Adrian Gubčo 18.02.2022 16:01

Slovenskí developeri menia zahraničné mestá, doma bojujú s prekážkami

Developerská spoločnosť Corwin oznámila, že sa stáva lídrom developerského trhu v slovinskej metropole Ľubľane. V priebehu tohto mesiaca získala v spolupráci s českým holdingom Hartenberg Holding dve nové akvizície. Väčšina aktivít firmy je tak už dnes v zahraničí. Nejde pritom o jediného pôvodne slovenského developera, ktorý sa čoraz viac zameriava na metropoly mimo Slovenska.

Vilharia, administratívny komplex v Ľubľane. Zdroj: Corwin / Willbe

Corwin, ktorý v Ľubľane už buduje rezidenčný súbor Kvartet, postupne rozvíja aj ďalšie aktivity. Vo vysokom štádiu prípravy je administratívny komplex Vilharia, ktorý navrhujú významní dánski architekti Schmidt Hammer Lassen. Do výstavby by mal ísť ešte pred koncom tohto roka, dva roky od akvizície pozemku. Po novom pridáva dva nové zámery na Masarykovej a Linhartovej ceste, pričom sa premenia dnes nevyužívané pozemky v relatívnej blízkosti centra mesta.

Slovenský developer oceňuje, že mesto sa k rozvoju stavia pozitívne a sústredí sa na udržateľný urbanizmus. „Toto je jednoznačne trend rozvoja moderných miest. Nie expandovanie do šírky a zaberanie ďalšej poľnohospodárskej pôdy, ale naopak, rast v rámci ich existujúcich hraníc,“ hovorí Michal Maco, Country Manager Corwin. „V Ľubľane si za prioritu stanovili revitalizáciu brownfieldov. Majú jasnú stratégiu a urbanistickú víziu, ktorá kladie dôraz na udržateľnosť, podporu zelených projektov či alternatívnych foriem dopravy. Práve toto sú pozitívne trendy rozvoja, ktoré naša spoločnosť už dlhodobo sleduje.“

Corwin dodáva, že preniknúť na miestny trh nebolo jednoduché a vyžadovalo si to budovanie dôvery a spolupráce. Ľubľana je však nastavená v prospech rozvoja a poplatok za rozvoj investuje napríklad priamo v okolí nových developmentov. Na druhej strane, developer zas vkladá peniaze do kvalitnej architektúry – koncepciu projektu na Linhartovej zabezpečuje Gehl Architects, podobne ako v Bratislave pri prestavbe Palmy, architektúru zas popredná rakúska kancelária AllesWirdGut (autori podoby Guthausu). Na Masarykovej zas vznikne 22-podlažná veža, na miestne pomery pomerne vysoká, za ktorou má byť opäť bližšie neuvedené významné európske štúdio. Pozemok je blízko Vilharie, takže dôjde k ucelenej revitalizácii územia.

Výsledkom silnejúcej pozície Corwinu v Ľubľane bude paradoxná situácia, že tento bratislavský developer bude mať väčšinu svojich aktivít mimo Bratislavy i Slovenska. Koniec-koncov, v slovenskej metropole je pred dokončením Guthaus a ešte len v štádiu príprav prestavba Palmy. Tá má však pred sebou ešte roky povoľovania, ktoré bude náročné – najnovšie sa voči zámeru v zisťovacom konaní EIA odvolala napríklad samotná mestská časť Nové Mesto, kde má projekt vzniknúť. Prekáža jej neúmerná miera zástavby.

Corwin nie je jediný slovenský developer, ktorý expandoval aj na zahraničné trhy. K významným hráčom v Prahe patrí Penta Real Estate, kde pôsobí aj J&T Real Estate. Ten začal po novom prenikať aj na jeden z najvýznamnejších trhov na svete – do Londýna. Tu sú už dlhšie aktívne firmy MiddleCap a predovšetkým HB Reavis. Posledná menovaná spoločnosť tu zdevelopovala už niekoľko projektov, veľmi aktívna je však aj vo Varšave a postupne začína rozvíjať aktivity v Nemecku, kde v Berlíne realizuje svoju prvú kancelársku schému.

