Simona Schreinerová 26.01.2026 11:05

Od sna k realite. Premena Palmy získala nový súhlas, výnimočná transformácia sa priblížila

Bývalý priemyselný areál Palma na Račianskej ulici sa po rokoch príprav približuje k zásadnej premene. Ambiciózny projekt spoločnosti Corwin má ambíciu vytvoriť novú mestskú štvrť postavenú na princípoch ľudskej mierky a kvalitných verejných priestorov. Po schválení zmien Územného plánu má Palma na dosah ďalší dôležitý míľnik.

Zdroj: Corwin

Areál Palmy na Račianskej ulici v Novom Meste fungoval až do druhej dekády 21. storočia ako aktívne výrobné územie. Pôvodný vlastník Istrokapitál však výrobu postupne utlmil a napokon ju úplne ukončil. V roku 2019 areál odkúpila spoločnosť Corwin, ktorá oznámila ambiciózny zámer transformácie bývalej priemyselnej zóny na novú mestskú štvrť.

Koncepcia počíta s mestotvornou štruktúrou blokov s dôrazom na ľudskú mierku, verejnými priestormi a mixom funkcií. Zámer bol najmä pre rozsah územia rozdelený do viacerých etáp. V prvej fáze majú podľa aktuálnych plánov vzniknúť kancelárske priestory Uptown Offices, ktoré už disponujú súhlasným stanoviskom Hlavného mesta aj územným rozhodnutím.

Pre zvyšok lokality existovali obmedzenia vyplývajúce z Územného plánu, ktoré pominuli minuloročným schválením Zmien a doplnkov 12. Už začiatkom roka 2024 sa pre rezidenčnú časť začalo posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Keďže ide o rozsiahly zámer, prebiehala tzv. veľká EIA, teda predloženie správy o hodnotení Ministerstvu životného prostredia SR. Aktuálne je vydané záverečné stanovisko z EIA, ktoré však ešte musí nadobudnúť právoplatnosť.

V zmysle dokumentácie má Palma za cieľ vytvoriť kompaktnú mestskú štvrť s prevažne obytnou funkciou, doplnenú o služby a občiansku vybavenosť v parteri. Zástavbu budú tvoriť štyri mestské bloky s podlažnosťou od štyroch do deviatich nadzemných podlaží, podzemnými garážami, vnútroblokmi so zeleňou a sieťou kvalitných verejných priestorov. Dôraz sa kladie na dostupnosť služieb, komunitný charakter územia a integráciu zelenej infraštruktúry.

Blok B1 nadviaže na existujúcu líniu zástavby pozdĺž Račianskej ulice a vytvorí prechod medzi severnou časťou areálu Palma a centrálnou pešou osou. Parter bude orientovaný na verejný život a občiansku vybavenosť, čím podporí živý charakter územia. Výška zástavby sa bude pohybovať v rozmedzí päť až osem nadzemných podlaží.

Blok B2 vznikne vo východnej časti územia v bezprostrednom kontakte s hlavným námestím a centrálnou pešou zónou. Jeho výnimočnosť spočíva v priamom prepojení na rekonštruované objekty Lisovne a Union Mlynu, na ktoré bude architektonicky aj funkčne nadväzovať. Podlažnosť objektu je navrhnutá v rozpätí štyroch až ôsmich nadzemných podlaží.

Blok B3 bude situovaný v juhozápadnej časti riešeného územia, v pokračovaní zástavby od Račianskej ulice. Zo severu nadviaže na blok B1, z južnej strany ho bude lemovať okružná komunikácia a železničný násyp. Východná fasáda sa otvorí do centrálnej pešej zóny a výškové riešenie umožní plynulé prepojenie Račianskej ulice s vnútornou upokojenou komunikáciou. Ide o uzavretý blok s výškou štyri až sedem nadzemných podlaží.

Blok B4 bude umiestnený v juhovýchodnej časti územia, pri navrhovanej okružnej komunikácii, v susedstve železničnej trate. Tvorený bude dvojicou objektov so samostatne umiestnenými bytovými jadrami, ktoré spolu vytvoria uzavretú blokovú štruktúru. Výškové riešenie sa bude pohybovať od šiestich do deviatich nadzemných podlaží.

