Simona Schreinerová 08.07.2025 10:34

Špičkové rozšírenie centra sa blíži k realite. Mlynské Nivy získavajú dôležitý súhlas, rozhodujúce schvaľovanie má prísť ešte tento rok

Mlynské nivy sú pre developerov mimoriadne atraktívnou časťou mesta. Realizáciu viacerých projektov však obmedzuje súčasné znenie územného plánu. V lokalite je totiž záujem predovšetkým o rozvoj rezidenčnej funkcie, s čím sa stotožňuje aj Hlavné mesto. To viedlo k spracovaniu Mestskej urbanistickej štúdie Mlyské nivy a dokumentácie na zmenu územného plánu. Teraz sa táto vízia priblížila.

Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Mestská urbanistická štúdia (MUŠ) Mlynské nivy bola Metropolitným inštitútom Bratislavy (MIB) predstavená na jeseň 2023. Spracovaniu predchádzala výzva Bratislavy z roku 2021 na predkladanie žiadostí o zmenu Územného plánu mesta s cieľom zvýšiť dostupnosť bývania. Výzva vychádzala z dvoch strategických dokumentov - Koncepcie mestskej bytovej politiky na roky 2020-2030 a Metodiky zmien územného plánu v záujme podpory nájomného bývania.

Zámerom výzvy bolo umožniť výstavbu nových bytových domov, ktoré by zahŕňali aj mestské nájomné byty. Počas obdobia od polovice decembra 2021 do konca apríla 2022 bolo doručených 128 žiadostí, najmä od developerov a majiteľov pozemkov v rôznych častiach mesta. Najviac žiadostí sa sústredilo práve v zóne Mlynské nivy, kde ich bolo prijatých až 16. Na základe vysokého záujmu sa mesto rozhodlo vypracovať urbanistickú štúdiu tejto lokality, ktorú zveril MIBu.

MUŠ zóny Mlynské Nivy je pilotným projektom, ktorý má pomôcť naplniť cieľ rozvoja nájomného bývania. Ide o prvý projekt, ktorý prepája záujmy vlastníkov pozemkov s verejným záujmom obyvateľov. MIB preto uzatvára s jednotlivými žiadateľmi zmluvy o spolupráci a príspevkoch na spracovanie štúdie.

MUŠ je súčasťou Zmien a doplnkov 11, ktoré boli v decembri 2024 ako strategický dokument predložené na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (SEA). Proces posudzovania je už ukončený a záverečné stanovisko čaká na nadobudnutie právoplatnosti. Samozrejme, Zmeny a doplnky budú musieť prejsť schválením Mestským zastupiteľstvom, kam by sa teoreticky mohli dostať ešte v tomto roku, resp. na prelome rokov 2025 a 2026.

Územie, ktoré MUŠ rieši, je vymedzené ulicami Košická, Prievozská, Hraničná, telesom diaľnice D1, Prístavným mostom a Prístavnou ulicou. Navrhovaná zmena územného plánu počíta s výrazným zvýšením kapacity bývania. Počet bytov a obyvateľov v zóne by sa mal zdvojnásobiť oproti aktuálne platnému územnému plánu. Plánované zámery zároveň reagujú na potenciál tejto pôvodne priemyselnej oblasti, ktorá má predpoklady na výraznú premenu.

MUŠ prináša plán výrazného zvýšenia koeficientu zastavanosti, čo je v tomto prípade pozitívne. Autori štúdie z MIBu otvorene konštatujú, že nechcú štvrť budovať po vzore rozvoľneného modernistického urbanizmu a solitérov. Namiesto toho sa usilujú o rozvoj blokovej štruktúry, vytvárajúcej predpoklady pre vznik atraktívneho multifunkčného prostredia.

Na Mlynských Nivách sa navrhuje hustota zástavby 200-260 obyvateľov na hektár. To okrem iného umožňuje efektívnu prevádzku električkovej trate či optimálne náklady na správu územia (pri pomere 40% zastavaných plôch, 40% verejných nezastavaných a 20% privátnych nezastavaných plôch).  

Súčasťou návrhu je aj začlenenie modro-zelenej infraštruktúry, ktorá kladie dôraz na prepojenie zelene s obytným prostredím. Neznamená to však potrebu rozsiahlych zelených plôch medzi budovami. Mesto chce namiesto toho pracovať s tzv. ekoindexom, ktorý hodnotí skôr kvalitu zelene než jej množstvo. Vďaka tomu sa v území očakáva väčší podiel zelených striech, vegetačných stien a opatrení na zadržiavanie dažďovej vody.

