Simona Schreinerová 27.01.2026 17:00
Priemerný plat na vlastné bývanie nestačí. Ceny starších bytov lámu rekordy, chýbajú dostupné projekty
Bratislavský rezidenčný trh sa v roku 2025 postupne stabilizoval, no ceny bytov pokračovali v raste. Novostavby zaznamenali vyššiu ponuku a medziročné zdraženie, zatiaľ čo sekundárny trh dosiahol rekordné cenové úrovne. Nájomné rástlo pomalším tempom a v reálnom vyjadrení stagnovalo, čím sa opäť otvorila otázka dostupnosti bývania v hlavnom meste. Prezradila to spoločnosť Bencont.
Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Ceny rástli pri novostavbách aj na sekundárnom trhu
Ponuku novostavieb v Bratislave tvorilo ku koncu roka 2025 celkovo 3.874 bytov v rámci 99 rezidenčných projektov. Počet bytov na predaj zostal medziročne vyšší o 15%, k čomu prispeli najmä prírastky nových developmentov v druhej polovici roka, ako aj stabilizácia predaja bytov. Celkovo sa za uplynulý rok predalo 2.456 bytov v novostavbách. Ako uvádza Bencont, predaj nových bytov sa v druhej polovici roka stabilizoval na úrovni približne 640 bytov štvrťročne.
Priemerná ponuková cena medziročne vzrástla o necelých 7% a dosiahla 5.301,56 eura za m² s DPH. V porovnaní s tretím štvrťrokom prišlo k miernej korekcii, ktorú podľa analytikov spôsoboval najmä predaj bytov s vyššími jednotkovými cenami. Rast priemernej ceny bytov je najmä výsledkom štrukturálnych zmien.
Ceny ťahá nahor ponuka bytov vo vyššom segmente, ako sú projekty v downtowne, ale tiež zmeny cenníkov pri existujúcich bytoch. Pri úpravách cenníkov analytici Bencontu zaznamenali selektívne a štrukturálne zmeny cien. Developeri zvyšujú ceny dopytovaných typov bytov, pričom ceny bytov, ktoré sa predávajú pomalšie, sú buď znižované, alebo zostávajú nezmenené.
Priemerná plocha ponúkaných bytov zostala nezmenená a predstavuje 66,83 m². Polovica celej ponuky bytov je sústredená v okresoch Bratislava II (30%) a Bratislava IV (24%). Pri korekcii jednotkovej ceny, pri nezmenenej priemernej ploche, došlo k zníženiu priemernej absolútnej ceny o necelých 6.000 eur, no medziročne je vyššia o 9% a dosahuje 377.989,80 eura s DPH.
Predaj nových bytov sa v druhej polovici roka 2025 stabilizoval a v poslednom štvrťroku bol zaznamenaný predaj 634 nových bytov. Pri zachovaní aktuálneho tempa predaja a bez dopĺňania novej ponuky by sa všetky byty vypredali približne za rok a pol.
Približne štvrtinu všetkých predaných bytov v roku 2025 tvorili byty vo vyššom segmente. Najmä v poslednom štvrťroku analytici sledovali zvýšený podiel predaja bytov s vyššou jednotkovou cenou, a to vo vyššej aj strednen kategórii. Priemerná cena predaných bytov sa v závere roka dostala na 5.033,42 eura za m² s DPH. V porovnaní s koncom roka 2024 sa rezidencie predávali v priemere o 7,5% drahšie.
Najžiadanejšie sú naďalej dvojizbové byty, ktorých podiel na predaji koncom roka 2025 tvoril 46,5%. Z pohľadu územnej štruktúry sa najviac bytov predávalo v okresoch Bratislava IV (31,7%) a Bratislava II (26,2%), čo súvisí s ponukou dokončených aj rozostavaných projektov.
Najviac bytov sa predávalo v okrese Bratislava IV. Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Predaje sú tak najlepšie za niekoľko rokov. „Po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave postupne dostáva do novej rovnováhy. Stagnácia cien novostavieb v spojení s rastom miezd a stabilizáciou úrokových sadzieb podporila oživenie predaja už v roku 2024 a v roku 2025 sa predalo najviac bytov od roku 2021,“ uviedol Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Súčasná stabilizácia predaja podľa hlavného analytika naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený. Zároveň nevidí kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktoré by konkurenčným tlakom mohlo spôsobiť korekciu cien smerom nadol.
