Adrian Gubčo 16.03.2026 13:35
Koniec veľkého brownfieldu na dosah ruky. Corwin ohlasuje pokrok v príprave Palmy, prvá etapa prešla úpravami
Prestavba areálu bývalého podniku Palma je asi najočakávanejšou transformáciou brownfieldu v Bratislave. Developer Corwin tu pripravuje v mnohých ohľadoch vzorový zámer, dlho však čakal na potrebnú zmenu regulácie. Tej sa dočkal len nedávno, čo mu otvorilo nielen možnosť priblížiť sa k výstavbe, ale aj upraviť projekt tak, aby vznikla úspešnejšia štvrť.
Zdroj: Corwin
Mesto dáva zelenú zmenám
Príbeh Palmy sa píše už od roku 2019, keď developer Corwin ohlásil akvizíciu rovnomenného priemyselného areálu v Novom Meste. V spolupráci so štúdiom svetoznámeho urbanistu Jana Gehla a jeho spolupracovníka Davida Sima tu navrhol kompaktnú urbanistickú štruktúru, tvorenú sériou polyfunkčných blokov s vysokým dôrazom na ľudskú mierku a kvalitný verejný priestor. Srdcom územia bude námestie v susedstve zachovaného sila pôvodnej Palmy.
Mnohí odborníci i mesto samotné sa zhodovali, že ide v podstate o príklad toho, aby by sa mali prebudovávať nefunkčné industriálne areály vnútri mesta. Developer zdôrazňoval, že kládol vysoký dôraz na udržateľnosť, mix funkcií, ochranu hodnotnej architektúry aj kvalitu nových vstupov. V zmysle pôvodného konceptu navrhol šesticu blokov, z toho štyri rezidenčné a dve kancelárske.
Ako prvé sa mali vybudovať administratívne časti, situované v severnej časti územia. Susedili by tak s Račianskou ulicou aj areálom Novej Cvernovky. Išlo o jedinú časť projektu, ktorá bola v súlade s vtedy platnou územnoplánovacou reguláciou. Naplánovaný tu bol kancelársky komplex Uptown Offices.
Zvyšok zámeru musel čakať na zmenu Územného plánu, k čomu došlo až na konci leta minulého roka. Developerovi sa tak konečne otvorila cesta k výstavbe celej Palmy. Zároveň mu ale umožnila urobiť aj zmeny v prvej etape, ktoré by vo väčšej miere zohľadňovali aktuálnu situáciu na kancelárskom i rezidenčnom trhu a vytvorili predpoklady pre vznik ešte vitálnejšej štvrte.
Corwin sa tak rozhodol pre rozšírenie bývania na úkor kancelárií. Tie síce nebudú úplne odstránené, namiesto dvoch blokov sa však budú nachádzať len v jednom. Vzniknúť by tak malo približne 14-tisíc metrov štvorcových administratívnych priestorov, doplnených o rozsiahlu občiansku vybavenosť v objeme 5-tisíc metrov štvorcových. Umiestnená bude na prakticky celkom prízemí nového bizniscentra, ale aj na prízemí bytoviek.
Developer pripomína, že k tomuto kroku ho podnietil aj vysoký dopyt zo strany verejnosti. „Na vysoký predbežný záujem sme zareagovali a v 1. etape prinesieme 270 bytov v rôznych segmentoch,“ hovorí Filip Gulan, projektový manažér Corwinu.
Takto upravenú dokumentáciu spoločnosť predložila na posúdenie Hlavnému mestu, ktoré skonštatovalo súlad s Územným plánom. Prvá etapa tak získala nové záväzné stanovisko. Dokumentácia približuje, že z vyššie zmienených 270 bytov má byť 48 jednoizbových, 125 dvojizbových, 63 trojizbových, 31 štvorizbových a tri väčšie byty. Parkovacích miest bude 475 (drvivá väčšina v podzemí), podlažnosť bude medzi šiestimi až desiatimi podlažiami.