Návrh bulváru Mlynské nivy v sektore A. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Okrem toho navrhuje aj vznik centrálnej komunikácie v podobe Mlynských nív, ktorá bude slúžiť ako hlavná os územia, a môže sa zmeniť na mestský bulvár s električkovou traťou. Táto dopravná kostra bude doplnená sieťou nadväzujúcich ciest. Za najväčší problém v území sa považuje súčasné usporiadanie parkovania, ktoré si vyžaduje dôkladnú reorganizáciu.

Cieľom návrhu je vytvoriť plnohodnotné 15-minútové mesto, v ktorom budú v pešej dostupnosti zahrnuté základné služby ako školy, zdravotnícke a sociálne zariadenia, obchody, pracovné príležitosti aj možnosti aktívneho oddychu. Podľa MIBu musí byť takéto prostredie dobre napojené na hlavný systém mestskej hromadnej dopravy, aby bolo jednoducho dostupné z iných častí mesta.

Dodržiavaním princípov 15-minútového mesta by sa mal vytvoriť základ pre vysokú kvalitu života. Ulice sa nemajú využívať len na dopravu, ale majú byť tiež priestorom pre stretávanie sa, komunitný život a bezpečný pohyb. Výhody mestskej štvrte tak budú dostupné všetkým obyvateľom bez potreby každodenného presunu autom či verejnou dopravou. Výsledkom má byť ekologickejšia a udržateľnejšia štvrť.

Mlynárka. Zdroj: YIT Slovakia

Jeden z významných projektov, ktoré čakajú na zmenu Územného plánu, je Mlynárka od YIT Slovakia. Vzniknúť má takmer v centre zóny Mlynské Nivy – Západ. Tak ako všetky masívne developmenty, aj Mlynárka, resp. jej prvá časť, musela prejsť kompletným posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA). V prvej etape majú podľa EIA vzniknúť bloky B, C a E. Funkcia blokov B a C bude bývanie a občianska vybavenosť, blok E bude obsahovať iba občiansku vybavenosť vo forme administratívy a služieb.

Parkovanie bude zabezpečené najmä v trojpodlažnej garáži pod administratívnou časťou a v dvojpodlažnej pod bytovkami. Celkovo má vzniknúť 996 parkovacích miest, z toho na povrchu bude iba 87. Druhá etapa by mala pozostávať z občianskej vybavenosti vo forme administratívnej budovy D a hotelového komplexu v rámci bloku F. Celkovo by mala Mlynárka vzniknúť v deviatich etapách, EIA však zatiaľ obsahuje informácie iba o prvých dvoch.

Celý zámer je súčasťou Zmien a doplnkov 11, pričom v Mlynárke je celkovo naplánovaných 1.414 bytov a 13,5-tisíc metrov štvorcových vybavenosti. Zároveň je potrebné zachovanie rezervy pre električkovú trať na ulici Mlynské nivy, rovnako ako rezervy pre hlavnú mestskú cyklotrasu. Ďalšie etapy už budú môcť vychádzať z blížiacej sa zmeny územného plánu.

Projekt Mlynárka má potenciál stať sa jednou z nosných častí budúcej mestskej štvrte, hoci jeho úplná realizácia potrvá ešte viac ako desaťročie. Ide o príklad riešenia, ktoré spája viaceré funkcie, primeranú mierku zástavby a aktívne partery, čím podporuje mestský život v uliciach. Zároveň oddeľuje verejné a poloverejné priestory, pracuje s kvalitnou zeleňou a po architektonickej stránke pôsobí vyvážene. Práve pre takéto projekty má zmena územného plánu zmysel.  

Dobrou správou je, že nová regulácia má vytvoriť predpoklady práve pre rozvoj tohto typu zástavby. Prípadné výškové budovy budú mať formu solitérov v mieste križovaní kompozičných osí, napríklad na rohu Mlynských nív a Bajkalskej. Práve tu bude umiestnený District 15 od JTRE. Tento projekt je zároveň ďalším príkladom nového prístupu k tvorbe prostredia, keďže na základe dohody s developerom bola časť pozemku uvoľnená pre budúcu základnú školu. 

Krok po kroku tak vznikajú predpoklady pre vznik štvrte, ktorá bude skutočným rozšírením centra Bratislavy. Ako sa navyše ukazuje, okrem hustej zástavby prinesie aj vysoko kvalitné prostredie pre život v súlade so súčasnými myšlienkami o vyspelom urbanizme.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.