Podľa dnes známych informácií by v projekte malo byť 798 bytov, z toho 179 jednoizbových, 285 štandardných aj atypických dvojizbových, 223 priestrannejších trojizbových a 108 štvorizbových jednotiek. Súčasťou projektu majú byť aj tri päťizbové rezidencie.

Zdroj: Corwin

Pod každým blokom sa počíta so suterénom, určeným na parkovanie rezidentov aj návštevníkov. Parter objektov bude doplnený o obchodné priestory a zariadenia občianskej vybavenosti, pričom bytové jednotky budú situované na všetkých nadzemných podlažiach. Bloky budú členené na menšie architektonické celky, čo umožňuje dosiahnuť primeranú mierku a dojem existencie rastlej zástavby. 

Súčasťou rozvoja je zachovanie a adaptácia zmieňovaných pôvodných objektov Lisovne a Union Mlynu. Objekty sa stanú nositeľmi historickej identity areálu a zároveň plnohodnotnou súčasťou nového mestského prostredia. Ich nové využitie podporí vznik lokálneho centra a prispeje k polycentrickému rozvoju mesta. Obnoviť by sa mala aj Zámočnícka dielňa. 

Koncepcia mobility je založená na princípoch mesta krátkych vzdialeností. Jednotlivé bloky vytvárajú jasne definované ulice, námestia a pešie prepojenia, pričom vnútrobloky slúžia ako chránené, prevažne zelené priestory pre obyvateľov. Doprava je v území riešená s dôrazom na jej upokojenie, podporu pešej a cyklistickej mobility a minimalizáciu vizuálneho aj hlukového zaťaženia verejných priestorov. Automobily nebudú vchádzať priamo dovnútra Palmy, pohybovať sa budú po obvode projektu. 

Projekt kladie dôraz na udržateľnosť a kvalitu obytného prostredia. Zelené plochy, stromoradia, zelené strechy a prvky modrej infraštruktúry majú prispieť k zlepšeniu mikroklímy a zadržiavaniu dažďovej vody. Vznikajúca štvrť má ambíciu stať sa prirodzenou súčasťou širšieho mestského prostredia a príkladom citlivej transformácie bývalého priemyselného areálu.

Palma bude novým vlajkovým projektom firmy, preto developer angažoval kanceláriu legendárneho dánskeho urbanistu Jana Gehla a jeho bývalého spolupracovníka Davida Sima. Stvárnenie jednotlivých budov však bude mať na starosti pravdepodobne Superatelier. Výstavba Palmy by sa mohla začať na prelome rokov 2027 a 2028, teda približne osem rokov od kúpy areálu.

Zdroj: Corwin

Vzhľadom na časový odstup od prípravy zámeru bude podľa developera nevyhnutné zhodnotiť, či si projekt nevyžaduje čiastkové úpravy. Cieľom je reflektovať aktuálne trendy aj vývoj na realitnom trhu a ponúknuť Bratislave projekt, ktorý bude zodpovedať reálnemu dopytu. V praxi to pravdepodobne povedie najmä k revízii podielu kancelárskych plôch v prospech bývania.

Hoci konkrétne riešenie zatiaľ nebolo potvrdené, očakáva sa, že objekt Uptown Offices prejde úpravou. Investor pritom zdôrazňuje, že základné urbanistické princípy projektu zostanú zachované.

Palma sa tak nezadržateľne blíži k začiatku realizácie, aj keď na zmenu Územného plánu musela čakať niekoľko rokov. Paradoxom je, že samotné mesto dlhodobo označovalo Palmu vo svojich strategických dokumentoch za v podstate vzorový projekt. Spája totiž transformáciu nevyužívaného územia, princípy 15-minútového mesta aj dôraz na ľudskú mierku zástavby. Zdĺhavé zmeny územnoplánovacej regulácie však brzdia rozvoj Bratislavy, čo príbeh Palmy jasne ilustruje.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.