Adrian Gubčo 13.05.2026 19:32

Kupovať čo najskôr? Ceny starších bytov rastú, výhľad nie je pozitívny

Ľudia so záujmom o kúpu menšieho bytu na sekundárnom trhu nie sú v jednoduchej situácii. Ceny starších jednotiek citeľne rastú, čo ich robí čoraz menej dostupnými. Do toho ešte vstupuje situácia s úrokovými sadzbami, ktorá nevytvára priestor pre optimizmus. Na druhej strane, trh s nájmami je na tom diametrálne odlišne. Naznačujú to najnovšie dáta spoločnosti Bencont.

Ilustračná fotografia. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Pohľad na bratislavský rezidenčný trh na začiatku roka 2026 v čoraz výraznejšej miere ukazuje rozdielny vývoj medzi segmentom starších bytov a trhom s nájmami. Dáta z prvej kvartálnej analýzy spoločnosti Bencont Investments ukazujú, že sekundárny trh už tretí rok pokračuje v rýchlom tempe rastu cien, zatiaľ čo rast nájomného sa prakticky zastavil. Tento vývoj naznačuje zásadnú zmenu v správaní domácností a investorov, posilnenú kombináciou inflačných a úrokových vplyvov, ako aj pretrvávajúcim nedostatkom bytov v hlavnom meste.

Priemerná jednotková cena bytov z druhej ruky v Bratislave sa v prvom štvrťroku 2026 vyšplhala na 4.350,86 eur za meter štvorcový. Ide o medziročný rast na úrovni 11,88%, teda takmer 12%, čo potvrdzuje pokračujúci silný dopyt po bytoch na predaj. Oproti koncu roka 2025 sú ceny vyššie približne o 3%.

Analytici Bencontu pritom evidujú rast naprieč všetkými mestskými okresmi s výnimkou Starého Mesta, kde bol rast síce najnižší (5,4%), no vychádzal z najvyššieho cenového základu. Práve v Starom Meste dosiahla priemerná absolútna cena starších bytov až 393.430 eur pri výmere 78,53 m², čo je najviac zo všetkých okresov.

Najrýchlejšie zdraželi jednoizbové a dvojizbové byty, ktoré medziročne stúpli o 17%, resp. takmer 15%. Tieto byty tvorili približne polovicu celej ponuky na sekundárnom trhu, čo ich rast ešte znásobilo. Menšie rezidencie sú zároveň najčastejším cieľom investorov aj mladších kupujúcich, čo vytvára dlhodobo nadpriemerný tlak na ich ceny. Ponuka na trhu bola zároveň tvorená bytmi s priemernou výmerou 66,44 m², čiže mierne menšími než v predchádzajúcom kvartáli.

Napriek rastu cien zostáva dopyt robustný, čo sa odráža v tom, že mediánová cena bytov dosiahla 250-tisíc eur a priemerná absolútna cena 280.546,75 eur. Za rastom cien stál najmä nárast jednotkovej ceny, nie zväčšovanie výmery ponúkaných bytov. Kupujúci sú očividne ochotní akceptovať vyššie ceny aj pri menších bytoch, čo môže byť reakcia na očakávania budúceho sprísňovania menovej politiky v eurozóne.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, naznačuje, že faktorov podporujúcich rast cien je viacero. „Rast úrokových sadzieb by mohol opätovne mierne ochladiť dopyt po vlastnom bývaní, ako aj investičný dopyt po nehnuteľnostiach. Pretrvávajúci nedostatok bytov v Bratislave však bude korigovať ďalší cenový vývoj," vysvetľuje. 

Zároveň pripomína, že inflácia na úrovni 4% v roku 2025 motivovala investorov presunúť kapitál do nehnuteľností, aj pre neistotu na finančných trhoch. Časť dopytu tak môže súvisieť so snahou využiť ešte stále priaznivé úverové podmienky pred ich možným zhoršením.

Ceny nájmov rástli len v Bratislave V. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Odlišný je vývoj cien prenájmov. Priemerné nájomné s energiami dosiahlo 17,26 eur/m², čo predstavuje medziročný rast len 1,53%. Oproti koncu roka 2025 dokonca nájomné mierne kleslo o 0,65%. Nájomný trh tak po dlhšom období rastu ochladol a začal stagnovať.

Jedným z vysvetlení môže byť zvýšená preferencia vlastného bývania, čo je v slovenskom prostredí dlhodobý fenomén. Kombinácia inflácie, vývoja cien a úrokových sadzieb zrejme spôsobila, že mnohí nájomníci prehodnotili svoje možnosti a rozhodli sa investovať do kúpy.

Z okresov zaznamenal rast nájomného len Bratislava V, kde sa priemerné absolútne nájomné pohybuje od 691 do 1.338 eur podľa dispozície. Vo zvyšných okresoch ceny stagnovali alebo mierne klesli. Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa pohybovalo v rozpätí 852 až 899 eur vrátane energií, pričom priemerné nájomné za celú Bratislavu prekročilo hranicu tisíc eur. Aj napriek stagnácii sú nájmy v absolútnej hodnote stále vysoké.

Výsledkom súčasného vývoja je pokles investičnej návratnosti pri kúpe nových bytov. „Spomalený rast nájomného zhoršuje atraktivitu investičných bytov, keďže rastúca cena nehnuteľnosti pri nezmenenej úrokovej sadzbe znižuje celkový výnos (yield) potenciálneho investora,“ potvrdzuje aj R. Bruchánik.

Trh s prenájmami je tak pre nájomcov mierne priaznivejší než v predchádzajúcich rokoch, no trend nemusí byť trvalý. Očakávané zvýšenie depozitnej sadzby ECB o 0,5 až 0,75 percentuálneho bodu do konca roka 2026 môže prehĺbiť tlak na úverové náklady, čo môže časom preliať časť dopytu späť do nájomného sektora.

Analytici však očakávajú, že v najbližších mesiacoch bude pokračovať pretrvávajúci záujem o kúpu nehnuteľností, aj keď tempo rastu cien by sa malo postupne spomaliť pod úroveň 10%. „Očakávame skôr stagnáciu ceny priemerného nájomného,“ uzatvára Bruchánik.

Ako sa ukazuje, bratislavský trh je v stave výraznej asymetrie. Kým vlastnícke bývanie sa posilňuje, nájomný sektor brzdí. Investori sa síce musia vyrovnať s nižšími výnosmi, no neustály nedostatok bytov a rastúce ceny naznačujú, že priestor pre korekciu zostáva obmedzený.

Nájomníkov čaká obdobie stabilizácie, zatiaľ čo kupujúci budú zvažovať, či sa rozhodnú pre kúpu teraz, alebo počkajú na prípadné spomalenie rastu cien. Balans medzi týmito dvoma segmentmi bude určovať aj ďalší vývoj úrokových sadzieb a makroekonomických očakávaní, ktoré v posledných mesiacoch prechádzajú prudkými zmenami.

(Bencont, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.