Slovenské firmy tak už vedia porovnávať rozličné prostredia a špecifiká zahraničných trhov. Čo ich ale najprv podmienilo k hľadaniu príležitostí mimo Bratislavy a akého prijatia sa im dostalo? Ako pristupujú rozličné metropoly k stavebnému rozvoju a čo by mohlo byť pre nás inšpiráciou?

 

Developer HB Reavis vo Varšave dokončuje najvyššiu budovu Európskej únie - Varso Tower od architekta Normana Fostera. Zdroj: HB Reavis

 

Ako to chodí za hranicami

So svojimi skúsenosťami sa podelili viacerí v zahraničí aktívni developeri. Všetci sa zhodujú na tom, že v iných krajinách je prostredie pre podnikanie v tomto sektore nastavené priaznivejšie. Aj to pomohlo k úspešnému etablovaniu sa slovenských firiem. Pre popredných developerov bola Bratislava už „pritesná“, ale bez podpory investorov by sa presadzovali len ťažko.

Potvrdzuje to aj Sebastián Révay, hovorca HB Reavis. „V zahraničí pôsobíme už vyše desať rokov, expanzia na zahraničné trhy je súčasťou našej dlhodobej stratégie. V mestách, kde pôsobíme, nám vyhovuje dynamickosť a transparentnosť administratívnych procesov, zároveň však vidíme, že sa postupne aj na Slovensku mení pohľad na developera, teda predovšetkým ako na partnera, vďaka ktorému vie mesto rásť a rozvíjať sa,“ vysvetľuje diplomaticky.

Podobne to popisuje aj Daniel Suchý, hovorca a Senior PR Manager J&T Real Estate. „V zahraničí pôsobíme dlhodobo. Rozhodnutie expandovať na iný trh je strategickým rozhodnutím spoločnosti a súvisí s potenciálom a príležitosťami na danom trhu. Samozrejme, do úvahy treba vždy zobrať aj kvalitu podnikateľského prostredia v konkrétnej krajine a mieru rizikovosti investície v porovnaní s potenciálom ziskovosti.“

Otvorenejšie svoju motiváciu objasňuje Corwin. „Ľubľana sa nám veľmi páčila už v časoch, kedy sme tam chodili iba ako „turisti“. Samotné mesto má obrovský charakter a ich prístup k udržateľnosti, rozvoju alternatívnych foriem dopravy či odpadové hospodárstvo zapadá do projektov, ktoré chceme prinášať. Je preto prirodzené, že v snahe rozvíjať spoločnosť a vyhľadávať nové príležitosti sme sa orientovali práve na tento trh.“ hodnotí Róbert Mitterpach, CFO Corwin. Zároveň však potvrdzuje, že rozhodnutie súviselo aj s komplikáciami, s ktorými sa firma stretávala v Bratislave – s byrokraciou, dlhým povoľovaním, prekážkami a nepriateľsky naladeným prostredím. „V Bratislave, kde od svojho vzniku pôsobíme, je táto snaha limitovaná aj faktormi spomenutými v otázke, ku ktorým by sme priradili aj zastaralý územný plán, ku ktorého zmenám dochádza iba veľmi pomaly,“ konštatuje Mitterpach.

Slovenskí developeri každopádne zhodne tvrdia, že sa dá v iných mestách stavať rýchlejšie a jednoduchšie. „Nielen jednoduchšie, ale celkovo sú jasnejšie stanovené pravidlá a podmienky,“ hovorí S. Révay. To popisuje aj D. Suchý. „Zásadný rozdiel je v predvídateľnosti a stabilite prostredia, v jasných a detailných pravidlách. Vďaka tomu vie developer veľmi presne nastaviť celý projekt počnúc časom potrebným na získanie povolení a realizáciu, poplatkov a povinností voči komunite až po jeho profitabilitu.“ Corwin, ktorý má v zahraničí aktivity len v Ľubľane, tiež vidí viaceré výhody. „Situácia je lepšia čo sa týka nastavenia parametrov a pravidiel na podnikanie zo strany úradov, ale aj pozitívnemu prístupu k novej výstavbe,“ dopĺňa R. Mitterpach.