Mesto podmieňuje ďalšie pokračovanie projektu úpravami dopravnej infraštruktúry, najmä križovatky Račianskej a Bieleho Kríža, ako aj viacerými manipulačnými a obslužnými cestami. Developer však upozorňuje, že spolu s prvou etapou sa pripravuje aj na výraznú prestavbu Račianskej v susedstve Palmy.
Koncepcia kancelárskej časti sa zmení, vznikne viac bývania. Zdroj: Corwin
Dôraz na mestotvorné riešenie
Corwin si zakladá na kvalitnom urbanistickom koncepte, ktorý má pripomínať mestské štvrte, aké dnes vznikajú v západnej či severnej Európe. V snahe o dosiahnutie mestotvorného charakteru tak budú bloky rozčlenené na menšie jednotky s odlišnou výškou aj architektonickým výrazom. Autormi dopracovania sú Superatelier a Architektonická dielňa Collegium.
Vzniknúť má šesť objektov, z toho jeden administratívny, štyri rezidenčné a obnova Zámočníckej dielne. Kancelárska časť bude o čosi mohutnejšie, bude mať deväť, resp. desať podlaží, hoci v časti pôdorysu bude len päťpodlažná. Kancelárie budú umiestnené smerom k Novej Cvernovke. Očakáva sa vysoký dôraz na udržateľnosť objektov, využitie tepelných čerpadiel alebo termálnej aktivácie jadra (TABS). Vyznačovať sa majú aj vysokou mierou flexibility.
Zo štvorice bytových domov budú mať tri sedem nadzemných podlaží (najvyššie podlažie bude ustúpené), jeden bude mať desať (dve najvyššie podlažia budú ustúpené). Podľa Corwinu bude mať väčšina vchodov vlastný priestor pre parkovanie bicyklov. Developer ďalej avizuje, že dostupnejšie byty budú orientované skôr k Račianskej, k upokojeným vnútorným uliciam či k námestiu budú obrátené rodinné byty.
Rezidenti majú mať k dispozícii pomerne bohatú ponuku vybavenosti. V projekte – pravdepodobne v kancelárskej budove – majú byť väčšie potraviny (ich výmera by mala byť 1,2-tisíc metrov štvorcových) a drogéria, reštaurácie či detské centrum. Kvalitnejšia reštaurácia by mohla byť napríklad v Zámočníckej dielni, ktorá bude mať tri podlažia a vložený mezanín.
Rovnako ako kancelárske budovy, aj rezidenčné objekty by mali obsahovať ekologické riešenia. „Ako je v našich projektoch štandardom, všetky stavby budú mimoriadne energeticky efektívne,“ naznačuje Gulan. „O vykurovanie a chladenie sa primárne postará energia z obnoviteľných zdrojov. Samozrejmosťou sú vegetačné strechy. Tá na administratívnej budove dostane i multifunkčné ihrisko.“ Zelene bude v prvej etape 6-tisíc metrov štvorcových, pričom sa zrealizuje aj významná časť (50-60%) budúceho centrálneho námestia.
Palma bude rovnako ako všetky projekty, ktoré sú dnes predmetom zmeny Územného plánu, zaradená do systému odvádzania „nadhodnoty“ v podobe nájomného bývania. V celej Palme by mohlo byť 58 nájomných bytov, z čoho na prvú etapu pripadá 11 bytov. Tie budú rozmiestnené tak, aby nedošlo k ich koncentrácii na jednom mieste.
Veľmi zásadnou časťou projektu je úprava Račianskej ulice. Developer zdôrazňuje, že tieto zásahy budú zrealizované aj na úkor jeho vlastných pozemkov a prinesú vznik štvorice plnohodnotných jazdných pruhov. Mesto si od toho sľubuje zlepšenie plynulosti dopravy, kým svetelná križovatka má prispieť k vyššej bezpečnosti. Naplánovaný je aj ochranný pás zelene, chodník pre peších a cyklotrasa. Chodníky pri Račianskej využijú Bratislavskú dlažbu.
