Adrian Gubčo 13.11.2025 15:54

Investovať do kvality sa oplatí. Bratislava vyniká v úrovni kancelárskych budov, najviac sa darí tým špičkovým

Posledné roky ukazujú, že kolaps trhu s kancelárskymi nehnuteľnosťami, pred ktorým varovali po začiatku pandémie niektorí komentátori, sa nekoná. Napriek tomu sa niektorým projektom v tomto smere darí viac ako druhým. Ako ukazujú dáta analytikov, výhodu majú špičkové kancelárske budovy s vysokou úrovňou udržateľnosti. V tomto smere má Bratislava veľkú výhodu.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Trh kancelárskych priestorov v Bratislave vstúpil do tretej štvrtiny roka 2025 v znamení stabilizácie a redefinície. Tvrdí to Bratislava Research Forum (BRF), ktoré pravidelne analyzuje vývoj kancelárskeho trhu.

Aktuálne pristúpilo k zásadnej revízii výpočtu celkovej ponuky. Nový prístup vylučuje tzv. owner-occupied budovy – priestory, ktoré sú vo vlastníctve a plne obsadené jednou entitou, spravidla firemným sídlom. Tento krok má zásadný význam: z trhu vypadli objekty, ktoré nikdy neboli reálne dostupné na prenájom, čím sa znížila celková evidovaná výmera, no zvýšila sa presnosť obrazu trhu.

Na základe novej metodiky tak Bratislava disponuje 1,76 milióna m² komerčne dostupných kancelárskych priestorov, kým podľa pôvodnej metodiky bolo v evidencii 2,05 milióna m². Z tejto výmery tvorí 22% štandard A+, 39% štandard A a rovnaký podiel štandard B. To potvrdzuje, že trh sa skladá prevažne z moderných priestorov, no približne dve pätiny z nich sú aj naďalej staršie.

Približne 4% kancelárskych budov je vo vlastníctve štátu, ďalších 10% predstavujú objekty plne obsadené jednou spoločnosťou – ide často o firemné centrály či sídla inštitúcií, ktoré podľa novej metodiky už nie sú zaradené medzi komerčne ponúkané priestory. Tento krok tak prináša realistickejší obraz dostupnosti pre nájomcov i investorov, ktorí sa rozhodujú podľa reálne voľných kapacít.

Bratislava dnes patrí medzi mestá s výrazne nadpriemerným podielom „zelených“ budov. Celkovo disponuje 851.720 m² kancelárskych plôch s platným certifikátom udržateľnosti, čo predstavuje takmer 48% všetkých komerčne využiteľných kancelárií v meste. Ide o 45 budov, z ktorých 60% nesie certifikát BREEAM, 38% LEED a 2% kombináciu BREEAM a WELL Gold.

Najvyššie hodnotenie – BREEAM Outstanding – majú len tri budovy: Twin City Tower, Pribinova 40 a Pradiareň 1900. Certifikát LEED Platinum vlastní iba dvojica budov: Einpark Offices, ktorá je zároveň jedinou budovou v Bratislave s označením LEED Zero Carbon, a Digital Park II, ktorá získala túto certifikáciu v prevádzke. Tento podiel udržateľných nehnuteľností je z hľadiska regiónu mimoriadne vysoký a zvyšuje konkurencieschopnosť Bratislavy v očiach medzinárodných nájomcov.

Dopyt po kancelárskych priestoroch však v treťom kvartáli 2025 klesol. Celkový objem prenajatých plôch dosiahol 24.835 m², čo predstavuje pokles o 32% oproti predchádzajúcemu kvartálu a o 11% medziročne. Napriek tomu, že celkový výkon trhu sa znížil, štruktúra transakcií ukazuje, že trh si zachováva zdravé jadro. Renegociácie, teda obnovenia nájomných zmlúv, tvorili 49% všetkých prenájmov, nové zmluvy 48%, pričom zvyšok predstavovali pred-prenájmy (2%) a expanzie (1%).