V Slovinsku sa však predsa len vyskytuje určitá komplikácia. „Na strane druhej, vzhľadom na rezervovanosť voči zahraničným investorom, nebolo jednoduché preniknúť na miestny trh,“ pripúšťa Mitterpach. Hoci to nespomenuli, podobne na tom boli aj zvyšní dvaja developeri, na ktorých sa v Londýne hľadelo spočiatku s nedôverou. Po úspešnom nadviazaní vzťahov s lokálnymi aktérmi sa to však citeľne zlepšilo.

Vďaka tomu môžu rozvíjať nielen svoje projekty, ale aj spolupracovať s mestom a zlepšovať život miestnej komunity. Mestá totiž vidia prítomnosť investorov ako príležitosť pre komplexné zlepšenie života alebo revitalizáciu dotknutých lokalít. „V strednej Európe je najpriateľskejšia k developerom Varšava, ktorá má probiznisové vedenie a v meste za posledných 20 rokov pribudlo množstvo mrakodrapov. Stavebné povolenia sa tam vybavujú výrazne ľahšie a transparentnejšie, podobne to je aj v Londýne. V Londýne si dokonca developer môže vybrať, či poplatok za rozvoj odovzdá mestu, alebo investuje do mesta v inej forme,“ zhŕňa hovorca HB Reavis. „Aj vďaka tomu momentálne budujeme finančne dostupné kancelárie, napríklad pre začínajúcich podnikateľov, ktoré budú o polovicu lacnejšie oproti bežnej trhovej cene. Zo strany mesta ide o progresívny spôsob ako podporiť mladých ľudí alebo nízkopríjmové skupiny.“

Londýn je predmetom záujmu investorov z celého sveta a zároveň si snaží udržať pozíciu jednej z troch najvýznamnejších globálnych metropol – a zároveň zvyšovať kvalitu života obyvateľov. Preto má vyvinuté mechanizmy, ako tieto požiadavky spojiť. „Ak sa pozrieme na príklad Londýna, kde sme v súčasnosti aktívni, mesto má v územnom pláne jasne určené lokality, v ktorých vidí príležitosti pre rozvoj a územia, kde vidí priestor pre intenzifikáciu zástavby,“ hovorí Daniel Suchý z JTRE. „V prvom prípade ide o brownfieldy, teda bývalé priemyselné alebo dopravné areály. V druhom prípade sú to zastavané lokality s dobrou obsluhou verejnou dopravou, kde je vhodná prestavba a zahustenie, známym príkladom je výstavba nad veľkými dopravnými uzlami spojená s modernizáciou staníc. V týchto lokalitách je podľa samosprávy vhodný rozsiahlejší development.“

Na tomto developmente niekedy mesto priamo participuje. „Ich rozvoj prebieha v úzkej spolupráci starostu, mestských častí a súkromných investorov, pričom nie je výnimočná ani forma spoločných podnikov. Pre Londýn je typická spolupráca a podpora súkromných investorov zo strany samosprávy, ktorá určuje jasné pravidlá a vyžaduje ich striktné dodržiavanie.“ Výmenou za to ale môžu developeri očakávať jednoduché a rýchle povoľovacie procesy, ako aj transparentný a jasný systém a rozsah poplatkov.

Pokiaľ ale nechceme porovnávať gigantický Londýn s Bratislavou, inšpiratívna je aj Ľubľana. Mesto tam otvorene podporuje premenu brownfieldov, ekologické riešenia, tradičný urbanizmus alebo cyklodopravu. Projekty, ktoré tieto kritéria spĺňajú, majú cestu otvorenú. „Nevidíme tam slepú tendenciu zastaviť všetko nové, ale skôr veľmi vysoké štandardy a snahu o udržateľný a prínosný rast mesta. Od magistrátu, úradníkov až po bežných ľudí preto máme veľmi pozitívnu spätnú väzbu na to, že investujeme do ich mesta a pomáhame ho zveľaďovať do budúcnosti,“ zhŕňa Róbert Mitterpach.

