Adrian Gubčo 29.01.2026 17:51

Rekordný rok pre kancelársky trh. Miera neobsadenosti klesá, downtown na tom nie je najlepšie

Oživenie na realitnom trhu sa netýka len rezidenčného trhu, ale podľa všetkého aj kancelárskeho. Svedčia o tom dáta z Bratislava Research Forum (BRF), ktoré sleduje vývoj v administratívnom segmente. Rok 2025 sa podľa analytikov niesol v znamení vysokej úrovne aktivity aj množstva nových transakcií. Absolútne kľúčový bol pritom posledný štvrťrok.

Ilustračný záber. Zdroj: Immocap

Rok 2025 predstavoval pre trh kancelárskych priestorov v Bratislave významný míľnik. BRF v minulom roku zmenilo metodiku v snahe o vytvorenie komplexnejšieho obrazu o lokálnom kancelárskom trhu. Po novom do merania nezarátava budovy, ktoré sú obsadené zároveň ich vlastníkmi (owner-occupied), čím sa dajú odlíšiť skutočne komerčne dostupné kancelárske priestory od tých, ktoré sú síce fyzicky prítomné, no pre trh fakticky nedostupné.

Bez owner-occupied budov dosiahla celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave 1,75 milióna m², namiesto pôvodných približne 2,05 milióna m². Táto zmena mala okamžitý vplyv na viaceré kľúčové ukazovatele, predovšetkým mieru neobsadenosti, no zároveň poskytla realistickejší obraz o tom, aká časť trhu je skutočne predmetom nájomných rozhodnutí.

Štruktúra ponuky ukazuje, že Bratislava patrí medzi mestá s nadpriemerným zastúpením kvalitných kancelárskych budov. Trieda A+ tvorí 22% celkovej výmery, trieda A ďalších 38% a trieda B zvyšných 40%. V priebehu 4. štvrťroka 2025 pribudol na trh už len menší objem nových priestorov, konkrétne projekt Zváračák so 4.000 m² v štandarde B, čo potvrdzuje nízku developerskú aktivitu v segmente kancelárií v nedávnej minulosti.

Nová výstavba sa vtedy stala skôr výnimkou než pravidlom, čo v kombinácii s rastúcim dopytom vytvára tlak na existujúcu kvalitnú ponuku. Na druhej strane, vytvára to aj predpoklady pre rozvoj kancelárií do budúcna, na čo napokon reaguje viacero developerov, ktorí pripravujú alebo realizujú nové zámery.

Jednou z oblastí, kde metodické zmeny priniesli zásadnú korekciu, je hodnotenie tzv. zelených budov. Po novom sú za udržateľné považované výhradne tie kancelárske objekty, ktoré disponujú certifikátom reflektujúcim ich reálnu prevádzku, nie iba projektový zámer alebo fázu výstavby.

Na základe tejto prísnejšej definície má Bratislava približne 691-tisíc m² kancelárskych priestorov s platnou prevádzkovou certifikáciou, čo predstavuje 40 % trhu. Hoci ide o pokles oproti pôvodným údajom, zároveň sa približne 200-tisíc m² nachádza v procese certifikácie, čo naznačuje pokračujúci tlak nájomcov aj investorov na kvalitu, energetickú efektívnosť a ESG parametre.

Najvýraznejším signálom sily trhu bol však vývoj dopytu. Rok 2025 sa stal rekordným z pohľadu kancelárskej aktivity v Bratislave, keď sa uzavreli transakcie v celkovom objeme 271-tisíc m². Ide o medziročný nárast o 35% oproti roku 2024 a zároveň najvyššiu úroveň take-upu od začiatku systematického sledovania trhu.

Charakteristickým znakom roka bolo výrazné sústredenie aktivity do záverečného štvrťroka. Kým počas prvých troch kvartálov sa podpísali zmluvy na úrovni približne 125-tisíc m², samotný 4. štvrťrok priniesol až 146-tisíc m² nových transakcií.

