Adrian Gubčo 19.10.2026 12:50

Dobré časy, na prvý pohľad. Ponuka novostavieb rastie, záujem o kúpu pretrváva

Situácia na trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave je na prvý pohľad mimoriadne priaznivá. Ponuka bytov v novostavbách rastie a relatívne dobre sa darí aj predajom. Medzi riadkami však už začínajú byť viditeľné určité problémy. Dostupnosť bývania zostáva problémom, ktorý ovplyvňuje podobu produktov, o ktorý majú klienti najväčší záujem. Potvrdili to aj dáta za tretí štvrťrok tohto roka.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Rezidenčný trh s novostavbami v Bratislave pokračuje v raste, no jeho dynamika sa postupne mení. Tretí štvrťrok 2026 priniesol súčasne vysoký počet predaných bytov, ďalšie rozšírenie ponuky a nové maximum priemerných ponukových cien. Kým kupujúci majú k dispozícii najširší výber za posledných deväť rokov, developeri zatiaľ nemusia výraznejšie upravovať svoje cenové očakávania. Naznačujú to údaje spoločnosti BuiltMind.

Podľa týchto dát sa v bratislavských novostavbách počas tretieho kvartálu predalo 728 bytov. Z toho 678 predstavovali verejne sledované predaje a ďalších 50 potvrdené neverejné transakcie. Výsledok zostáva na solídnej úrovni aj napriek tomu, že na trh pribúdajú nové projekty a dostupnosť bytov sa výrazne zvyšuje.

V porovnaní s druhým štvrťrokom, keď sa podľa údajov spoločnosti Bencont Investments predalo 652 bytov, ide o nárast približne o 12%. Pri porovnávaní jednotlivých analýz je však potrebné zohľadniť odlišné metodiky sledovania trhu.

Výsledky potvrdzujú, že dopyt po novom bývaní sa v Bratislave po predchádzajúcom útlme stabilizoval. Nejde pritom o návrat k najdynamickejším obdobiam realitného vývoja, keď sa predávalo podstatne viac bytov, ale o pokračovanie fázy, v ktorej sa štvrťročné predaje pohybujú na relatívne stabilnej úrovni. Súčasne platí, že ani rastúce náklady na financovanie zatiaľ neviedli k zásadnému oslabeniu záujmu kupujúcich.

„Viac ako 720 predaných bytov ukazuje, že záujem o nové bývanie v Bratislave zostáva silný,“ potvrdzuje Tomáš Kajúch, prevádzkový riaditeľ spoločnosti BuiltMind. „Zároveň rastie ponuka, takže kupujúci majú z čoho vyberať. Práve spojenie solídnych predajov a širšieho výberu je najdôležitejšou správou tohto kvartála.“

Najvýraznejšou zmenou je vývoj dostupnej ponuky. Na konci septembra bolo na trhu takmer 4.300 bytov, približne o 400 viac než na konci predchádzajúceho štvrťroka. Ide o najvyššiu úroveň za posledných deväť rokov. Počas samotného tretieho kvartálu pribudlo do ponuky viac ako tisíc bytov v nových aj existujúcich projektoch. Patria k nim, okrem iných, Q od Cresco Real Estate, Podzáhradná od spoločnosti ISMONT a Brenner Residence od STRABAG Real Estate. Prílev nových jednotiek tak prevýšil počet predaných bytov.

Tento vývoj predstavuje dôležitý posun oproti situácii v predchádzajúcich rokoch, keď sa trh vyznačoval obmedzenejšou ponukou a časť záujemcov mala na výber menší počet projektov. Rozširovanie ponuky zlepšuje postavenie kupujúcich, ktorí môžu dôkladnejšie porovnávať lokalitu, dispozíciu, štandard aj celkovú cenu. Pre developerov to zároveň znamená silnejšiu konkurenciu a tlak na lepšie nastavenie produktu.

Napriek tomu zatiaľ nemožno hovoriť o plošnom poklese cien. Priemerná ponuková cena novostavieb dosiahla podľa BuiltMind v treťom štvrťroku 5.740 eur za štvorcový meter s DPH. Medzikvartálne sa zvýšila približne o dve percentá. Ide o pokračovanie cenového rastu, hoci jeho tempo zostáva v porovnaní s prudšími pohybmi z minulosti miernejšie. Do úvahy treba brať aj fakt, že cenu môže ovplyvniť prílev drahších, luxusnejších projektov. 

