelárií sa aktuálne buduje v rámci komplexu Istropolis. Zdroj: Immocap
Priemerná miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave dosiahla v Q1 2026 úroveň 13,38%, čo v absolútnych číslach vyjadruje 234.800 metrov štvorcových voľnej plochy. Najvýznamnejším trendom sú však rastúce rozdiely medzi jednotlivými kategóriami budov.
Kým najmodernejšie budovy v kategórii A+ vykazujú neobsadenosť na úrovni len 7,72%, pri kategórii B je to 13,07% a pri štandardnej triede A neobsadenosť dosahuje až 16,97%. Tento výrazný rozdiel jasne ukazuje, že nájomcovia opúšťajú staršie budovy a presúvajú sa do prémiových projektov.
Regionálne rozloženie neobsadenosti a nájomného v rámci Bratislavy taktiež ukazuje odlišný vývoj v jednotlivých mestskej zónach. Najnižšiu neobsadenosť vykazuje zóna, označovaná ako South Bank (Petržalské nábrežie) s 7,24% a nájomnom od 13 do 16 eur/m²/mesiac. V tradičnom mestskom centre (City Centre) dosahuje neobsadenosť 9,34%, pričom tu sa uzatvárajú najdrahšie transakcie s nájomným dosahujúcim až 21,50 eur/m²/mesiac.
V širšom centre (Inner City) je neobsadenosť 12,01%. Naopak, najväčší bratislavský kancelársky hub – Central Business District (CBD, downtown) vykazuje neobsadenosť 15,68% a požadované nájomné od 14 do 21,50 eur/m²/mesiac. Okrajové časti mesta (Outer City) čelia neobsadenosti 16,74 % s nájomným v rozmedzí 9 až 13 eur/m²/mesiac.
Najvyššie dosahované nájomné (prime rent) vzrástlo v prvom štvrťroku 2026 na 21,50 eur za meter štvorcový mesačne. Vzhľadom na nedostatok špičkových priestorov kategórie A+ v najlepších lokalitách sa do konca roka očakáva jeho ďalší mierny nárast.
V podstate povinnou výbavou každého nového významnejšieho projektu je vysoký ekologický štandard a splnenie ESG kritérií. Podľa dát Colliers sa v Bratislave nachádza 691.000 metrov štvorcových certifikovaných kancelárskych priestorov, čo predstavuje presne 40% celkovej trhovej zásoby. V procese certifikácie sa nachádza ďalších približne 200.000 m². Z 38 certifikovaných budov na trhu využíva 53% schému BREEAM a 47% štandard LEED.
Staršie budovy, ktoré už nedokážu konkurovať v energetickej efektívnosti, indoorového komfortu či ESG noriem moderným novostavbám, nachádzajú uplatnenie najmä v sektore verejnej správy, pokiaľ nedochádza k ich priamej funkčnej zmene. Štátne a mestské inštitúcie využívajú dostupnosť týchto priestorov pri potrebe dočasného presťahovania počas rekonštrukcií vlastných objektov, príp. ako možnosť pre modernizáciu svojich priestorov za prijateľnejšie náklady.
Tam, kde ani tento model nedáva ekonomický zmysel, sa realizujú kompletné konverzie – najčastejšie na rezidenčné bývanie. V širšom regióne sa k bývaniu pridávajú aj ubytovacie zariadenia.
V každom prípade, z kancelárií sa v čoraz väčšej miere stáva kľúčový nástroj firiem v boji o ľudský kapitál. V dôsledku meniacich sa modelov práce vyžadujú zamestnávatelia priestory, ktoré podnecujú interakciu a ponúkajú oddychové zóny, smart technológie a kvalitnú občiansku vybavenosť v pešej dostupnosti. To sa priamo odráža na architektúre kancelárskych budov a v konečnom dôsledku aj na kultivácii mestského prostredia.
(YIM.BA, Colliers)
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