„Na strane ponuky je zreteľná opatrnosť developerov pri uvádzaní nových projektov a etáp do predaja. Táto stratégia prispieva k tomu, že ponuka je dostatočná, no nedochádza k výraznému prevýšeniu dopytu. Súčasne pretrvávajú zvýšené náklady na výstavbu, ovplyvnené cenami stavebných materiálov, energií a práce, ako aj prísnejšími požiadavkami na energetickú efektívnosť. Tieto faktory predstavujú prirodzené obmedzenie výraznejšieho znižovania cien,“ konštatuje Bruchánik.
Limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu bude kúpyschopnosť obyvateľstva, a to aj napriek pokračujúcemu rastu nominálnych miezd. Ich efekt oslabuje inflácia a stále relatívne vysoké náklady na financovanie.
„Obnova dynamickejšieho rastu dopytu bude preto závisieť predovšetkým od ďalšieho zlepšovania makroekonomických podmienok, najmä rastu reálnych miezd a postupného uvoľňovania hypotekárnych podmienok. Bez týchto impulzov očakávame, že ceny bytov budú v najbližšom období skôr stagnovať, respektíve rásť len v súlade s infláciou,“ naznačuje Bruchánik.
V roku 2025 zaznamenali byty „z druhej ruky“ výrazný nárast cien s medziročným rastom okolo 10%. Ku koncu roka ceny vzrástli o 10,5%. Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov sa v posledných mesiacoch pohybovala na úrovni 4.222,27 eura za m², pričom v porovnaní s tretím štvrťrokom sa ceny zvýšili o 2,2%.
Cenový rast v rámci Bratislavy bol ku koncu roka ťahaný okresmi Bratislava I až III, zatiaľ čo ceny v okresoch Bratislava IV a V skôr stagnovali na úrovniach predchádzajúceho štvrťroka. Rast cien bol zaznamenaný naprieč všetkými dispozíciami, ako aj vo všetkých kategóriách bytov.
Ceny stagnovali len pri päťizbových bytoch, ktoré však tvorili iba 2,5% ponuky. Stagnovali tiež byty v pôvodnom stave, ktorých podiel na ponuke predstavoval necelých 7%. Ponuku tvorili byty s priemernou rozlohou 66,95 m², čo predstavuje nárast o 5% oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Väčšie byty v ponuke v kombinácii s rastom jednotkovej ceny zvýšili priemernú absolútnu cenu na 276.699,90 eura.
Limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu bude kúpyschopnosť obyvateľstva. Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Priemerné nájomné sa zvýšilo, rástlo však pomalšie
V druhej polovici uplynulého roka nájomné rástlo, avšak tempo rastu sa spomalilo a priemerná výška nájmu spolu s energiami medziročne vzrástla len o 2%. V mesiacoch október až december sa ponuky bývania objavovali v priemere za 17,37 eura za m². Za spomalením rastu cien nájmov stál podľa Bencontu najmä návrat k preferencii vlastného bývania, čo sa prejavilo aj rastom cien bytov na sekundárnom trhu.
Ak by sa rast nájomného očistil o infláciu, bol by dokonca záporný, keďže inflácia sa v roku 2025 pohybovala približne na úrovni 4%. Tradične najviac bytov na prenájom ponúkal okres Bratislava II, kde bolo zaznamenaných 30,6% všetkých ponúk. Podiel bytov na prenájom v Starom Meste klesol na 23%.
Mesačný prenájom priemerného dvojizbového bytu spolu s energiami sa zvýšil na 917 eur. Ak by sa z výpočtu vylúčili byty v Starom Meste, kde priemerný nájom dosahuje 1.044 eur, priemer vo zvyšných okresoch Bratislavy by sa pohyboval okolo 876 eur mesačne. Staré Mesto bolo zároveň najvýraznejším ťahúňom priemernej ceny, keďže v ostatných okresoch nájmy skôr stagnovali. Ďalším faktorom bol rast nájomného pri bytoch kategorizovaných ako novostavby, ktoré na konci roka tvorili 45% všetkých ponúk.
