Adrian Gubčo 21.01.2026 17:32

Záujem Bratislavčanov o novostavby rastie. Predaj bytov je najsilnejší za štyri roky, rast cien zostáva stabilný

Už niekoľko rokov možno badať na realitnom trhu oživenie, spojené s rastom objemu predaných bytov. Darí sa pritom nielen starším nehnuteľnostiam, ale aj novostavbám, ktoré developeri ochotne dodávajú v čoraz väčších množstvách. Hoci predaje ešte nedosahujú úroveň rekordných rokov, dopyt zostáva silný a podnecuje investorov k rozvoju nových projektov. Naznačujú to dáta spoločností BuiltMind a Cushman&Wakefield.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Rezidenčný trh s novostavbami v Bratislave uzavrel rok 2025 vo výrazne lepšej kondícii, než v akej sa nachádzal v predchádzajúcich dvoch rokoch. Štvrtý kvartál potvrdil trend postupného oživenia, ktoré sa začalo prejavovať už v prvej polovici roka, no práve záver roka priniesol najpresvedčivejšie dáta o návrate aktivity na trh.

Podľa údajov spoločnosti BuiltMind dosiahli predaje nových bytov v 4. kvartáli roka 2025 úroveň 818 jednotiek, čo predstavuje medzištvrťročný nárast o viac ako 14% a zároveň najlepší kvartálny výsledok od roku 2021. Tento vývoj naznačuje, že trh sa po období útlmu dostáva do stabilnejšej fázy, charakterizovanej vyrovnanejším vzťahom medzi ponukou a dopytom.

Dôležitým faktorom silného výsledku štvrtého kvartálu bol nárast predpredajov v nových a rozširovaných projektoch. Kým vo verejne komunikovanej ponuke sa predalo približne 702 bytov, celkové číslo predajov sa zvýšilo vďaka neverejným transakciám. Tento rozdiel je spojený najmä so spustením predpredajov vo veľkých projektoch, ako sú Istropolis, Zwirn, Rakyta či Nesto, ktoré významne ovplyvnili štatistiky, no zároveň naznačujú dôveru developerov v budúci vývoj trhu.

Myslí si to aj Martin Decky, CEO spoločnosti BuiltMind. „V Q4 2025 zostala ponuka novostavieb v Bratislave prakticky nezmenená oproti predchádzajúcemu kvartálu a stále sa drží na vysokých úrovniach, hoci za rekordmi z rokov 2017-2018 naďalej zaostáva,“ konštatuje. „Zároveň vidíme viacero dôležitých spustení predpredajov a do diskusie vstupujú aj veľké urbanistické témy, ako je budúcnosť Zimného prístavu, ktoré môžu trh v ďalších obdobiach ovplyvniť.“

Ponuka nových bytov sa v závere roka stabilizovala na úrovni približne 3.700 jednotiek, čo znamená, že napriek silným predajom nedošlo k jej výraznému zníženiu. V štvrtom kvartáli sa predala približne pätina dostupnej ponuky, čo poukazuje na pomerne zdravú absorpčnú schopnosť trhu. Zároveň však vysoká ponuka vytvára konkurenčné prostredie, v ktorom musia developeri viac pracovať s cenovou politikou, štandardom a marketingom projektov.

Napriek tomu ceny v poslednom štvrťroku 2025 pokračovali v raste. Priemerná ponuková cena sa medzištvrťročne zvýšila o približne 2,5% a prvýkrát sa stabilne dostala nad hranicu 5.600 eur/m². Najdrahšími z typických dispozícií zostali menšie jednoizbové byty, kde sa cena blížila k 6.600 eur/m², zatiaľ čo vysoké ceny si udržali aj veľkometrážne byty v luxusnom segmente.

