Adrian Gubčo 29.05.2026 17:24

Chceme dostupnejšie bývanie. Veľké porovnanie svetových miest odhalilo najväčšie problémy Bratislavy

Hlavné mesto Slovenska v súčasnosti zápasí s mnohými komplikáciami. Podľa niektorých sú to dopravné zápchy, podľa ďalších nedostatok zelene, iní kritizujú nedostatok cyklotrás (alebo naopak ich prítomnosť). Najväčší podiel ľudí však považuje za najväčší problém dostupnosť bývania. Ukázal to veľký medzinárodný rebríček Smart City Index, ktorý naznačil aj iné nedostatky Bratislavy.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Dostupnosť bývania je v posledných rokoch výraznou témou, a to nielen na lokálnej, ale aj národnej úrovni. V nedávnej minulosti jeden z politikov sľuboval výstavbu desiatok tisíc nájomných bytov ročne, v súčasnosti si zas nájomné byty za svoju tému vybral predseda vlády. Hlavné mesto sa taktiež tvári, že ide o prioritu, čo sa snaží dokázať zmenami Územného plánu, dohodami s developermi a výstavbou vlastných nájomných bytov.

Napriek tomu sa situácia nijako výrazne nezlepšuje, skôr naopak. Svedčia o tom pravidelne publikované štatistiky a analýzy, ktoré konštatujú, že dostupnosť klesá. Väčší dopad ako aktivity verejného sektoru na ňu má vývoj úrokových sadzieb a medzinárodná ekonomická i spoločenská situácia. Obzvlášť to platí na Slovensku, kde drvivá väčšina ľudí byty a domy vlastní alebo chce vlastniť.

Dostupnosť bývania tak zostáva mimoriadne závažnou témou a nie je predpoklad, že by sa malo na tom čokoľvek zmeniť. Dokazujú to napokon aj výsledky IMD Smart City Index 2026. Ide o veľký globálny prehľad kvality života s ohľadom na rozvoj infraštruktúry, ale aj implementovaní smart a digitálnych riešení v piatich oblastiach – konkrétne zdravie a bezpečnosť, mobilita a doprava, voľnočasové aktivity a kultúra, pracovné a vzdelávacie príležitosti a napokon správa mesta a verejné služby.

Na prvý pohľad sa zdá, že Bratislava nevyšla z rebríčka až tak zle. Hodnotených bolo 148 miest, slovenská metropola sa umiestnila na solídnom 38. mieste. Oproti minulého roku si polepšila o 19 priečok. Za sebou zanechala mnohé známe a vyspelé metropoly vrátane blízkej Budapešti či miest v západnej alebo severnej Európe. Za tradičnými lídrami, ako sú Zürich, Oslo či Ženeva, ako aj Praha alebo Ľubľana, však zaostáva.

V rámci analýzy mali respondenti odpovedať na viacero tvrdení o svojom meste. Opakovane pritom poukázali práve na naliehavosť dostupnosti bývania. Medzi piatimi najvýznamnejšími problémami ju identifikovalo 68% obyvateľov Bratislavy, čo ja viac ako pri ostatných témach. Druhým najväčším problémom sú zdravotnícke služby (57,6%), nasleduje bezpečnosť (48,8%) a až na štvrtom mieste sú dopravné zápchy (48%).

S tvrdením, že v Bratislave nie je problém nájsť si bývanie, na ktoré sa vynakladá menej ako 30% z mesačnej výplaty, súhlasí len 33,4% respondentov – menej ako pri akokoľvek z 39 ponúkaných tvrdení na rozličné témy.

Nad týmito výsledkami sa pozastavili aj analytici z finančnej skupiny WOOD & Company, ktorí naznačujú, že by práve bývanie malo byť prioritnou témou pre Bratislavu – a nielen pre ňu. Ide totiž o problém pre množstvo európskych metropol. Ešte citeľnejšie to vnímajú obyvatelia Madridu, Prahy či Berlína, rovnako ako Viedne, napriek množstvu nájomných bytov, ktorými rakúske hlavné mesto disponuje.

Dostupnosť bývania je v Bratislave nízka, keďže dopyt je výrazne vyšší ako ponuka. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

WOOD & Company konštatuje, že dostupnosť bývania dnes už nie je len sociálnou témou a čoraz viac sa stáva aj významným ekonomickým a investičným faktorom. Pripomína, že dopyt je v Bratislave omnoho silnejší ako ponuka a odkazuje na oficiálne mestské materiály, podľa ktorých bude potrebné do roku 2050 postaviť 123-tisíc bytov. Reálna výstavba však dramaticky zaostáva.

