Adrian Gubčo 18.09.2025 13:00

Najprepracovanejší projekt je konečne reálny. Mesto zmenilo Územný plán, otvorilo dvere prestavbe Palmy

Bratislava už niekoľko rokov zdôrazňuje, že v oblasti urbanistického rozvoja je jej prioritou transformácia bývalých priemyselných území – brownfields, tvorba kompaktných polyfunkčných štvrtí, preferencia chodcov či cyklistov a zlepšovanie dostupnosti bývania. Do veľkej miery tieto ciele napĺňal zámer prestavby bývalého areálu podniku Palma od spoločnosti Corwin. Napriek tomu trvalo dlhé roky, kým bol v jeho prospech upravený Územný plán.

Zdroj: Corwin

Areál Palmy na Račianskej ulici v Novom Meste bol až do druhej dekády 21. storočia aktívnym výrobným územím. Bývalý majiteľ, Istrokapitál, však výrobu postupne utlmoval, až ju ukončil úplne. V roku 2019 sa novým vlastníkom stala spoločnosť Corwin, ktorá oznámila plány na veľkorysú prestavbu priemyselnej zóny.

Corwin už mal vtedy na konte úspešnú a pomerne populárnu prestavbu postindustriálneho areálu v centre Bratislavy, kde vznikol komplexe Blumental. V tomto prípade ale chcel zájsť ešte ďalej. Palma sa mala stať novým vlajkovým projektom firmy, preto developer angažoval kanceláriu legendárneho dánskeho urbanistu Jana Gehla. Experti z Gehl Architects navrhli mestotvorne pôsobiacu štruktúru, tvorenú sériou blokov s ľudskou mierkou a verejných priestorov. Vďaka premyslenej kombinácie funkcií mala vzniknúť ideálna štvrť.

Developer rozdelil zámer na niekoľko etáp. Dôvodom bol nielen rozsah transformácie, ale aj podoba územnoplánovacej regulácie. Keďže lokalita bola zadefinovaná ako výrobná, v prvej etape chcel zrealizovať prípustnú funkciu v podobe kancelárií, nazvaných Uptown Offices. Táto časť projektu má vydané súhlasné stanovisko Hlavného mesta aj územné rozhodnutie. K výstavbe je tak relatívne blízko.

Zvyšok územia však mal obsahovať najmä rezidenčnú funkciu, ktorá je v danej lokalite neprípustná. Investor preto požiadal o zmenu Územného plánu. Ako argumentoval, ide prakticky o vzorový projekt vo všetkých aspektoch, ktorý prinesie zhodnotenie územia kvalitnou štruktúrou, obohacujúcou lokálne prostredie. Napriek tomu čakal na zmenu plánu dlhé roky.

Zmenilo sa to až v priebehu dneška. Poslanci mestského zastupiteľstva totiž počas dnešného zasadnutia schválili Zmeny a doplnky územného plánu č.12, ktorými otvorili cestu k premene tohto teraz nevyužívaného areálu na development s charakterom lokálneho centra. Voči dlhodobo pripravovaným úpravám regulácie napokon nebol žiaden poslanec ani poslankyňa.

Podľa developera sa tak otvorila cesta ku vzniku atraktívneho prostredia, ktorého súčasťou nebudú len byty a kancelárie, ale aj verejné priestory, kaviarne a reštaurácie. „Palma neprinesie iba kvalitné priestory pre bývanie, prácu a relax, ale predovšetkým premyslený urbanizmus z dielne svetoznámeho architekta Jana Gehla,“ pripomína Filip Gulan, development manager Corwin. „V Palme sa do bratislavskej a slovenskej reality pretavia jeho vízie, ktoré dokázali zmeniť na špičkové mesto pre ľudí napríklad dánsku Kodaň.“

Gulan upozorňuje, že premena územia nebola len cieľom developera, ale aj záujmom lokálnej verejnosti. „Sme radi, že mestskí poslanci túto transformáciu dnes neprívetivého a pustého areálu umožnili. Vypočuli tak hlasy aj susedov tohto projektu, ktorí v rôznych prieskumoch vyjadrujú transformácii Palmy svoju podporu a pravidelne sa nás pýtajú, kedy už začneme stavať,“ tvrdí investor. Podľa prieskumu z dielne agentúry AKO má zámer medzi miestnymi ohromujúcu podporu.

Zo 480 respondentov sa totiž projekt páči 86,3% oslovených. Corwin zdôrazňuje, že až 86,5% respondentov je presvedčených, že Palma by sa mala revitalizovať čím skôr, iba 5,4% si myslí opak (zvyšok neprejavil výrazné preferencie). Z priamych susedov areálu si jeho skorú realizáciu želá až 90%. Má tak zato, že poslanci rozhodli naozaj v súlade s verejným záujmom.

Potvrdzuje to aj Filip Gulan. „Mestské zastupiteľstvo svojím rozhodnutím vypočulo prianie nielen bezprostredných susedov areálu, ale aj Bratislavčaniek a Bratislavčanov, ktorí bývajú v iných častiach mesta,“ konštatuje. Zmena plánu teraz otvára developerovi možnosť naplno sa pustiť do ďalších fáz povoľovania a priblížiť sa k výstavbe.

