Adrian Gubčo 22.10.2025 17:13

Dobré časy pokračujú. Developeri predávajú viac bytov, ponuka je najväčšia za sedem rokov

Bratislavský realitný trh aktuálne zažíva dobré časy. Platí to minimálne v porovnaní s rovnakým obdobím pred rokom či dvoma, keď boli predaje omnoho nižšie oproti súčasnosti. Nárast záujmu kupujúcich o nové nehnuteľnosti motivuje developerov k uvádzaniu nových projektov či ich etáp, vďaka čomu dosahuje veľkosť ponuky mimoriadne čísla.

Ilustračné zábery. Autori: Adrian Gubčo, Nino Belovič / YIM.BA

Trh s novými bytmi v Bratislave pokračuje v dynamickom vývoji, ktorý odráža širšie ekonomické trendy a zmeny v správaní kupujúcich. Podľa najnovších dát od spoločností BuiltMind a Cushman & Wakefield, tretí kvartál 2025 priniesol výrazný nárast ponuky novostavieb, pričom dopyt zostal na vysokej úrovni napriek sezónnemu letnému spomaleniu.

Tento vývoj naznačuje, že bratislavský realitný trh sa stabilizuje po obdobiach volatility spôsobených pandémiou, infláciou a zmenami v úrokových sadzbách. V porovnaní s predchádzajúcimi rokmi sa ponuka dostala na úroveň, ktorá bola naposledy zaznamenaná v roku 2018, čo signalizuje obnovu developerskej aktivity a dôveru v dlhodobý rast dopytu.

Počet dostupných bytových jednotiek v novostavbách vzrástol o takmer 17% oproti druhému kvartálu 2025, čím dosiahol hranicu približne 3.800 bytov. Tento nárast je výsledkom intenzívneho uvádzania nových projektov a etáp existujúcich rezidenčných komplexov na trh. V treťom kvartáli pribudlo viac ako 800 nových jednotiek, čo nadväzuje na takmer 1.200 z predchádzajúceho kvartálu.

Takýto prílev ponuky je pozitívnym signálom pre kupujúcich, ktorí majú širší výber, ale zároveň testuje odolnosť trhu voči potenciálnemu nasýteniu. Napriek tomu sa dopyt ukázal ako mohutný: predalo sa celkovo 715 jednotiek, čo predstavuje medziročný nárast o približne 48% oproti tretiemu kvartálu 2024. Tento výsledok je tretím najvyšším od roku 2021, čo podčiarkuje pretrvávajúci záujem o nové bývanie v hlavnom meste.

Podľa Martina Deckého, CEO spoločnosti BuiltMind, ide o prejav aktuálne priaznivej situácie na realitnom trhu. „Bratislavskému trhu s novostavbami sa aktuálne mimoriadne darí. Aj napriek zvýšenej ponuke a sezónnemu útlmu zostáva záujem o nové bývanie veľmi silný. Kupujúci reagujú na zlepšené podmienky hypotekárneho financovania a stabilizované ceny,“ konštatuje.

Jeho slová zdôrazňujú kľúčovú úlohu makroekonomických faktorov, ako je uvoľňovanie menovej politiky Európskej centrálnej banky, ktoré znižuje náklady na úvery a tým podporuje dostupnosť bývania. V kontexte slovenskej ekonomiky, kde mzdy rastú pomalšie ako ceny nehnuteľností, sa tento faktor javí ako rozhodujúci pre udržanie aktivity na trhu.

Z hľadiska geografického rozloženia ponuky dominujú etablované lokality, ktoré ponúkajú kombináciu infraštruktúry, dostupnosti a atraktivity. Projekty ako Bory, Slnečnice či Čerešne ohlásili nové etapy, zatiaľ čo úplne nové zámery, napríklad Podunajky alebo Danubius Two, prispeli k diverzifikácii ponuky.