Finančníci vidia riešenie v masívnej výstavbe nových rezidenčných projektov, predovšetkým súkromných. Nie je to veľmi prekvapivé, nakoľko WOOD & Company v posledných rokoch výrazne investoval práve do rezidenčného segmentu. To však neznamená, že nejde o legitímny záver na základe súčasnej situácie. Napriek sľubom, nájomné byty vo väčšom množstve nepribúdajú, preto musí situáciu riešiť trh.

To sa však nestane, kým budú ceny rásť súčasným tempom. Štatistický úrad SR (ŠÚ SR) zverejnil vývoj realizačných cien nehnuteľností určených na bývanie v 1. štvrťroku 2026. Na medziročnej báze prišlo k nárastu cien o 14,4%, oproti predchádzajúcemu kvartálu prišlo k zvýšeniu cien o 3,6%. Tempo medziročného zdražovania si tak udržalo dvojcifernú úroveň, ktorá bola dosiahnutá aj počas celého uplynulého roka. Zároveň išlo o tretí najrýchlejší medziročný nárast za posledných 15 rokov.

Najviac rástli staršie nehnuteľnosti a zo všetkých slovenských regiónov Bratislavský kraj. Analytici za tým vidia pokles úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024, ktorý podporil rast záujmu o hypotekárne úvery, pokračujúci aj počas roka 2025. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol taktiež posilnený nominálnym, ale i reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti.

Dopady konfliktu v Perzskom zálive a súvisiaci rast úrokových sadzieb ďalej zhorší situáciu. Pokles cien nehnuteľností netreba očakávať – nanajvýš pokles ich rastu. Ľudia, ktorí už dnes boli v náročnej situácii, tak nebudú schopní dostať sa k vlastnému bývaniu.

Mesto si sľubuje pokrok od zmien Územného plánu, je to však málo. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Za daných okolností treba vytvoriť predpoklady pre rozsiahlu výstavbu v rámci možností čo najdostupnejších bytov. V praxi to znamená, že Bratislava (predovšetkým) musí urobiť niekoľko krokov. Prvým z nich je dramatická aktualizácia Územného plánu, resp. jeho otvorenie. Druhým je drastické zvýšenie tempa prípravy nového plánu, ktorý by priniesol novú paradigmu do tvorby mesta – len urbanizácia brownfieldov totiž nestačí.

Zo strany štátu je potrebná revízia existujúcich stavebných noriem, najmä svetlotechnickej a parkovacej. Oboje prispievajú k predražovaniu výstavbu, nakoľko nie je možné realizovať husté bloky domov alebo realizovať bytovky s nízkym alebo žiadnym objemom parkovania. V meste ako Bratislava, kde je kvalitná obsluha verejnou dopravou, je parkovanie niečo, čo by mnohí s radosťou oželeli, ak by sa dostali k lacnejšiemu bytu.

Jedna z kľúčových zmien však musí nastať aj na celospoločenskej úrovni. Pre mnohých je rozvoj nového bývania neprípustný, lebo vzniká v blízkosti ich domovov. Rezidenti sa obývajú poklesu hodnoty ich vlastných nehnuteľností, nárastu dopravnej záťaže, príchodu „cudzincov“, narušenia charakteru lokality a podobne. Ide o univerzálne argumenty, používané s miernymi obmenami na celom svete. Ide o súčasť syndrómu NIMBY (Not In My BackYard, nie na mojom zadnom dvore).

NIMBY syndróm má citeľne negatívne dôsledky na ekonomickú výkonnosť, konkurencieschopnosť a kvalitu života v mestách i celých krajinách. Patrí k faktorom, ktoré prispievajú k zaostávaniu Európy v niektorých oblastiach oproti východnej Ázii. V Bratislave ide o chronický problém, ktorý spomaľuje povoľovanie projektov a predražuje výstavbu.

Pokiaľ je dostupnosť bývania skutočne najväčší problém a pre viaceré strany prioritou, potom by k tejto problematike mali tak aj pristupovať. Za daných okolností nie je skutočne potrebné natoľko prihliadať na odpor susedov, neustále sa opakujúce pripomienky, politických odporcov alebo rozličné analýzy, či už je v danej lokalite vybudovanej dosť vybavenosti. Mesto má veľkú silu sa zmenám prispôsobiť. Ľudia, čakajúci na bývanie, sú na tom omnoho horšie.

(YIM.BA, WOOD&Co)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.