 

Triptych Bankside vzniká priamo naproti galérii Tate Modern a je developerskou prvotinou JTRE v Londýne. Zdroj: J&T Real Estate

 

Ako pomôcť mestu

Expandujúci slovenskí developeri postupne rozširujú portfólio svojich zahraničných projektov a zvyšujú ich význam v rámci svojich aktivít. Nielen pre Corwin, ale aj pre HB Reavis tvoria gro ich investičných aktivít. „Najväčšie investície máme v projektoch vo Varšave, v Londýne a v Berlíne,“ potvrdzuje S. Révay. V týchto mestách, ako aj inde v Nemecku plánuje firma rásť aj naďalej, pričom veľké zámery má hlavne v britskej metropole. O expanzii hovorí aj JTRE. „Súvisí to s rastom spoločnosti, vďaka čomu máme kapacitu využiť aj príležitosti, ktoré ponúkajú realitné trhy v iných významných mestách,“ objasňuje D. Suchý.

Stiahnuť sa z bratislavského trhu nezvažujú, keďže HB Reavis aj JTRE disponujú v Bratislave masívnymi pozemkami, na ktorých plánujú stavať. HB Reavis predpokladá, že súčasný landbank – teda objem voľných investičných pozemkov v jeho vlastníctve – mu vystačí minimálne na ďalších desať rokov podnikania. JTRE je na tom podobne, navyše si mnoho sľubuje od novej legislatívy. „Veríme, že podnikateľské prostredie na Slovensku sa bude zlepšovať, konkrétne aj v našej oblasti pôsobenia, kde už dlho čakáme na novú legislatívu. Očakávame od nej jasné pravidlá, skrátenie a spružnenie úradných konaní a predvídateľnosť celého procesu povoľovania výstavby a územného plánovania,“ zhŕňa Daniel Suchý.

Od investorov tak dnes možno počuť mierny optimizmus. Aj Corwin hovorí o problémoch, upozorňuje ale aj na pozitívne javy. „Napriek tomu, že mnohokrát musíme čeliť opakovaným a nezmyselným obštrukciám pri povoľovacích konaniach, vidíme snahu zo strany magistrátu o identifikovanie a adresovanie problému veľkého množstva zanedbaných brownfieldov v Bratislave,“ tvrdí Mitterpach. Veľmi pozitívnym prekvapením vraj je aj rozsah podpory miestnej komunity pri snahách o transformáciu Palmy podľa predstaveného konceptu. Ľudia sa tešia, že sa prázdne a zanedbané územie zmení na atraktívne mestské prostredie.

Zdá sa tak, že dobre nastavené, mestotvorné a na komunitu a verejný priestor orientované projekty tak môžu Bratislave nielen pomôcť, ale si aj získať podporu verejnosti. Úlohou mesta by tak malo byť vytvorenie podmienok pre to, aby takéto projekty vznikali v čo najväčšej miere, ako aj nastavenie v prospech takéhoto developmentu. „Máme za to, že v Bratislave by sa developovalo jednoduchšie, ak by sa k developerom pristupovalo tak ako napríklad vo Varšave. Koniec koncov, aj vďaka nim sa Bratislava stáva moderným mestom,“ naznačuje S. Révay.

