Adrian Gubčo 11.08.2025 15:30

Prázdne kancelárie? Omyl, naznačujú nové dáta a potvrdzujú atraktivitu downtownu

Mnohí ľudia veria, že bratislavské kancelárie sú prázdne a stavať nové nedáva zmysel. Skutočnosť je však opačná – podiel prázdnych kancelárií klesá, čo developerov motivuje k rozvoju nových projektov. Na druhej strane, aktuálne sa ešte prejavujú dôsledky útlmu v príprave nových schém počas pandémie koronavírusu. Naznačujú to aktuálne dáta spoločnosti CBRE.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Situácia na bratislavskom trhu, meraná podielom neprenajatých priestorov, sa zlepšuje. Naznačujú to dáta spoločnosti CBRE, ktorá analyzovala vývoj kancelárskeho trhu v druhom kvartáli roka 2025. Využila pritom novú metodológiu, v rámci ktorej nebrala do úvahy objekty, ktoré si firmy či inštitúcie budovali priamo pre seba, ale len komerčne dostupné priestory.

Z týchto informácií vyplýva, že objem kancelárskych priestorov v Bratislave je na úrovni 2,05 miliónov metrov štvorcových, keď sa ale odrátajú štátne budovy a budovy vo vlastníctve firiem, ide o 1,76 miliónov metrov štvorcových. V rámci toho rastie podiel udržateľných budov, pričom veľká časť transakcií súvisí so snahou spoločností presúvať sa do kvalitnejších objektov.

Miera neobsadenosti klesla v poslednom štvrťroku na 12,59%. Ide o veľmi mierny pokles, na základe čoho CBRE konštatuje, že situácia na trhu je stabilná. Podľa novej metodológie je to 14,41%.

Odlišnosti sú však v geografickom rozdelení miery neobsadenosti. V lokalite centra, kam patrí historické centrum a bratislavský downtown (alebo CBD, ako ho označuje CBRE), je to len 6,7%. V Southbanku (oblasť v okolí Einsteinovej ulice, nie projekte) je to o čosi viac, 8,32%. Vonkajšie mesto zas má vysokú mieru neobsadenosti až na úrovni 17,65%, pričom sa ďalej zvyšuje. Klienti jednoznačne preferujú lokalizáciu v centre.

Aj z toho možno usudzovať, že v niektorých častiach mesta bude pokračovať investičná aktivita. Za ideálnu mieru neobsadenosti sa vo všeobecnosti považuje úroveň nižšia ako 10%, čo vytvára priestor pre nové projekty aj nové transakcie v rámci existujúcich priestorov. Bratislava však od roku 2020 prekračovala túto úroveň. Najmenšia miera bola v roku 2018, keď bola nižšia ako 7%.

Priemerná výška nájmu sa v súčasnosti drží vo výške 15,5 eur na meter štvorcový za mesiac, pričom sa medzikvartálne nezmenila. Čiastočne však stúpla prime rent, teda výška nájmu za tie najkvalitnejšie kancelárske priestory. Tá zaznamenala nárast o 7,9% a momentálne sa pohybuje vo výške 20,50 eur. Očakávaný yield (investičná návratnosť) je 6% a zostáva stabilný.

Na druhej strane, výraznejší pokles bol zaznamenaný v oblasti prenájmov. Medziročne ide o prepad až o 39%, keď bolo za druhý štvrťrok zazmluvnených len 16.445 metrov štvorcových, z toho 9.240 metrov štvorcových zazmluvnil verejný sektor vo vonkajšom meste. Renegociácie (predĺženie nájmov) tvorili 55% celkového objemu transakcií, nové nájmy 35%, predprenájmy 8% a rozšírenia 2%.

Najaktívnejším prenajímateľom bol verejný sektor, nasledovaný centrami zdieľaných služieb a IT spoločnosťami. 82% prenajatého priestoru smerovalo do špičkových kancelárskych budov A a A+ kategórie.

CBRE každopádne konštatuje, že prílev nových kancelárskych priestorov zostáva na historickom minime, čo bude platiť pre celý rok 2025. V roku 2026 je očakávaný len mierny nárast, celkovo však zostane nižšie oproti dlhodobému priemeru. Výsledkom je obmedzený rozsah špičkových kancelárií, čo tlačí ceny nájmov (najmä prime-rent) vyššie.

Zváračák bude jednou z mála tohtoročných dokončených kancelárskych budov. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Aktuálne sa tak realizuje len malý počet projektov. V tomto roku je očakávané dokončenie Zváračáku, ktorý na trh prinesie asi 4-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov. V priebehu budúceho roka budú ku kľúčovým realizáciám patriť OD Dunaj (7.300 metrov štvorcových) a Ganz House (9.400 metrov štvorcových).

Veľké prírastky prídu s dokončením Chalupkovej (19.500 metrov štvorcových), Istropolis Atrium (15.500 metrov štvorcových) a centrály ZSE (10.000 metrov štvorcových), hoci táto bude slúžiť len tejto firme. Všetky zmieňované projekty by podľa CBRE mali prísť na trh až v roku 2027, hoci napríklad pri Chalupkovej sa hovorilo už o budúcom roku.

Je badateľné, že azda s výnimkou Zváračáku sa väčšina týchto realizácií sústreďuje v centre a novom centre mesta. Do budúcna možno očakávať, že v týchto lokalitách ešte pribudnú ďalšie projekty. Okrem downtownu sa veľký rast očakáva aj na pravom brehu Dunaja, keď sa začnú realizovať administratívne komplexy v Southbanku (projekte) a Novom Lide.

Analytici uzatvárajú, že bratislavský kancelársky trh vykazuje vysokú mieru odolnosti, k čomu dopomáha záujem nájomcov aj relatívne tesná ponuka. Slovenskú metropolu označujú za dynamickú a vyvíjajúcu sa lokalitu z pohľadu administratívnych nehnuteľností, k čomu dopomáha tlak na rozvoj udržateľných budov a rast hodnoty nájmov.

Treba ale zároveň dodať, že miera dodávania nových pracovných priestorov je oproti rekordným rokom 2018 alebo 2023 zúfalo nízka. Bez intenzívnejších dôvodov pre ekonomický rast Bratislavy, expanziu firiem a prílev nových investorov už takýto stav nemusí nastať veľmi dlho.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.