Adrian Gubčo 21.08.2025 14:20

Streľba do vlastnej nohy. Pomalé územné plánovanie ohrozuje rozvoj Bratislavy, obeťou je kvalita projektov

Povoľovanie projektov v Bratislave trvá neúmerne dlho. Nejde o žiadnu novinku a množstvo hráčov – od developerov, cez investorov, podnikateľov, expertov, architektov a v malej miere aj politikov – na to roky upozorňuje. Hoci je už v platnosti legislatíva, ktorá to má zmeniť, ešte nejakú dobu bude rozvoj narážať na problémy s nekonečne dlho trvajúcimi zmenami regulácie. Ohroziť to môže aj mnohé nádejné projekty.

Zdroj: Corwin, Hlavné mesto SR Bratislava

Ohrozený vzorový projekt?

Bratislava má územný plán z roku 2007. Nový nebude mať skôr ako v roku 2032, pričom aj dosiahnutie tohto termínu je otázne, hoci ide o povinnosť, vyplývajúcu so zákona. Praktickým dôsledkom existujúceho stavu je nesúlad medzi reguláciou, nastavenou platným územným plánom, a reálnymi potrebami mesta i investorov. V praxi sa to bude odrážať nielen v množstve konfliktov, ale aj v neúmernom čakaní na nové projekty, ktoré by mohli priniesť nové bývanie alebo rozvoj zanedbaných území.

Slovenská metropola čelí katastrofálne nízkej dostupnosti bývania a nedostatku nových bytov. V porovnaniach medzi hlavnými mestami štátov Európskej únie je na tom horšie len Amsterdam a Praha, čo je ale do istej miery spôsobené aj tlakom zahraničných investorov. Na Slovensku však tento influx peňazí zo zahraničia v takej miere necítiť, ide tak o ešte väčšie zlyhanie domácej regulácie.

Situáciu by mohla zmeniť rýchlejšia výstavba nových bytov. Bratislavskí developeri majú momentálne rozkreslené schémy s desiatkami tisíc obytných jednotiek, v súčasnosti ich však rozostavať nemôžu. Mnohé z pripravovaných projektov sú naplánované v lokalitách, ktoré sú v zmysle územného plánu určené pre občiansku vybavenosť, dopravné areály alebo priemyselnú výrobu.

Príkladom je Palma od spoločnosti Corwin. Developer už v roku 2019 potvrdil akvizíciu areálu bývalého potravinárskeho podniku s cieľom jeho komplexnej premeny na polyfunkčnú zónu s bývaním, kanceláriami i službami. V priebehu rokov sa objavovali nové informácie, podľa ktorých sa spojil so známou kanceláriou Gehl Architects a vytvoril koncepciu vzorovej mestskej štruktúry. Tú ďalej rozpracovali renomovaní domáci architekti.

Po celú túto dobu ale Corwin hovorí o potrebe zmeny regulácie – areál Palmy je totiž naďalej definovaný ako výrobná zóna. V takej je možné postaviť určitú výmeru kancelárií, rozhodne sa tu ale nedá umiestniť bývanie, ktoré je kľúčové. Ako pripomína developer, jeho zámer je pritom absolútne v súlade s koncepčnými dokumentami mesta vrátane štúdie brownfieldov, koncepcie mestskej bytovej politiky alebo strategického plánu Bratislava 2030.

Napriek tomu na zmenu územného plánu naďalej čaká. Neúmerne dlhá doba, spojená s prípravou zmeny regulácie, vedie dokonca ku kuloárnym špekuláciám, že developerovi došli nervy a zvažuje odpredaj celej Palmy.

Corwin takéto informácie odmieta. „Corwin nezvažuje odpredaj areálu Palmy,“ hovorí Igor Bubeník, Head of Business Strategy v Corwine. „Naopak, tento projekt považujeme za našu vlajkovú loď, za najlepší príklad revitalizácie brownfieldu a jeho premeny na novú štvrť podľa urbanistických princípov Jana Gehla.“ Všetko tak nasvedčuje tomu, že nateraz príprava zámeru pokračuje pod gesciou tejto spoločnosti.

