Adrian Gubčo 04.08.2025 16:48

Optimistickí kupujúci aj nenápadné riziká: Ponuka bytov v Bratislave rastie, ceny zatiaľ menej

Bratislavský rezidenčný trh zažil na začiatku roka útlm, čo bolo dané obavami verejnosti z konsolidačných opatrení a snahou o kúpu bytu ešte za nižšie ceny. Ako ale ukázali nové analýzy odborníkov, situácia sa rýchlo utriasla – predaje dokonca atakujú rekordné hodnoty. Ako potvrdzujú ďalšie zdroje, momentálne predaje rastú. V tomto smere však existujú aj skryté riziká.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Realitný trh s novostavbami v Bratislave vykazuje v polovici roka 2025 známky oživenia, ktoré nasleduje po dvoch rokoch neistoty, stagnácie a opatrnosti zo strany kupujúcich. Z najnovších údajov analytikov Bencont Investments vyplýva, že v druhom kvartáli tohto roka sa predalo 645 bytov v novostavbách, čo predstavuje medzikvartálny nárast o 20% a medziročný takmer dvojnásobok. Realitná kancelária Herrys hovorí až o 819 bytoch.

Tento vývoj podľa odborníkov poukazuje na systematický návrat dôvery na trh, podporený najmä klesajúcimi úrokovými sadzbami a rozšírenou ponukou projektov zo strany developerov. Klesá podiel predaných bytov v dokončených projektoch, ľudia tak kupujú rezidencie už v rozostavaných alebo plánovaných developmentoch.

Kým predchádzajúce štvrťroky sa vyznačovali dopytom po menších a cenovo dostupnejších bytoch, druhý štvrťrok 2025 priniesol zmenu štruktúry predaja. Predané byty mali v priemere o 6% väčšiu interiérovú plochu než v predchádzajúcom období, pričom ich priemerná rozloha dosiahla 59,8 m². Kupujúci tak čoraz častejšie preferujú väčšie dispozície, čo môže súvisieť s vyššou dostupnosťou projektov v širšom centre, ako aj so stabilizáciou cien.

Dvojizbové byty si napriek týmto posunom udržali dominantné postavenie, keď tvorili 47% všetkých predajov. Nasledovali trojizbové byty s podielom 21,5% a jednoizbové s podielom 20,5%. Štatistika zároveň odhaľuje zvýšený priemer absolútnej ceny predaného bytu, ktorá sa vyšplhala na 299.000 eur, čo je o 9,6% viac než v predchádzajúcom kvartáli. Tento rast je však viac dôsledkom zmeny v štruktúre ponuky a dopytu než plošného zdražovania.

Z pohľadu lokalít zostávajú dominantné obvody Bratislava II a Bratislava IV, kde sa sústreďuje viac než 60% všetkých predaných bytov. Obe lokality profitujú z kombinácie relatívne dostupnejšej ceny, novej výstavby a stále dobrej dopravnej napojiteľnosti.

Na rastúci dopyt zareagovali developeri mimoriadne agilne. V druhom kvartáli uviedli na trh až deväť nových projektov alebo ich etáp, čo viedlo k zvýšeniu ponuky novostavieb na 3.393 bytov v rámci 94 projektov (podľa Bencontu). Tento objem predstavuje najvyššiu úroveň dostupnosti bytov od roku 2021, čím sa vytvára lepší výber pre záujemcov a zmierňuje tlak na ceny. Podľa Herrysu je dokonca ponuka najväčšia za posledných 15 rokov.

Priemerná ponuková cena sa ustálila na 5.251 eur/m² s DPH, čo oproti predchádzajúcemu kvartálu znamená len mierny rast o 0,73%. O jedno percento vzrástla aj priemerná jednotková cena predaných bytov, ktorá sa dostala na 4.692 eur/m² s DPH. Rast cien sa tak výrazne spomalil po predchádzajúcom kvartálnom náraste o 4%, spôsobenom zvýšením sadzby DPH.

Rozdiely v cenách však zostávajú značné v závislosti od polohy. Najdrahším obvodom je Bratislava I s priemernou cenou 7.262 eur/m² a priemernou absolútnou cenou bytu presahujúcou 537.000 €. Naopak, najdostupnejšou lokalitou z pohľadu absolútnych cien zostáva Bratislava IV, kde sa priemerná cena bytu pohybuje na úrovni 295.000 eur. V tomto okrese zároveň aj najviac narástla ponuka, a to o 40% medzištvrťročne.

Zdroj: Herrys

Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik upozorňuje, že trh sa síce zotavuje, no v pozadí zostáva viacero rizík, ktoré môžu ovplyvniť ďalší vývoj. „Klesajúce úrokové sadzby podporili predaj bytov aj v druhom štvrťroku. Pozitívny trend neohrozila ani vyššia miera inflácie, prítomná od začiatku roka, ktorá obmedzuje rast reálnych miezd. Bývanie naďalej patrí medzi najvýznamnejšie potreby, pre ktoré sú ľudia ochotní prispôsobiť svoju osobnú spotrebu,“ uvádza Bruchánik.

Zároveň však dodáva, že „inflácia tlačí nahor ceny stavebných materiálov a prác, čím zvyšuje náklady na výstavbu. Tento nárast nákladov sa premieta do vyšších cien nových projektov. Inflácia tiež znižuje reálnu kúpnu silu domácností, čo obmedzuje ich schopnosť alokovať dostatočné zdroje na splácanie hypotekárnych úverov“.

Ďalším dôležitým faktorom, ktorý môže ovplyvniť trh, je externé ekonomické prostredie. Potenciálne obchodné bariéry, clá a ďalšie protekcionistické opatrenia zo zahraničia by mohli zasiahnuť slovenský export, čo by sa sekundárne prejavilo v obmedzenej priemyselnej výrobe, zamestnanosti a napokon aj v disponibilných príjmoch domácností.

Aj napriek týmto výzvam zatiaľ prevláda optimizmus. Developeri pokračujú v plánovaní nových projektov, pričom ich rozhodovanie je viac než v minulosti podmienené predajnosťou predchádzajúcich fáz. Práve flexibilita v adaptácii ponuky na meniaci sa dopyt môže v nasledujúcich štvrťrokoch zohrávať kľúčovú úlohu.

Z analytického hľadiska je súčasný stav bratislavského rezidenčného trhu možné charakterizovať ako stabilizovaný. Ceny síce naďalej rastú, no pomalším tempom. Ponuka expanduje a zlepšuje sa jej štruktúra. Dopyt rastie, no zostáva citlivý na cenové rozdiely a kvalitatívne parametre projektov.

V nadchádzajúcich mesiacoch bude rozhodujúcim faktorom vývoj úrokových sadzieb a celkovej ekonomickej nálady. Pokiaľ si trh udrží aktuálne tempo predaja, developeri budú pokračovať v rozširovaní projektov, čo môže prispieť k udržateľnosti cenovej hladiny. V opačnom prípade hrozí, že znížený záujem spôsobený makroekonomickými tlakmi vytvorí opätovný tlak na zľavy a ústupky zo strany predávajúcich.

Záverom možno konštatovať, že trh s novostavbami v Bratislave sa nachádza v období mierneho rastu s prvkami rovnováhy. Kupujúci sú opatrne optimistickí, developeri flexibilní a ceny relatívne stabilné. Budúcnosť však zostáva otvorená a bude závisieť od faktorov, ktoré siahajú ďaleko za hranice samotného hlavného mesta.

(YIM.BA, Herrys, Bencont)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.