Analytici pripomínajú, že niektorí developeri zavádzajú inovatívne splátkové modely, inšpirované českým trhom. V projekte Danubius od FINEP sa objavuje požiadavka na uhradenie až 90% ceny pri podpise zmluvy pre „cashových“ klientov, ktorí chcú získať inzerovanú cenu. Tento prístup môže urýchliť transakcie, ale zároveň vyžaduje od kupujúcich vyššiu likviditu, čo by mohlo ovplyvniť segment investorov.

Najpredávanejším projektom sú aktuálne Slnečnice - Nad mestom od Cresco Real Estate. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Ceny novostavieb v Bratislave vykazujú stabilnú trajektóriu s diferencovaným vývojom podľa veľkosti bytov. Priemerná ponuková cena sa udržala na úrovni približne 5.500 eur za meter štvorcový, bez výraznej zmeny oproti predchádzajúcemu kvartálu. Avšak menšie byty typu 1+kk pokračujú v raste a prekročili hranicu 6.000 eur za meter štvorcový, čo odráža ich vysokú likviditu a atraktivitu pre investorov.

Dvojizbové byty sa držia tesne nad 5.300 eurami za meter štvorcový, zatiaľ čo väčšie jednotky zostávajú stabilné. „Menšie byty si dlhodobo držia status najžiadanejšieho segmentu. Sú vysoko likvidné, dobre prenajímateľné a pre mnohých predstavujú investičnú istotu,“ vysvetľuje Decký. Opäť sa tak posilňuje význam investičných nákupov.

Z pohľadu predajov sa na čele umiestil developer Cresco Real Estate s 111 predanými jednotkami, nasledovaný YIT Slovakia (72) a Penta Real Estate (56). Medzi projektmi vynikli Slnečnice s 103 predajmi, z čoho 46 pripadlo na novú fázu Slnečnice Nad Mestom. Za prvých deväť mesiacov 2025 sa v Bratislave predalo viac ako 2.000 nových bytov, čo je približne rovnaké množstvo ako za celý rok 2024.

„Najväčší záujem kupujúcich sa naďalej sústreďuje na dvojizbové byty, ktoré tvoria takmer polovicu všetkých predajov,“ približuje Lukáš Brath, Senior Research Analyst v Cushman & Wakefield. „Zároveň však evidujeme rastúci záujem o väčšie byty, čo sa prejavilo aj v náraste priemernej výmery predaných bytov o 3 m².“

Výhľad na nasledujúce obdobia je optimistický, s očakávaním ďalšieho znižovania úrokových sadzieb pod 2%, konkrétne k hodnote 1,75% na prelome rokov 2025 a 2026. Toto uvoľňovanie menovej politiky by malo podporiť dopyt a udržať predaje v rozmedzí 700 až 900 jednotiek za kvartál.

Súčasne sa predpokladá medziročný rast cien o 5 až 6%, čo by mohlo viesť k ďalšej akumulácii hodnoty pre vlastníkov. „Očakávame, že bratislavský trh sa v horizonte najbližších dvoch rokov ustáli na stabilne dobrých číslach v rozmedzí od cca 700-900 predajov za kvartál pri medziročnom raste cien okolo 5 až 6%,“ zhŕňa Decký. Tieto prognózy sú podložené aktuálnymi dátami a berú do úvahy potenciálne riziká, ako je geopolitická nestabilita alebo zmeny v daňovej politike, ktoré by mohli ovplyvniť sentiment investorov.

Celkovo možno konštatovať, že tretí kvartál 2025 potvrdzuje odolnosť bratislavského trhu s novostavbami. Rast ponuky neoslabil dopyt, naopak, vytvoril priestor pre konkurenciu a diverzifikáciu. S pokračujúcim znižovaním úrokov a stabilnými cenami sa očakáva rast, ktorý by mohol prilákať ďalších hráčov na trh. Pre potenciálnych kupujúcich to znamená príležitosti, ale aj nutnosť rýchleho rozhodovania v konkurenčnom prostredí.

(BuiltMind, Cushman&Wakefield, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.