Adrian Gubčo 09.12.2025 08:22

Nesúlad s Územným plánom, napriek tomu zelená od mesta. Bratislava sa učí vyjednávať s developermi, bude z toho profitovať

V Bratislave boli a do veľkej miery aj sú developeri mnohými považovaní za nepriateľov mesta. Nové projekty sú brané ako zníženie komfortu pôvodných obyvateľov a narušenie koloritu existujúcich štvrtí. V skutočnosti však nová investičná aktivita môže prispieť k zvýšeniu kvality života v mestskej časti. Viaceré samosprávy vrátane Hlavného mesta samotného sa to začínajú učiť.

Zdroj: Morocz_Tacovsky, Neustále / EIA

Privátny development nových projektov bol donedávna mnohými považovaný za narušenie života v mestských štvrtiach a častiach. Patrí k bežnej výbave mnohých politikov a kandidátov, že si kampaň vybudovali na boji proti výstavbe. V prípade mnohých išlo len o nástroj na zvolenie, niektorí však boli skutočne presvedčenými bojovníkmi proti zástavbe, čo viedlo k jej skomplikovaniu.

K následkom patrí zvýšenie cien bývania, horšia dostupnosť, ako aj pomalšie tempo revitalizácie niektorých lokalít. Keďže už dlhšiu dobu existuje poplatok za rozvoj, mnohé mestské časti na ňom získali len minimum peňazí. K príkladom takéhoto prístupu patrí Karlova Ves, ktorá dlhé roky na poplatku nevybrala prakticky vôbec nič – na rozdiel od takej Záhorskej Bystrice, ktorá bola za tieto prostriedky financovať mohutný rozvoj.

Na druhej strane, jedným z dôvodov spomaleného rozvoja je aj zastaraný a reštriktívny Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy. Schválený bol v roku 2007, pričom očakávania od rozvoja Bratislavy boli vtedy úplne odlišné. Dnes sa investori potýkajú s nedostatkom priestoru pre rozvoj bývania, kým možností pre budovanie občianskej vybavenosti či výroby je priveľa. Navyše, Magistrát začal tvrdšie postupovať voči prechodnému bývaniu, čo stálo Bratislavu tisíce neoficiálnych bytov.

Magistrát postupne začal meniť prístup v reakcii na akútny nedostatok nového bývania a prepad jeho dostupnosti. Postupne sa rozbiehajú aktualizácie Územného plánu a novo nastavený systém kontribúcií za ich zmenu sa stáva kľúčovým zdrojom budúcich príjmov na kapitálové investície. Ochota meniť plán a prispôsobovať ho potrebám nielen investorov, ale aj mesta ako takého, rastie.

Ďalší nástroj, ktorý je pomerne nový a len postupne sa začína využívať, vznikol vďaka novelizácii Zákona o Bratislave. Podľa §26 ods. (4) Zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave je možné udeliť záväzné stanovisko, príp. stavebný súhlas aj projektu, ktorý sa v určitej miere odchyľuje od regulatívov Územného plánu. Predpokladom k tomu je ale súhlas Hlavného mesta (primátora) a miestneho zastupiteľstva. Developer za to musí uhradiť určitú finančnú kompenzáciu.

K mestským častiam, ktoré začali tento nástroj veľmi aktívne využívať, patrí predovšetkým Ružinov. Miestna samospráva ho využila už v prípade projektov Nuppu – Magnolia (štvrtá a piata etapa) od developera YIT Slovakia a Obytný súbor Teslova od Metrostav Slovakia. V prvom prípade umožnila dohoda zväčšenie objemu bývania výmenou za 1,4 miliónov eur vo finančnom plnení a 600-tisíc eurách v podobe nájomných bytov. V druhom developer zaplatí milión eur mestskej časti a nájomný byt v hodnote 250-tisíc eur pôjde mestu.

Pre finančne podvýživené samosprávy ide o obrovský potenciálny zdroj príjmov – Ružinov len na týchto dvoch projektoch získal masívne zdroje, ktoré môže využiť napríklad na rozvoj materských škôl alebo verejných priestorov. Zdroje z Nuppu majú zas byť alokované na výstavbu budúcej električkovej trate na Mlynských nivách, vďaka ktorej sa radikálne zlepší dopravná dostupnosť. Dočasne zároveň Ružinov získa priestor pre parkovanie obyvateľov Prievozu do zavedenia PAAS.

Ružinov aktuálne plánuje na úspešné schválenie prvých odchýlok od Územného plánu nadviazať. Už na dnešnom zastupiteľstve sa bude rokovať o ďalšej dvojici úprav – o projekte Patio Hraničná v réžii Grafobal Group Development a Baya na Bajkalskej od BTK. V oboch prípadoch sa zmenší objem občianskej vybavenosti v prospech bývania, pričom prvá spoločnosť má zaplatiť 700-tisíc, určených na opravu Obecnej radnice v Prievoze, v druhom získa mesto nájomné byty za 500-tisíc eur.

O kontribúcie prejavilo záujem aj Nové Mesto, ktoré ich chce využiť v prípade Istropolisu od Immocapu. Aj tu sa navýši objem bývania v dôsledku navýšenia hrubej podlažnej plochy trojice objektov za kontribúciu vo výške 1.128.284,91 eur v prospech Hlavného mesta. Určené bude na rozvoj občianskej vybavenosti na území mestskej časti Nové Mesto.

Výstavba Magnolie v Nuppu je možná aj vďaka možnosti odchýlky od Územného plánu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Všetko tak nasvedčuje tomu, že sa Hlavné mesto aj miestne samosprávy konečne učia rozmýšľať biznisovo a pro-biznisovo. Nová výstavba môže znamenať nielen zmenu určitého konkrétneho priestoru alebo lokality, ale aj prílev zdrojov pre ďalší rozvoj mestskej časti i mesta samotného. V podobných úpravách sú potenciálne skryté milióny, ktoré sa môžu premeniť na verejnoprospešné projekty, zvyšujúce kvalitu života obyvateľov.

Do úvahy zároveň treba brať fakt, že sa v posledných rokoch zvýšila kvalita developmentu ako takého. Mnohé projekty už samé osebe prinášajú zvýšenie úrovne vybavenosti, kvality verejného priestoru aj architektúry. Niektoré nahrádzajú bývalé výrobné areály či sklady, prispievajú k odstraňovaniu záťaží a prinášajú zlepšenie priečnych väzieb. Ďalšie obohacujú architektonický obraz mesta.

V kombinácii s veľkými finančnými benefitmi pre samosprávu – okrem kontribúcií musia totiž developeri aj naďalej platiť poplatok za rozvoj – tak vzniká priestor pre výrazné zvýšenie príjmov na skvalitňovanie materských či základných škôl, domovov sociálnych služieb, úpravu verejných priestranstiev, ale aj zvyšovanie objemu nájomných bytov.

Dôležité bolo, aby sa samospráva naučila, že spoluprácou s investormi sa dá dostať ďalej ako konfliktom. Populistickí politici a kandidáti sa svojou bojovnou rétorikou môžu dopustiť reálnych finančných škôd a neschopnosti zlepšiť prostredie pre svojich potenciálnych voličov. Prichádza tak čas pre úplnú zmenu spôsobu diskusie o developmente. Otázkou už nie je, či dovoliť výstavbu. Dnes sa témou stáva otvorenie priestoru pre výstavbu, no s prihliadnutím na komplexný rozvoj miestnych komunít.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.