Automobilová doprava bude vedená po obvode areálu, takže vnútorné komunikácie a nebodaj vnútrobloky nebudú zaťažované. Do budúcna má vzniknúť prepojenie na lokalitu v okolí Nobelovej predĺženou Odborárskou. Tá bude riešená tak, aby sa vo väčšej miere zachoval park v susedstve Novej Cvernovky.
Mobilita však má byť založená predovšetkým na verejnej doprave vďaka prítomnosti električkovej trate, cyklodoprave, keďže plánovaná trasa sa má napojiť na ďalšie úseky (Corwin napríklad pripravuje dokumentáciu pre cyklotrasu R13 od Sliačskej po železničnú zastávku Vinohrady), a výhľadovo aj na železničnej doprave. V blízkosti projektu by mohol vzniknúť TIOP Mladá Garda.
Už v prvej etape vznikne prevažná časť budúceho námestia. Zdroj: Corwin
Veľká výstavba už onedlho
Vydanie záväzného stanoviska znamená, že developer môže doplniť územné rozhodnutie a žiadať o stavebné povolenie. „Veríme, že sa podarí zvyšné povoľovacie procesy dokončiť tak, aby sme so stavebnými prácami mohli začať v priebehu roka 2027,“ naznačuje Gulan. Ak sa podarí naplniť tieto plány, realizácia prvej etapy by mala prebiehať medzi rokmi 2027 a 2030. Prví obyvatelia by sa mohli sťahovať v roku 2031.
Keďže je zmenený Územný plán, pokročiť by mohla aj príprava ďalších etáp. Corwin odhaduje, že bude pridávať novú etapu každého 1,5 roka. Povoľovanie by sa malo zrýchliť vďaka využitiu novej stavebnej legislatívy, ktorá zlučuje územné a stavebné konanie. Napriek tomu prichádza projekt s oneskorením oproti pôvodným predpokladom.
Priznáva to aj developer, keď hovorí, že pomalé povoľovacie konania aj v prípade Palmy celý projekt výrazne predražujú. „Náklady na správu a údržbu pozemku sa za roky čakania na zmenu územného plánu a ďalšie povolenia vyšplhajú na milióny eur. Počas čakania na povolenia navyše došlo k zvýšeniu odvodového zaťaženia, rastu DPH a stavebných nákladov,“ upozorňuje na niektoré z problémov.
Ďalším sú náklady na úpravy okolia. „Do toho treba pripočítať rôzne vyvolané investície. Tie neraz suplujú povinnosti mesta a mestských častí, ktoré sú často podfinancované. Ak ide o stavbu tak veľkého rozsahu, akou je Palma, hovoríme o ďalších desiatkach miliónov,“ tvrdí Filip Gulan. Náklady sa prirodzene prejavia na cenách a teda o čosi horšej dostupnosti bývania. Tie nezlepšia ani nájomné byty, ktoré napokon nebudú zadarmo.
Veľký rozvoj v lokalite Palmy sa tak blíži, a prinesie zásadnú premenu nielen tohto areálu, ale v podstate aj celej štvrte. Nielen developer si od projektu sľubuje vznik akéhosi lokálneho centra s bývaním, pracoviskami aj službami, na čo dobre nadviažu aj existujúce a plánované realizácie v okolí. Jednou z nich je významné kultúrne centrum Nová Cvernovka, druhým projekt R66 v réžii Corwinu.
Budovanie Palmy potrvá ešte roky. V plnom rozsahu, teda so všetkými blokmi, ako aj obnovenou budovou Sila, ktoré by sa mohlo zmeniť na ikonické kultúrne centrum, bude dokončená možno až ku koncu budúceho desaťročia. Javí sa ako veľká škoda, že to mohlo byť omnoho skôr – len keby sa Územný plán aktualizoval už dávnejšie.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
