Adrian Gubčo 28.09.2023 16:33

Konečne normálne mesto. Odhalená je možná budúcnosť Mlynských Nív, žiť tu budú desaťtisíce ľudí

Bratislava už dlhodobo tvrdí, že budúcnosťou mesta je kompaktnejšia zástavba s vysokou mierou striedania funkcií, preferenciou ekologických spôsobov dopravy a vysokým podielom kvalitných verejných priestorov, vrátane zelene. Dosiaľ to ale nedokazovala konkrétnymi krokmi. Zmeniť to má Mestská urbanistická štúdia Mlynské Nivy, ktorej koncept je konečne odhalený.

Axonometria. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Slovenská metropola sa chce v budúcnosti zmeniť na atraktívne, úspešné a udržateľné mesto, čo sa má odraziť na jeho podobe. Jedinou cestou, ako tieto vízie dosiahnuť, je efektívnejšie využiť slabo alebo zle využívané plochy a vyplniť ich kvalitnou zástavbou. Kľúčovú úlohu v tomto smere zohrávajú tzv. brownfieldy, teda utlmené areály po priemyselnej výrobe alebo doprave.

V Bratislave je brownfieldov enormné množstvo. V minulosti bola silným industriálnym centrom, pričom fabriky zaberali rozsiahle plochy, koncentrované v niektorých častiach mesta. K takým patrila aj južná časť štvrte Nivy a susediace Mlynské Nivy. Obrovské územie medzi Karadžičovou na západe, Mlynskými nivami a Prievozskou na severe, Hraničnou na východe a diaľnicou D1, prístavom a Dunajom na juhu bolo donedávna vyplnené fabrikami alebo ich zvyškami.

V súčasnosti sa to mení. Kým južné Nivy sú už v procese prestavby vďaka relatívne priaznivej územnoplánovacej regulácii, Mlynské Nivy si udržiavajú postindustriálny charakter v oveľa silnejšej miere. Majitelia pozemkov volajú po zmene Územného plánu. Mesto prejavilo ochotu ho upraviť, ešte predtým ale realizuje svojim rozsahom nebývalý krok – celé územie chce nanovo zaregulovať. Preto pristúpilo k vytvoreniu MUŠ Mlynské Nivy.

Kompaktné mesto krátkych vzdialeností

Hlavné mesto začalo v posledných rokoch intenzívnejšie pracovať na rozvoji nájomného bývania. Prvotné úvahy spočívali v masívnej výstavbe vlastných bytov, ide však o enormne zložitú, dlhodobú a finančne náročnú otázku. Magistrát preto pristúpil k inému spôsobu – nájomné byty chce získať od developerov výmenou za určitú protihodnotu. Tou má byť zmena Územného plánu v prospech ich zámerov.

Po prvej výzve pre investorov prišlo mesto aj s druhou, do ktorej sa prihlásili subjekty s celkovo 128 žiadosťami na zmenu regulácie. Na oblasť Mlynských Nív sa viazalo 16 z nich. Magistrát si uvedomil, že môže okrem zisku nových bytov radikálne pretvoriť celé územie podľa svojich predstáv. MUŠ Mlynské Nivy otvorila priestor pre realizáciu myšlienok o kompaktnom a dostupnom meste krátkych vzdialeností, resp. 15-minútovom meste.

Príprava štúdie zároveň umožnila definovať potreby z hľadiska občianskej vybavenosti, na základe čoho mesto pristúpilo k aktualizácii vyššie zmienenej metodiky kompenzácie za zmenu plánu. Po novom developeri nebudú musieť odvádzať byty, namiesto toho sa môžu podieľať na rozvoji verejnej dopravy, stavbe školy, odovzdaní pozemkov a i. Takýmto spôsobom sa ďalej zvyšuje šanca na vznik kvalitného prostredia pre život.

Čo sa týka samotného priestorového riešenia, MUŠ prináša plán výrazného zvýšenia intenzity zástavby (koeficientu zastavanosti), čo je v tomto prípade vynikajúcou správou. Autori štúdie z MIBu otvorene konštatujú, že nechcú štvrť budovať po vzore rozvoľneného modernistického urbanizmu a solitérov. Namiesto toho sa usilujú o rozvoj blokovej štruktúry, vytvárajúcej predpoklady pre vznik atraktívneho multifunkčného prostredia.