Okrem toho sú potrebné konkrétne riešenia. „Zároveň, pomohlo by aj urýchlenie povoľovacích procesov, pretože aj tie vedia spomaliť rozvoj mesta a na druhej strane, ak sa developuje, znamená to aj príjem pre mesto a štát v podobe príjmov z daní, či vytvárania pracovných príležitostí,“ dodáva hovorca HB Reavis. Filip Gulan, projektový manažér v Corwine, zas upriamuje pozornosť na existujúcu reguláciu: „V Bratislave sa musí zmeniť zastaralý územný plán, ktorý brzdí rozvoj mesta v rámci jeho hraníc, predovšetkým revitalizáciou stoviek hektárov brownfieldov. To je naša predstava o smerovaní moderných metropol – budovať mestá krátkych trás, kde sa človek dostane peši, na bicykli či MHD do práce, do školy, do obchodu, aj za športom a kultúrou.“

Takto sa má predísť ekologicky neudržateľnej suburbanizácii alebo zhoršovaniu dopravnej situácie. „Naším cieľom je tvoriť udržateľné, architektonicky príťažlivé a kvalitné miesta pre ľudí. To je niečo čomu sa budeme aj naďalej venovať v Bratislave, Ľubľane, alebo akomkoľvek inom meste, v ktorom bude o takéto projekty záujem,“ dodáva na záver F. Gulan.

 

Kým Corwin postupne rozvíja svoje slovinské projekty, v Bratislave sa trápi s povoľovaním Palmy, ktorej koncept pripravili Gehl Architects. Zdroj: Corwin

Čo si z toho vziať

Hoci toto povie asi každý developer, faktom je, že ak chce Bratislave skutočne zvýšiť tempo svojej premeny na atraktívne mesto s vyššou dostupnosťou bývania, dobrou úrovňou verejných priestorov, aktívnym pouličným životom alebo dostatkom prostriedkov pre rozvoj vlastných náročnejších projektov, potrebuje zmeniť prístup k developmentu. Západné mestá dnes stavajú developeri – treba ich tak správne usmerniť za obojstranne výhodných podmienok.

To neznamená úplné uvoľnenie regulácie, neobmedzenú výstavbu výškových budov, zaberanie parkov ani hodnotnej zelene, deštrukciu pamiatok ani privatizáciu verejného priestoru. Je to o nastavení jasných, zrozumiteľných a prísnych, ale za každých okolností férových podmienok. Každý investor, ktorý ich splní, bude mať cestu k výstavbe svojho projektu otvorenú bez zbytočných prekážok, obštrukcií, ale aj bez ohľadu na odpor rozličných záujmových a občianskych združení nad rámec štandardných procesov. Tak, ako to funguje v Londýne, vo Varšave, ale aj v Ľubľane.

Drvivá väčšina miest v dejinách dosiahla význam a veľkosť tým, že sa neustále stavebne rozvíjala. Spomalenie či zastavenie výstavby bolo vždy znamením úpadku alebo vyčerpania kreatívnej energie a optimizmu, ktoré ich poháňali. Nie nadarmo aj známy český kritik architektúry Adam Gebrian hovorí (7:28), že počet žeriavov v panoráme mesta je znamením jeho vitality. Preto je úlohou zodpovednej samosprávy všetkými silami podporovať investorov, ktorí budú vytvárať podmienky a priestory pre rozvoj ľudských aktivít. Robia to všetky vyššie zmienené mestá. Dôvodov svojho konania sú si dobre vedomé.

Mnohí namietnu, že v Bratislave ide o bezpredmetnú diskusiu. Koniec-koncov, vzniká tu mnoho nových projektov a rastie celá štvrť (alebo dokonca štvrte) výškových budov. Zdanie však môže klamať. Slovenská metropola by v prípade iného nastavenia mohla byť už úplne niekde inde. Nie je prejavom sily, koľko zámerov vedenie mesta zastavilo, ale pre koľko dobrých a kvalitných konceptov vytvorilo podmienky a umožnilo ich skorú výstavbu a tým aj zlepšovanie života obyvateľov, podnikateľov a návštevníkov.

Hlavné mesto aj napriek pandémii ešte stále zažíva konjunktúru a veľkí developeri sú ochotní tu investovať. Toto obdobie nesmie byť premrhané kvôli malicherným dôvodom. Dobré časy totiž nezvyknú trvať večne.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.