Z hľadiska sektorov dominoval IT segment s prenajatou výmerou 5.388 m², nasledovaný profesionálnymi službami a finančnými spoločnosťami. Najväčšou zmluvou štvrťroka bola renegociácia v budove Lakeside Park I s plochou 3.702 m². Zaujímavé je, že až osem transakcií prekročilo hranicu 1.000 m², čo potvrdzuje, že dopyt síce oslabuje, no veľké firmy stále hľadajú kvalitné priestory, alebo si udržiavajú existujúce pozície.

V štruktúre dopytu prevládli budovy triedy A (63%), nasledované triedou B (25%) a A+ (12%). To naznačuje, že väčšina nájomcov hľadá rovnováhu medzi kvalitou a cenou, pričom najvyšší štandard si udržuje menší, no stabilný okruh klientov.

Pribinova 40. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Miera neobsadenosti dosiahla podľa novej metodiky 14,47%, zatiaľ čo podľa pôvodnej evidencie by bola 12,65%. Rozdiel vyplýva práve zo spomínaného vylúčenia firemných centier – teda budov, ktoré boli v minulosti obsadené a umelo znižovali mieru voľných kapacít. V porovnaní s druhým kvartálom 2025 ide o mierny nárast, no v rámci stredoeurópskeho regiónu zostáva Bratislava stále v pásme priemeru.

Rozdiely medzi jednotlivými triedami kancelárií sú však výrazné. Budovy A+ evidujú 8,43% voľných priestorov, trieda A má 18,64% a trieda B 13,74%. Tieto čísla potvrdzujú, že trh sa polarizuje: moderné, technologicky pokročilé a udržateľné projekty sa prenajímajú rýchlejšie, zatiaľ čo staršie budovy bez certifikácie strácajú atraktivitu.

Nájomné v segmente prime offices – teda priestorov najvyššej kvality v najlepších lokalitách – zostalo v treťom štvrťroku stabilné na úrovni 20,50 eur za m² mesačne, avšak podľa BRF sa od konca roka 2025 očakáva jeho nárast. Dôvodom je kombinácia rastúcich prevádzkových nákladov, limitovanej ponuky v top lokalitách (najmä v zóne downtown a v širšom centre) a pokračujúceho tlaku nájomcov na udržateľnosť.

Aj napriek poklesu celkového objemu prenájmov sa ukazuje, že bratislavský trh nie je v útlme, ale v procese reštrukturalizácie. V centre mesta a v nových štvrtiach – napríklad v oblasti Pribinovej, Chalupkovej či Bottovej – zostáva dopyt stabilný a v niektorých prípadoch dokonca rastie. Firmy tu nachádzajú nielen moderné kancelárske prostredie, ale aj synergický efekt kombinácie rezidenčných, obchodných a dopravných funkcií.

Kancelársky trh v Bratislave sa tak po rokoch rýchleho rastu presúva do kvalitatívnej fázy. Počet nových projektov sa síce znižuje, no tie, ktoré vznikajú, prinášajú vyšší technický štandard, environmentálne riešenia a lepšiu urbanistickú integráciu. Pre nájomcov to znamená väčší dôraz na hodnotu za peniaze, pre developerov tlak na efektivitu a flexibilitu pri plánovaní.

Ako ukazujú dáta BRF, realita trhu dnes nie je o „prázdnych kanceláriách“, ale o transformácii portfólia. Kvalitné projekty v centrálnych lokalitách si udržujú vysokú obsadenosť, zatiaľ čo sekundárne budovy čaká proces modernizácie alebo zmien funkcie. Bratislavský kancelársky trh tak vstupuje do ďalšej etapy – nie kvantitatívne expanzívnej, ale kvalitatívne stabilizovanej, kde rozhodujú technické parametre, flexibilita a schopnosť reagovať na nové formy práce.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.