Klienti sa v čoraz väčšej miere orientujú na zelené kancelárske priestory najvyššej kategórie. Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Z hľadiska štruktúry dopytu dominovali renegociácie existujúcich nájomných zmlúv, ktoré tvorili až 70% objemu v poslednom kvartáli. Tento trend potvrdzuje, že firmy síce prehodnocujú svoje priestorové potreby, no zároveň majú záujem zotrvať v kvalitných a osvedčených lokalitách. Nové nájomné zmluvy predstavovali 16%, pred-prenájmy 12% a expanzie len menšiu časť objemu.

Nové nájomné zmluvy a pred-prenájmy sa viazali predovšetkým na špičkové projekty, kde boli nájomcovia ochotní akceptovať vyššie nájomné výmenou za kvalitu a dlhodobú stabilitu. Expanzie zohrávali menšiu úlohu, čo odráža opatrnejší prístup firiem k rastu kancelárskych plôch, nie však ústup od kancelárskej práce ako takej.

Z pohľadu sektorov bol najaktívnejší finančný sektor, nasledovaný verejnou správou, ktorá uzavrela aj najväčší jednotlivý obchod roka s výmerou 21.500 m². Ten sa týkal priestorov v Tower 115, pravdepodobne tak ide o transakciu zo strany Ministerstva investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR.

Významným trendom, ktorý sa potvrdzoval počas celého roka 2025, je preferencia vyššieho štandardu. Až 73% všetkých transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A a A+, pričom najnižšiu mieru neobsadenosti si dlhodobo udržiava práve segment A+. Ten na konci roka vykazoval len 8,27% voľných priestorov, zatiaľ čo trieda A dosahovala 18,41% a trieda B 13,18%.

Tieto rozdiely jasne ukazujú, že problém „prázdnych kancelárií“ sa netýka trhu ako celku, ale predovšetkým starších a menej flexibilných budov, ktoré nedokážu reagovať na nové nároky nájomcov. K tým patria vysoké požiadavky na technický štandard, energetickú efektívnosť, ESG kritériá a flexibilné dispozičné riešenia.

Miera neobsadenosti dosiahla po prepočte novej metodiky 14,09%, no zároveň ide o najnižšiu hodnotu od začiatku roka 2023. V kombinácii s obmedzenou novou ponukou to vytvára predpoklady pre ďalší rast nájomného. Prime rent sa v závere roka 2025 zvýšilo na úroveň 21,00 eur/m²/mesiac a očakávania trhu naznačujú pokračovanie tohto trendu aj v roku 2026.

Z pohľadu priestorového rozloženia neobsadenosti sa počas roka 2025 potvrdila dlhodobá dominancia centrálnej časti mesta. Najnižšia miera neobsadenosti bola evidovaná v zóne Southbank (pravý breh Dunaja) s 8,09% mierou neobsadenosti a City Center, nasledovalo vnútorné mesto a až následne downtown, resp. CBD s 15,68% mierou neobsadenosti. Práve tu sa ale koncentruje najväčší podiel moderných kancelárskych budov vyššieho štandardu.

Vo všeobecnosti však downtown vykazuje dlhodobo nadpriemernú absorpčnú schopnosť, čo je dôsledkom kombinácie dobrej dopravnej dostupnosti, občianskej vybavenosti a vysokej kvality samotných budov. Naopak, vyššia miera neobsadenosti pretrvávala v okrajových a starších kancelárskych zónach, najmä tam, kde budovy nedokázali flexibilne reagovať na nové požiadavky nájomcov.

Celkovo možno rok 2025 hodnotiť ako obdobie, ktoré definitívne potvrdilo posun bratislavského kancelárskeho trhu smerom ku kvalite. Napriek globálnym neistotám, diskusiám o práci na diaľku či tlaku na optimalizáciu nákladov sa ukázalo, že dopyt po moderných, dobre lokalizovaných a udržateľných kancelárskych priestoroch zostáva silný. Bratislava sa tak čoraz viac profiluje ako trh, kde sa investícia do kvality dlhodobo vypláca – nájomcom aj vlastníkom.

(BRF, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.