Rast cien však nebol náhodný ani špekulatívny. Podľa analytikov je do veľkej miery výsledkom kombinácie rastúcich stavebných nákladov, vyšších nárokov na kvalitu a energetickú efektívnosť, ako aj zlepšujúceho sa makroekonomického prostredia. „Rast reálnych miezd spolu s postupným zlepšovaním sa podmienok financovania podporili oživenie aktivity na rezidenčnom trhu. Priemerné hypotekárne sadzby sa ku koncu roka znížili na úroveň 3,4-3,5%, pričom vybrané ponuky sa blížia k hranici 3,0%,“ hovorí Lukáš Brath, Senior Analyst spoločnosti Cushman & Wakefield. Práve dostupnejšie financovanie bolo jedným z kľúčových impulzov, ktoré vrátili časť odloženého dopytu späť na trh.

Slnečnice zostávajú napredávanejším bratislavským projektom, v dôsledku čoho pridávajú nové etapy. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Z pohľadu priestorovej štruktúry predajov pokračoval trend silného záujmu o projekty v okrajových, no už etablovaných lokalitách Bratislavy. Slnečnice, Čerešne či Bory patrili medzi najúspešnejšie projekty nielen v samotnom štvrtom kvartáli, ale aj v celoročnom súčte.

Zároveň sa však darilo aj vybraným projektom v širšom centre a v downtowne, ako sú Zwirn, Downtown Yards či Skypark Tower. Tento mix naznačuje, že trh nie je jednostranne orientovaný, ale dokáže absorbovať ponuku v rôznych lokalitách – rozhodujúca je kombinácia ceny, kvality a dopravnej dostupnosti. Z pohľadu mestských obvodov sa najviac bytov predávalo v Bratislave II a IV (spolu približne 54% predajov), pričom najmenšie jednotky sa predávali v Bratislave V (priemerne okolo 62 m²).

Štruktúra dopytu potvrdila dlhodobý trend preferencie menších bytov. Dvojizbové byty tvorili takmer polovicu z celkovo predaných približne 2,8-tisíc bytov v roku 2025. Rovnaký obraz priniesol aj štvrtý kvartál. Priemerná výmera predaných bytov klesla na 57,6 m², čo je jedna z najnižších hodnôt za poslednú dekádu, zatiaľ čo priemerná výmera bytov v ponuke naopak narástla na 65,7 m2. Tento rozdiel poukazuje na rastúcu cenovú citlivosť kupujúcich, ktorí uprednostňujú menšie, no funkčne riešené dispozície pred väčšími bytmi s vyššou absolútnou cenou.

Z hľadiska výhľadu do nasledujúcich období panuje medzi analytikmi opatrný optimizmus. BuiltMind predpokladá, že trh by sa v najbližších dvoch rokoch mohol stabilizovať na úrovni približne 700 až 800 predajov za kvartál, čo by znamenalo návrat k dlhodobo udržateľným hodnotám.

Ceny by podľa týchto odhadov mali pokračovať v miernom, no stabilnom raste tempom okolo 4-5% ročne, pričom hranica 6.000 eur/m² by mohla byť dosiahnutá približne v roku 2027. Vývoj však bude závisieť od širších ekonomických faktorov, najmä od vývoja úrokových sadzieb, inflácie a reálnych príjmov domácností.

Štvrtý kvartál 2025 opäť potvrdil, že bratislavský trh novostavieb sa po období neistoty dostáva do fázy stabilizácie. Silné predaje, vysoká, no zvládnuteľná ponuka a postupný rast cien vytvárajú prostredie, ktoré je priaznivé pre ďalší rozvoj, no zároveň kladie vyššie nároky na kvalitu projektov. Pre kupujúcich to znamená širší výber a väčšiu transparentnosť trhu, pre developerov potrebu presnejšie reagovať na meniace sa preferencie dopytu. Rezidenčný trh v Bratislave tak vstupuje do roka 2026 v podstatne vyváženejšej pozícii, než v akej bol ešte pred dvoma rokmi.

(YIM.BA, BuiltMind, Cushman&Wakefield)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.