V tomto kontexte je významné porovnanie s druhým štvrťrokom. Podľa Bencont Investments dosiahla vtedy priemerná ponuková cena 5.341 eur za štvorcový meter a medziročne vzrástla iba o 2,3%. Analytici zároveň upozornili, že dopĺňanie ponuky o byty v nižšom strednom segmente, s cenou do 4.500 eur za štvorcový meter, viedlo k miernemu poklesu priemernej ceny oproti prvému štvrťroku.

Z hľadiska dispozícií naďalej dominujú menšie byty. Dvojizbové jednotky tvorili v treťom štvrťroku viac ako polovicu predajov, pričom dvojizbové a trojizbové byty predstavujú väčšinu aj v aktuálnej ponuke. Tento trend zodpovedá situácii, v ktorej sa domácnosti musia rozhodovať medzi požadovanou veľkosťou bývania a jeho celkovou cenou. Menšie byty umožňujú znížiť absolútnu sumu potrebnú na kúpu, hoci ich cena prepočítaná na štvorcový meter nemusí byť nižšia než pri väčších dispozíciách.

Zdroj: BuildMind

Z pohľadu developerov ide o signál, že pri príprave nových projektov bude rozhodujúce nielen umiestnenie alebo architektonická úroveň, ale aj presné nastavenie cien a dispozícii. Širšia ponuka môže zvýhodniť projekty, ktoré dokážu ponúknuť vhodný pomer medzi výmerou, štandardom a cenou. Zároveň však nemožno predpokladať, že každý kupujúci automaticky uprednostní najlacnejší byt.

Tomáš Kajúch v tejto súvislosti upozorňuje na rastúcu citlivosť kupujúcich na celkové náklady. „Do popredia sa dostávajú najmä cenovo dostupné byty v nižšom až strednom segmente trhu. Kupujúci viac zvažujú, čo za svoj rozpočet dostanú, a pri širšej ponuke môžu jednotlivé projekty lepšie porovnávať. Pre developerov preto bude čoraz dôležitejšie ponúknuť dobre navrhnutý byt za cenu, ktorú si ich cieľová skupina môže dovoliť,“ naznačuje.

Vývoj komplikuje situácia v oblasti hypotekárneho financovania. Priemerná hypotekárna sadzba vzrástla od začiatku roka z približne 3,4% na 3,9%. Vyššie úroky zvyšujú mesačné splátky a obmedzujú sumu, ktorú si domácnosti môžu pri rovnakom príjme požičať. Napriek tomu sa predaje novostavieb zatiaľ udržali na vysokej úrovni, a to aj napriek náročnejším podmienkam.

Lukáš Brath, seniorný analytik Cushman & Wakefield, pripomína, že hoci sa kupujúci napriek rastu hypotekárnych sadzieb z trhu nestiahli, v Bratislave sa za štvrťrok predá približne každý šiesty byt z ponuky. V Prahe je to približne každý piaty. Bratislavský trh tak dokáže absorbovať významnú časť dostupných bytov, no jeho výkonnosť je mierne nižšia ako v českej metropole.

Z dostupných údajov preto vyplýva, že Bratislava sa nachádza v období súbehu silného dopytu a rastúcej ponuky. Na druhej strane, nie je reálne očakávať neobmedzený rast cien. Vyšší počet dostupných bytov vytvára priestor na väčšiu konkurenciu a postupne preveruje, do akej miery sú cenové očakávania developerov v súlade s finančnými možnosťami domácností.

V nasledujúcich kvartáloch bude rozhodujúce, či sa tempo predaja udrží aj pri ďalšom rozširovaní ponuky a vyšších úrokových sadzbách. Ak bude počet nových bytov pribúdať rýchlejšie, ako ich trh dokáže absorbovať, môže sa zvýšiť tlak na individuálne zľavy, výhodnejšie platobné podmienky alebo úpravy cenovej stratégie. Ani takýto vývoj by ale nemusel viesť k plošnému zlacňovaniu.

Tretí štvrťrok 2026 tak potvrdil odolnosť bratislavského trhu s novostavbami, ale zároveň odhalil jeho nové limity. Kým v predchádzajúcom období bola hlavnou otázkou schopnosť developerov dodávať nové bývanie, v súčasnosti sa do popredia dostáva otázka, či ho dokážu ponúknuť za cenu prijateľnú pre dostatočne veľkú skupinu kupujúcich. Práve táto rovnováha bude v ďalšom období rozhodovať o smerovaní bratislavského rezidenčného developmentu.

(BuiltMind, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.