Projekt sa má vyznačovať príťažlivou blokovou štruktúrou. Zdroj: Corwin

Corwin avizuje, že výstavba by sa mohla začať na prelome rokov 2027 a 2028. Pôjde o viac ako osem rokov od momentu, keď developer areál zakúpil. „Vzhľadom na čas, ktorý odvtedy uplynul, bude potrebné preveriť, či nie je potrebné niektoré aspekty projektu upraviť. Chceme totiž reagovať na najnovšie trendy a vývoj trhu, čím prinesieme do Bratislavy projekt, po ktorom bude skutočne dopyt,“ približuje Gulan.

V praxi to znamená pravdepodobne najmä zmenu časti kancelárskych priestorov na bývanie. Hoci detaily neboli potvrdené, dá sa predpokladať, že investor upraví Uptown Offices tak, aby smerom do námestia pri Sile, hlavnej dominante komplexu, boli orientované byty, kým pracovné priestory budú popri Račianskej, čím vznikne akási hluková bariéra.

Gulan sľubuje, že urbanistické kvality projektu nezaniknú. „Už teraz však môžeme sľúbiť, že špičkový urbanizmus z dielne Gehl Architects, rozloha či kvalita verejných priestorov ostávajú piliermi projektu,“ popisuje. „V už spomínanom prieskume sa 91% respondentov vyjadrilo, že Palmu považuje za vzorový projekt revitalizácie brownfieldu. Urobíme všetko preto, aby sme ich nesklamali.“

Developer údajne registruje asi štyritisíc dopytov od záujemcov o bývanie v Palme. Ide o omnoho väčší počet, ako bude bytov. Podľa doteraz známych informácií by v projekte malo byť 798 bytov, z toho 179 jednoizbových, 285 štandardných aj atypických dvojizbových, 223 priestrannejších trojizbových a 108 štvorizbových jednotiek. Súčasťou projektu majú byť aj tri päťizbové rezidencie.

Organizované budú do štvorice blokov s chránenými, upokojenými a prevažne zelenými vnútroblokmi. Členené budú na menšie sekcie so štyrmi až deviatimi nadzemnými podlažiami. Pod objektami vzniknú podzemné garáže, prístup bude zabezpečený z obvodovej komunikácie, takže vnútro štvrte zostane bez automobilovej záťaže.

Súčasťou projektu bude aj štvorica pôvodných budov – Lisovňa, Union mlyn, Zámočnícka dielňa a Silo. V týchto objektoch sa predpokladá umiestnenie verejných funkcií a vybavenosti vrátane tržnice, kina, baru, administratívy a kreatívnych ateliérov. Súčasťou projektu má byť aj materská škola či stacionár pre seniorov. Veľká časť parteru, hlavne do námestia, bude určená pre ďalšie komerčné služby.

V rámci realizácie projektu má dôjsť na úpravy blízkej infraštruktúry. Račianska sa rozšíri a získa charakter bulváru so širšími chodníkmi, cyklotrasou a stromoradím. Dobré cyklistické napojenie má byť zavedené aj priamo do štvrte, aby boli rezidenti motivovaní využívať bicykle. Súčasťou projektu majú byť rozsiahle zelené či vodozádržné úpravy.

Ikonou projektu bude Silo, kde sa predpokladá kultúrne využitie. Corwin v minulosti naznačoval, že na nové riešenie objektu zorganizuje špičkovú medzinárodnú súťaž, vďaka čomu nevznikne len príťažlivý symbol Palmy, ale v podstate aj celej Bratislavy.

Areál je dnes zanedbaný, v budúcnosti ale môže byť lokálnym centrom. Zdroj: Corwin

Dlhých šesť rokov tak trvalo, kým sa konečne otvorili dvere pre vznik tohto developmentu. Paradoxné pritom je, že aj samotné mesto už dlho prostredníctvom svojich strategických materiálov potvrdzovalo, že Palma je v podstate vzorový projekt. Najlepšie spája predstavy o transformácii nevyužitých území, tvorbe 15-minútového mesta mnohých centier alebo ľudskej mierke.

Pomalý postup zmien regulácie dusí rozvoj Bratislavy a príbeh Palmy je žiarivým príkladom. Zbytočné čakanie nie je zadarmo a pre developera to znamená, že musí niekedy robiť kompromisy, ktoré sa môžu odraziť na podobe a kvalite projektu. V tomto prípade sa zdá, že je Corwin rozhodnutý zachovať úroveň, o ktorej dlhodobo hovorí. Napriek tomu sa už objavili nepotvrdené špekulácie, že na stole bola aj možnosť odpredaja.

Ak chce byť Bratislava špičkovým miestom pre život, musí zmeny plánu nevyhnutne zdynamizovať. Spoločenské a ekonomické podmienky sa menia a rigídne nastavená regulácia na to nie je schopná reagovať. Kým nie je realitou nový a flexibilnejší plán, očakávaný v roku 2032, potrebná je oveľa väčšia aktivita na úpravách toho existujúceho. Projektov ako Palma tak možno pribudne viac.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.