Developer ale na druhej strane priznáva, že situácia v súvislosti s povoľovaním výstavby nie je ideálna. „Vnímame, že development v Bratislave je momentálne v porovnaní s podmienkami v iných krajinách mimoriadne náročný. Vysoké odvody a náklady na výstavbu vytvárajú tlak na uskutočniteľnosť projektov a tým pádom aj dostupnosť bývania v hlavnom meste. Mnoho investorov bude preto do budúcna zvažovať zotrvanie na bratislavskom (slovenskom) trhu,“ myslí si Bubeník.

Nebol by to unikátny prípad. Napokon, z bratislavského trhu sa do veľkej miery stiahol jeden z donedávna najvýznamnejších developerov. HB Reavis, ktorý vybudoval obrovskú biznisovú a komerčnú lokalitu v susedstve ulice Mlynské nivy, oznámil na začiatku roka 2023 odchod z Bratislavy a preorientovanie sa na silnejšie trhy – najmä v Londýne a v Nemecku. Prirodzene, miestny trh je pre ambiciózneho hráča malý, dlhé povoľovacie procesy ale k zotrvaniu nemotivovali.

Dlhé čakanie na zmenu územného plánu vedie k špekuláciám, že sa Corwin zbaví vlajkovej Palmy. Zdroj: Corwin

Slovenskí developeri expandujú do zahraničia

Mnohí bratislavskí developeri v posledných rokoch oznámili expanziu za hranice. Na jednej strane ide o prejav ich rastúcej sily a sebavedomia. V určitých ohľadoch však ide aj o nutnosť, ak chcú ďalej napredovať a udržať si či zvyšovať príjmy. K takýmto firmám patrí okrem HB Reavis aj MiddleCap, Penta Real Estate, JTRE, VI Group. Cresco Real Estate a v neposlednom rade aj Corwin.

Ten potvrdzuje, že plánuje zostať v Bratislave, netají sa však tým, že nejde preňho o kľúčový trh. „Áno, Corwin zostáva na bratislavskom trhu. Naše zahraničné aktivity však už majú dominantný podiel v portfóliu aktuálnych aj plánovaných projektov a očakávame, že ich význam bude naďalej rásť,“ približuje Bubeník. Dôvodov pre hľadanie príležitostí inde je mnoho.

„Zvýšenie sadzby DPH a transakčná daň, vysoké vyvolané investície, ktorými si samosprávy neraz kompenzujú nedostatok zdrojov na plnenie svojich funkcií, nepredvídateľné podnikateľské prostredie, dvojnásobne dlhá doba potrebná na všetky administratívne povolenia a zastaralý územný plán, to sú niektoré z hlavných dôvodov, prečo sa projekty v Bratislave dostávajú na hranicu rentability,“ vymenúva I. Bubeník faktory, ktoré vedú k zložitejšej situácii mnohých domácich podnikateľov.

To má priamy dôsledok na dostupnosť projektov aj ich ceny. „Výsledkom sú vysoké náklady, ktoré umocňuje aj extrémne dlhý čas od akvizície pozemku po získanie povolenia na výstavbu. Nie je však možné do nekonečna zdvíhať ceny bytov, aby pokryli tieto rastúce náklady. Aj preto je momentálne výhodnejšie investovať v zahraničí ako v Bratislave,“ konštatuje Igor Bubeník.

Corwin je momentálne najvýznamnejším developerom v slovinskej metropole, kde už dokončil projekt Kvartet, buduje kancelársky komplex Vilharia a predstavil zámer Nordika. Naplánované má minimálne dva ďalšie. Okrem toho plánuje v dohľadnej dobe predstaviť aj svoj prvý pražský zámer. V Prahe sa udomácnilo aj Cresco Real Estate, ktoré napreduje v realizácii obytného komplexu SO-HO.

