Adrian Gubčo 26.10.2026 17:42

Neočakávaný krok developera. Hinohara Park je v predaji, no od výstavby je ďaleko

V blízkosti Bajkalskej ulice by sa mala v najbližších rokoch sústrediť rozsiahla výstavba. Jedným z výrazných developmentov by mal byť aj komplex Hinohara Park, naplánovaný v priestore medzi ulicou a supermarketom Lidl pri križovatke s Trenčianskou. Stavebník teraz pristúpil k nečakanému kroku – v prvom z objektov spustil predaj bytov, čím sa s ohľadom na postup povoľovania vymyká štandardu ostatných developerov.

Zdroj: ISI realestate

Bajkalská ulica mala dosiaľ význam najmä ako rušná a významná dopravná spojnica Nového Mesta, Ružinova a diaľnice D1, k čomu sa po novom pridáva aj napojenie na rýchlsotnú cestu R7. Hoci sa v jej okolí nachádza relatívne intenzívna zástavba, stále tu boli pomerne rozsiahle nevyužité rezervy. Meniť sa to začalo v poslednom období, keď bolo odhalených aj rozbehnutých viacero zámerov, ktoré o niekoľko rokov drasticky transformujú obraz ulice.

Jedným z nich je aj Hinohara Park od spoločnosti ISI realestate. Blízka je developerovi, ktorý v downtowne pripravuje projekt Ister Tower, stíhaný meškaniami a odkladmi. V tomto prípade je zatiaľ povoľovací proces pomerne priamočiary – zámer bol predstavený len na začiatku tohto roka, odkedy obdržal viacero kľúčových povolení.

Prvé dve etapy z troch získali na začiatku roka súhlasné záväzné stanovisko Hlavného mesta, tretia čaká na zmenu Územného plánu. Koncom marca bola na Okresný úrad Bratislava predložená dokumentácia na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) k prvej etape. Stanovisko bolo udelené v júni, následne ale bola podaná dvojica odvolaní. Po ich zamietnutí nadobudlo stanovisko právoplatnosť na začiatku septembra.

Hoci ide o zásadný posun, stále ešte nejde o kľúčové rozhodnutie o stavebnom zámere. Aj napriek tomu sa developer rozhodol už teraz spustiť predaj rezidencií v prvej etape projektu. V ponuke je aktuálne jedenásť jednotiek z celkovo 73, jedna je rezervovaná. Zámer ráta nateraz so 45 bytmi a 28 apartmánmi. Ceny zverejnené nie sú. 

Ide o pomerne netradičné rozhodnutie, nakoľko štandardní developeri vyčkávajú s predajom až do konca povoľovacieho procesu. Predpredaje sa spúšťajú až počas stavebného konania, riadne predaje po vydaní stavebného povolenia. Nová podoba povoľovania čiastočne mení následnosť určitých procesov, nič to ale nemení na fakte, že väčšinoví klienti majú prístup k ponuke až v čase, keď už po formálnej stránke výstavbe nič nebráni.

Dôvod je prostý – len po vydaní finálneho povolenia dokáže developer s väčšou istotou garantovať určité termíny a zároveň naviazať ceny na očakávané náklady. V minulosti sa stávalo, že sa vo viacerých projektoch odhalili ponuky s veľkým predstihom, zámer sa ale napokon zastavil na odvolaniach. Následne stúpli aj ceny na trhu, príp. stavebné náklady, developer tak v konečnom dôsledku prišiel o peniaze a klienti o čas.

V prípade Hinohara Parku investor postupuje inak, čo však nie je až také šokujúce. Projekt pritom sám osebe nepôsobí zle. Už prvá etapa by priniesla zvýšenie úrovne lokality, dnes tvorenej banálnou administratívnou budovou, starým skladom alebo čerpacou stanicou pohonných hmôt. Prvá časť developmentu má priniesť deväťpodlažný terasový dom s aktívnym parterom a dvojpodlažnou podzemnou garážou s 86 stojiskami.

V druhej etape má následne pribudnúť výškovú budovu uvažovaného hotela so 102,3 metrami a 31 podlažiami. Na prvom a druhom podlaží sa ráta so zázemím hotela vrátane reštaurácie, recepcie či dvojicou obchodných prevádzok, na zvyšných podlažiach má byť 242 hotelových izieb. Táto časť projektu je ešte v štádiu projektovej prípravy.

Autorom celkovej koncepcie zámeru je kancelária A1 Architecture, ktorá s investorom spolupracuje aj na Ister Tower, definitívnu tvár prvej etapy však spracoval ateliér FOAM. Dokumentácia EIA naznačuje, že sa výstavba predbežne začne v roku 2027, dokončenie sa  očakáva v roku 2029. Odhadované investičné náklady dosahujú približne 18 miliónov eur.

Súčasťou projektu má byť v budúcnosti aj výšková budova hotela. Zdroj: ISI realestate

Hoci sa Hinohara Park črtá ako vcelku atraktívny projekt, spojený je s viacerými otáznikmi. Developer sa pri jeho pomenovaní inšpiroval japonským lekárom Shigeakim Hinoharom, ktorého život (dožil sa 105 rokov) má byť vzorom v tom, ako tráviť čas a ako žiť. V praxi sa to malo odzrkadliť na premyslenosti konceptu s množstvom denného svetla v rezidenciách, veľkými terasami a dobrej lokalite (minimálne čo sa dopravnej dostupnosti týka).

Ani najlepšie riešenie však nestačí na to, aby sa development zrealizoval. Na to sú potrebné aj povolenia, schopný stavebník a dostatok prostriedkov na realizáciu, nehovoriac o dostatku klientov. Rozhodujúce povolenie pre prvú etapu však zatiaľ investor k dispozícii nemá, nehovoriac o ďalších. Pred výstavbou musí navyše odstrániť existujúcu zástavbu na pozemku.

Ideálne riešenie by mohlo byť odpredanie zámeru inému, väčšiemu a skúsenejšiemu developerovi, ich ochota sa však znižuje v prípade, že sú už v predaji (a aj predané) byty. Nemohli by tak jednoducho meniť cenovú politiku, štandardy, predajný koncept a podobne. Možno tak len predpokladať, že sa ISI realestate bude snažiť o dodanie projektu vo vlastnej réžii.

Stretne sa pritom s výraznou konkurenciou v blízkom okolí. Vo výstavbe je Baya od BTK, umiestnená neďaleko križovatky s Trnavskou cestou. V tesnom dotyku s Hinohara Parkom je zas druhá etapa Rozety od YIT Slovakia, Aston 2.022 od Estate 01 alebo Business Center Bajkal 2 od spoločnosti Slovkarpatia. Investori týchto zámerov čakajú s predajom práve na vydanie zostávajúcich povolení.

Možno aj preto sa poponáhľal s predajom. Klienti by teoreticky mohli uprednostniť práve niektoré z pripravovaných schém, ktoré sa majú v mnohom na Hinohara Park podobať. Či sa developerovi tento risk vyplatí, sa ukáže v najbližších mesiacoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.