Autori štúdie sa pri tvorbe konceptu odrážali od existujúcich strategických materiálov, vrátane niektorých ešte nezáväzných – napr. Urbanistickej štúdie výškového zónovania, ktorá stanovuje výškové hladiny budov v Bratislave. V princípe pre toto územie platí, že domy by mali mať maximálne 30 metrov, prípadne viac, pokiaľ majú ustúpené podlažie. Výnimkou predstavujú akcenty a priestory, kde je štúdiou preverené umiestnenie vyšších budov.

Okrem toho sa zamýšľali aj nad optimálnou hustotou zástavby, pričom si pomohli porovnaním so zahraničím. Najbližšie novej štvrti majú byť pražské Vinohrady s hustotou zaľudnenia približne 221 obyvateľov na hektár. Na Mlynských Nivách sa navrhuje 200-260 obyvateľov na hektár, čo umožňuje efektívnu prevádzku električkovej trate aj optimálne náklady na správu územia (pri pomere 40% zastavaných plôch, 40% verejných nezastavaných a 20% privátnych nezastavaných plôch).  

Dôležitou súčasťou riešenia je zapracovanie modro-zelenej infraštruktúry do konceptu, ako aj intenzívnejšie spojenie domov so zeleňou – čo ale nutne neznamená nutnosť rozsiahlych zelených plôch medzi budovami. Namiesto toho chce mesto využiť tzv. ekoindex, ktorý sa viac ako na množstvo zelene pozerá na jeho kvalitu. Vďaka tomu sa predpokladá, že sa tu bude nachádzať omnoho viac zelených striech, stien, bude sa zadržiavať dažďová voda a pod.

MUŠ naostatok prináša víziu radikálnej transformácie dopravnej siete, ktorá bude tvorená nosnou centrálnou komunikáciou (Mlynskými nivami) alebo bulvárom s električkovou traťou, a nadväzujúcimi cestami. Za kľúčový problém označuje parkovanie, ktoré je potrebné v území výrazným spôsobom reorganizovať.

Takto má vzniknúť skutočné 15-minútové mesto. Do 15 minút pešou chôdzou majú byť dostupné služby z oblasti školstva, zdravotníctva, sociálnych služieb, komerčná občianska vybavenosť, pracovné príležitosti alebo prostredie na aktívny odpočinok vo forme športu, relaxu a regenerácie v bezpečnom prostredí. MIB ale pripomína, že takáto oblasť je dobre napojená na nosný systém hromadnej dopravy a je teda prepojiteľná s inými, či už rovnakými oblasťami, alebo na nadradené systémy celomestskej vybavenosti.

Inštitút pripomína, že vďaka dodržiavaniu princípov 15-minútového mesta vzniknú predpoklady pre vznik vysokej kvality života. Z ulíc sa nestanú len dopravné koridory, ale miesta pre sociálnu interakciu, benefity mestskej štvrte zas budú dostupné pre každého obyvateľa bez nutnosti prekonávať veľké vzdialenosti autom alebo MHD. Štvrť bude naostatok ekologická a viac udržateľná.

 

Situácia. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

 

Ako to bude vyzerať

Aplikácia jednotlivých princípov, zásad aj strategických materiálov vyústila do vzniku konkrétneho návrhu urbanistického riešenia a kompozície územia. Zverejnený materiál naznačuje, že skutočne sa otvorí cesta pre vznik mestotvorne pôsobiacej štvrte, ktorá bude úrovňou prekonávať väčšinu urbanistických schém, ktoré v metropole v posledných desaťročiach vznikali.

Hlavnou osou budú Mlynské nivy. Široká ulica prejde podľa predstáv urbanistov prestavbou na atraktívny bulvár, ktorého súčasťou bude električková trať, ale aj hlavná mestská cyklotrasa (2,5 metra v každom smere) a bohaté zastúpenie zelene (čo súvisí so záujmom o zachovanie dnes existujúcich stromov). Križovať ju budú dve priečne osi – Plynárenská a Bajkalská, ktoré zároveň územie rozdeľujú na tri menšie sektory, z ktorých každá bude mať mierne odlišný charakter.