Medzičasom, minimálne štyria pôvodne bratislavskí developeri dnes pôsobia v Londýne. Jeden z najatraktívnejších realitných trhov na svete prilákal HB Reavis, MiddleCap, JTRE a najnovšie aj Penta Real Estate. Nerealizujú tu pritom len nejaké okrajové projekty. Svojimi projektami sa podieľajú na rozvoji niektorých z najlukratívnejších lokalít v britskom hlavnom meste.

Slovenskí developeri posilňujú význam zahraničných projektov. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Príde zlepšenie?

Bratislavský magistrát naznačuje, že si je vedomý problému v podobe neaktuálneho územného plánu. Aj preto spustil niekoľko iniciatív, ktoré majú tieto problémy vyriešiť. Prvou bolo prijímanie tematicky podobných zmien v balíkoch, čo malo uľahčiť ich prípravu aj prijatie v mestskom zastupiteľstve. Druhou je vyzývanie investorov, aby odviedli mestu časť tzv. „nadhodnoty“ výmenou za rýchlejšiu zmenu územného plánu. Ide tak de facto o spoplatňovanie jeho zmien.

Zrýchlenie to prinieslo len v obmedzenej miere – niektoré dlhoočakávané zámery sa pohli, iné naďalej čakajú. Týka sa to aj Palmy. „Projekt revitalizácie Palmy je pripravený. V súčasnosti čaká na, veríme že skorú zmenu územného plánu lokality. Hneď ako k nej dôjde, začnú ďalšie nevyhnutné procesy vedúce k získaniu stavebného povolenia,“ sumarizuje I. Bubeník aktuálny stav príprav projektu.

Aktuálna situácia však odhaľuje limity súčasného Magistrátu, ktorý má problém s dodržaním stanovených termínov. „Zmena ÚP nie je v našich rukách, preto dnes nemôžme povedať presný dátum. Harmonogram, ktorý zverejnil magistrát a MIB, pôvodne počítal so zmenou ÚP v priebehu júna. Dnes je nastavený na jeseň tohto roka,“ pripomína Bubeník. „Veríme, že tento termín sa podarí splniť,“ uzatvára.

Reálna zmena celkového stavu by mohla prísť až po roku 2032. Odhliadnuc od úplne nového územného plánu Bratislavy, ktorý by mal jednak lepšie zodpovedať aktuálnym podmienkam a požiadavkám na rozvoj mesta a verejný záujem, má priniesť aj nové princípy regulácie. Kým dnes sa prísne posudzuje funkcia jednotlivých plôch, v budúcnosti sa dôraz presunie skôr na priestorové plánovanie.

Investori by tak mali mať oveľa voľnejšie možnosti výstavby za predpokladu, že dodržia iné limity – výšku, uličnú čiaru, prítomnosť parteru, ekoindex a ďalšie parametre. Zmena funkcie pozemku či stavby by mala byť omnoho jednoduchšia. K tomu sa má pridať ešte hladšie povoľovanie, keďže po novom už po zisku záväzného stanoviska nebude nasledovať samostatné územné a stavebné konanie. Tieto sú dnes už zlúčené.

Kým sa ale nové úpravy naplno presadia v praxi, budú podnikatelia a developeri konfrontovaní s množstvom komplikácií. Prirodzene, finančné straty si budú musieť nejako kompenzovať. Či už sú to lacnejšie materiály na fasádach a vo verejnom priestore, menej kvalitní architekti, nižší štandard vybavenia, vyššie ceny alebo rovno presun do zahraničia, utrpí na tom predovšetkým mesto a jeho obyvatelia. Takýmto spôsobom sa z Bratislavy vyspelé mesto s vysokou kvalitou života nestane ešte veľmi dlho.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.