Prenájom bytu je v Bratislave stále dostupnejší ako financovanie bývania prostredníctvom hypotéky. Aby sa situácia zmenila, bol by potrebný pokles úrokových sadzieb minimálne o 0,4%, teda na približne 3,1%. Platí to však pre byty na sekundárnom trhu, ktoré sú stále dostupnejšie než novostavby.
Bratislavská realita je taká, že priemerne zarábajúci jednotlivec si vlastný byt na hypotéku nemôže dovoliť. Podľa analytikov je mediánová mzda na úrovni 1.827 eur a priemerná mzda 2.304 eur. Pri takomto hrubom príjme dosiahne jednotlivec na úver približne 129.000 eur v prípade mediánu, respektíve približne 172.000 eur pri priemernej mzde. V oboch prípadoch sa uvažovalo s akontáciou 20% a priemernými cenami bytov v Bratislave. Lepšie sú na tom priemerne zarábajúce páry, dostupnosť bývania sa však vo všeobecnosti zhoršuje.
Nájomné rástlo pomalšie. Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Investičný dopyt stúpa
Na druhej strane, investori sú opäť pri chuti. „S poklesom úrokov a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt. Popri kúpe bytu pre vlastné bývanie je investičný dopyt druhou najdôležitejšou zložkou dopytu. Preferencia vlastného bývania a sklon k realitným investíciám je stále slovenským typickým znakom,“ konštatuje Bruchánik.
Návrat investičného dopytu, ktorý očakáva vyšší výnos z kúpy a prenájmu starších bytov v kombinácii s ich cenovou dostupnosťou oproti novostavbám, bude podľa hlavného analytika podporovať cenový rast aj v roku 2026. „Výnos z investície je však závislý od mixu faktorov ako cena, výška nájmu a výška úrokovej sadzby. V neposlednom rade však vie investícii na atraktivite pridať alebo aj ubrať očakávaná miera inflácie. Tá na jednu stranu zvýhodňuje dlžníka no na druhú stranu znehodnocuje inkasovaný výnos v budúcnosti,“ pokračuje Bruchánik.
V segmente starších bytov predpokladá v roku 2026 pokračovanie cenového rastu avšak pomalším tempom okolo 5% medziročne. „Očakávanie spomalenia tempa rastu je podložné najmä prudkým rastom cien starších bytov za posledné roky, čoho dôsledkom je zhoršenie dostupnosti v tomto segmente, ako aj priblíženie sa starších bytov k cenám novostavieb. Pri nájomnom očakávame rovnako mierny rast, ktorý sa bude postupne stabilizovať v súlade s vývojom cien bytov,“ uzatvára hlavný analytik Bencontu.
Na trh sa vrátil investičný dopyt. Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Predaj novostavieb sa v minulom roku stabilizoval, ceny aj ponuka rástli. Na sekundárnom trhu dosiahli ceny rekordné hodnoty a postupne sa približujú k cenám novostavieb. V porovnaní s obdobím nízkych úrokových sadzieb je dostupnosť bývania výrazne horšia. Slovensko pritom obmedzuje vyššia riziková prirážka, ako aj zvýšené inflačné očakávania bez výhľadu na výraznejší rast reálnych príjmov.
Bratislave zároveň chýba ponuka bývania najmä v nižšom a strednom segmente. Problémom je aj nižší počet povolených projektov a nedostatok voľných pozemkov. Situáciu by mohla čiastočne ovplyvniť zmena územného plánu, vychádzajúca z Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy, je však pravdepodobné, že tu pribudnú najmä projekty vo vyššom segmente.
V neposlednom rade je rast cien bytov ovplyvnený aj zvyšujúcimi sa nákladmi v stavebníctve. Bencont očakáva, že rast cien novostavieb by sa mohol stabilizovať na úrovni inflácie, pričom spomalenie rastu sa predpokladá aj na sekundárnom trhu.
(Bencont, YIM.BA)
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