Sektor A medzi Košickou a Plynárenskou by mal v dôsledku blízkosti z novému centru mesta obsahovať vyšší podiel občianskej vybavenosti. Dnes je už oblasť do veľkej miery zastavaná bizniscentrami a novými developmentami. Najväčšími zmenami by mohol prejsť areál Slovenského plynárenského priemyslu, kde štúdia navrhuje prerazenie novej ulice, vznik parčíku, ale aj rozsiahlej výstavby nových objektov. Nahrádzajú pritom aj niektoré zachované industriálne stavby.

Križovatka Plynárenskej s Mlynskými nivami bude každopádne dôležité miesto. MUŠ tu navrhuje umiestnenie výškových akcentov (akcentu) do 60 metrov. Ten tu existuje v podstate už dnes v podobe projektu The Mill od Immocapu, podobný by ale mohol vzniknúť aj na protiľahlej strane, kde sa hovorilo o zámere Nivi. Dôležité je, že neďaleko križovatky by mohol byť verejný priestor – námestie, obohatený zastávkou električky.

Sektor B bude obsahovať väčší pomer bývania, čím sa má dosiahnuť oživenie štvrte. Niektoré projekty už poznajú podobu – Mlynárka od YIT Slovakia v princípe stanovuje základné princípy, ktorých sa majú držať aj ďalšie zámery, predovšetkým v priestore Stavoindustrie a Edison Parku. Zástavba by mala umožniť vznik zelených vnútroblokov alebo parčíkov medzi jednotlivými blokmi. Súčasťou sektoru B ale bude aj jeden z dvoch väčších (zonálnych) parkov, navrhovaných v území.

Bude ním tzv. Južný park na mieste súčasných garáží pri Prístavnom moste. Zo severu ho bude vymedzovať Mlynárka, z juhu vybavenosť, vrátane novej základnej školy. Má ísť o park líniového charakteru, presná podoba bude preverená súťažou.

Významným bodom bude aj druhé kríženie osí, teda Mlynských nív a Bajkalskej. Električková trať bude podjazdom prechádzať popod rušnú Bajkalskú, v okolí tohto miesta je však vymedzené miesto pre ďalšie vyššie budovy (60 metrov). Umiestnená by tu mala byť ďalšia električková zastávka, z ktorej bude možný prestup na autobusy, premávajúce po Bajkalskej. Zdá sa, že by mohlo ísť o akýsi mestský uzol. Predpokladá sa tu umiestnenie vybavenosti aj polyfunkcie (teda aj bývania).

Sektor C bude mať v najvýraznejšej miere aj obytný charakter. Rozvinúť sa tu má bloková zástavba, v ktorej srdci – v blízkosti obytnej enklávy na Tučkovej – by mal byť umiestnený druhý zonálny park (Východný park). Bude tvoriť akési jadro celej štvrte a obrátené doňho budú domy s aktívnym parterom, čo vytvára predpoklad pre rozvoj gastronómie, obchodov a ďalších služieb. Nové bloky majú postupne nahradiť aj súčasné domy, ktoré tu nekoncepčne vznikajú.

V sektore C je navrhované umiestnenie ďalšej školy, hoci už nebude mať areálový charakter, ale bude včlenená do mestskej zástavby. Nachádzať by sa mala v blízkosti Prievozskej ulice. Križovatka Prievozskej a Bajkalskej bude zároveň miestom, kde vzniknú azda najvyššie budovy v zóne (nerátajúc západný okraj, patriaci do downtownu). Veže by tu mohli mať do 90 metrov.

Základom dopravy bude električka (hoci materiál pripúšťa, že realitou bude najskôr o desať rokov), verejná doprava a cyklodoprava, pričom parkovanie má byť prísne regulované. Na povrchu má byť len 10% celkového počtu parkovacích miest, okrem toho majú vzniknúť viaceré parkovacie domy (na mieste kurtov na Bajkalskej chce mesto parkovací dom s 300, neskôr 1.000 miestami). Vnútri zóny bude všade nastavená maximálna rýchlosť 30 kilometrov za hodinu, čo si chcú urbanisti vymôcť fyzickými riešeniami ulíc v podobe šikán či priebežných chodníkov.

Takto nastavená schéma by mala vytvoriť optimálne prostredie, jemne prechádzajúce do okolia – či už do Prievozu s jeho malou mierkou, ružinovských sídlisk či budúcich rozvojových území v areáli Zimného prístavu. MIB predpokladá, že v závislosti od zvoleného variantu zmien Územného plánu by tu mohlo žiť približne 25-30-tisíc ľudí v 13-16-tisíc bytoch, ktorí budú využívať 11,7-tisíc parkovacích miest. Rozvoj má byť rozdelený na etapy, pričom dokončenie prvej sa očakáva v roku 2051.

 

Prestavba Mlynských nív na bulvár s električkou bude pre mesto obrovskou výzvou. Zdroj: Immocap

 

Veľká výzva pre Bratislavu

Návrh štúdie bude teraz predložený na pripomienkovanie verejnosti. Následne bude musieť zhotoviteľ, teda MIB, pripomienky spracovať, zapracovať a predložiť čistopis do zastupiteľstva. Ak sa ho toto rozhodne schváliť, vzniknú nové Zmeny a doplnky Územného plánu, v rámci ktorých sa štúdia stane záväzným podkladom pre rozvoj lokality.

Tento proces zaberie ešte nejakú dobu, čo znamená, že súčasné projekty by nemali byť zásadne ovplyvnené. V území tak bude pokračovať development bez prerušenia. V momente, ako bude ale zmena plánu platná, investori budú musieť začať svoje vízie prispôsobovať pravidlám. Treba pripomenúť, že územné plány a územné plány zón hovoria o limitoch, takže to, čo je nakreslené v rámci jednotlivých schém, neukazuje presne, ako bude štvrť vyzerať.

Na druhej strane ale dávajú vcelku dobrú predstavu o budúcnosti lokality. Najpozitívnejšie zmeny prinesie nová regulácia najmä do sektoru C, ktorý je dnes najmenej transformovaný a dá sa tu toho zmeniť najviac. Ide o ideálne miesto pre rozvoj obytnej blokovej zástavby s triezvou mierkou. Z pohľadu budúcich investorov je správne, aby už teraz svoje zámery prispôsobovali možnej budúcnosti. Spravilo to už YIT Slovakia, ktorého vízia projektu Matilda je v súlade so štúdiou.

Možno trochu iný prístup by si zasluhovalo okolie Bajkalskej, najmä v blízkosti križovatky Prievoz, kde by bolo azda vhodnejšie umiestniť aj vyššie budovy. To isté platí o východnej strane tejto širokej a rušnej ulice. Mestotvornejší charakter by si zasluhovala aj severná strana Prístavnej (hoci bez nutnosti veží), ak sa v budúcnosti bude polyfunkčná zástavba rozvíjať na jej južnom brehu v areáli Zimného prístavu.

V každom prípade ale ide o príťažlivú víziu, ktorej naplnenie Bratislavu citeľne posunie. Nahradením obrovského územia brownfieldov kvalitnou zástavbou, ktorá nadviaže na podobné zmeny v downtowne a v Celomestskom centre Petržalka (v Novom Lide a Southbanku) zmení obraz a život mesta. Slovenská metropola už bude mať na pocit charakter veľkomesta, kde sa niekoľko metrov od historických štvrtí nezačína vidiek alebo zbúranisko.

Ostáva len dúfať, že sa Bratislava ukáže ako dostatočne výkonná, aby toto územie zaplnila omnoho skôr. Tridsať rokov do dokončenia len prvej etapy je extrémne veľa. Veľké urbanistické schémy naozaj vznikajú dlho a niekedy sa nedokončia v podstate nikdy (čo je, bohužiaľ, v Bratislave častý prípad). Dynamika súčasnej výstavby (resp. pred aktuálnou krízou) by ale mohla napovedať, že dopyt by mohol byť dostatočne silný na to, aby sa stavalo rýchlejšie.

Najväčšou výzvou to napokon bude pre mestskú samosprávu – nielen aby sprocesovala zmeny regulácie, ale aj pripravila územie na development. To zahŕňa vybudovanie električkovej trate, bulváru, parkov, ciest či vybavenosti. Vyžiada si to významné náklady, prínosy ale môžu byť omnoho väčšie.

Na druhej strane by mesto nemalo zabúdať ani na to, že Mlynské Nivy sú len jedným z množstva brownfieldov v celom meste. Existujú aj iné zóny, ktoré čakajú na prestavbu, niektoré sú na ňu dokonca aj pripravené a rovnako dodržiavajú princípy 15-minútového mesta. Aj tam treba meniť plán a otvoriť ich transformácii. Bratislava je pripravená na to, aby bola lepším miestom pre život – treba jej to len umožniť.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.