Adrian Gubčo 23.04.2025 11:41

Vyššie ceny a menšie byty. Bratislavský rezidenčný trh rastie, môžu ho ohroziť Trumpove clá

Posledný kvartál roka 2024 bol z pohľadu predaja rezidenčných nehnuteľností v bratislavských novostavbách rekordný. Kupujúci reagovali nielen na postupne sa znižujúce úrokové sadzby, ale predovšetkým na očakávané zvýšenie DPH, čo prinieslo zvýšenie objemu transakcií. Napriek miernemu ochladeniu je ale aktivita na trhu vysoká, na čom sa zhodujú analytici zo spoločností Bencont, BuiltMind aj Cushman & Wakefield.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Kým rok 2023 bol v oblasti predaja nehnuteľností mimoriadne zlý, minulý rok priniesol výrazné oživenie trhu. Aktivita kulminovala na konci roka, keď sa klienti snažili urýchliť kúpu nehnuteľností v snahe vyhnúť sa dôsledkom zvýšenej DPH. Neprekvapivo, v prvom kvartáli tohto roka nastalo ochladenie – napriek tomu ale nie natoľko výrazné. Byty sa vo zvýšenej miere predávajú aj naďalej.

Konštatuje to spoločnosť BuiltMind, ktorá v spolupráci s Cushman & Wakefield vypracovala najnovší kvartálny report za prvý štvrťrok 2025. Ako uvádza, predaje oproti poslednému štvrťroku 2024 poklesli o 60%, keď sa predalo 527 bytov, z toho 501 vo verejných predajoch. Hoci to znie ako masívny pokles, dopyt je stále nadpriemerne vysoký – podľa analytikov sa pohybuje na úrovni porovnateľnej s najlepšími kvartálmi z obdobia pandémie.

Podobné čísla vykazuje aj spoločnosť Bencont, ktorá zaznamenala za rovnaké obdobie predaj 539 bytov. Ide o takmer dvojnásobok oproti rovnakému obdobiu pred rokom. Za kľúčové faktory považuje rastúcu mieru optimizmu u kupujúcich a postupne klesajúce úrokové sadzby. Pokles oproti poslednému štvrťroku 2024 vykazuje na úrovni 27%. Toto obdobie však označuje za anomáliu.

Aktuálne je na trhu dostupných okolo 3.200-3.241 bytov v 94 projektoch. Podľa Bencontu dosiahla priemerná cena 5.213 eur za meter štvorcový, BuiltMind ju odhaduje až na 5.400 eur za meter štvorcový (s DPH). Medziročný rast cien dosiahol 7% a medzikvartálny 4%, k čomu neprispelo len zvýšenie DPH, ale aj zmena štruktúry ponúkaných bytov – z ponuky sa vytrácajú lacnejšie byty a zostávajú skôr drahšie.

V prepočte na meter štvorcový sú podľa BuiltMind najdrahšie práve najmenšie byty – pri jednoizbových je to viac ako 5,5-tisíc eur za meter štvorcový, hoci veľká časť ponuky sa už predáva za viac ako 6-tisíc eur. Pri štvorizbových bytoch cena zostala stabilná na 5-tisíc eurách, hoci pri prémiovejších lokalitách presahujú aj 7,1-tisíc eur za meter štvorcový.

Ako tvrdí Lukáš Brath, Senior Analytik Cushman & Wakefield Slovensko, vzniká tak dvojrýchlostný model vývoja. Existovať budú „...kvalitnejšie projekty v lepšej lokalite a konkurenčnou výhodou, kde očakávame rast cien. A štandardnejšie projekty, ktoré budú musieť aktívnejšie reagovať na rastúcu konkurenciu, napríklad cenovou korekciou alebo formou hybridného projektu, teda kombináciou klasického predaja bytov s dlhodobým nájmom, nájomným bývaným, družstevným bývaním či inou formou bývania,“ popisuje.

Meniť sa tak bude aj podoba projektov. „Práve flexibilita a schopnosť prispôsobiť projekt potrebám trhu môže byť v kľúčová pre jeho úspešnosť v budúcnosti,“ zdôrazňuje Brath. Momentálne sú meniace sa nálady a trendy viditeľné vo výbere jednotlivých typov bytov. Dopyt smeruje skôr k menším a cenovo dostupnejším bytom.

Dáta Bencontu ukazujú, že najpredávanejšie ostávajú dvojizbové (47% všetkých predajov) a trojizbové (24,5%), klesá ale interiérová plocha predaných jednotiek (o 3% medzikvartálne, o 11% medziročne).

Jednoizbové byty sú zas podľa BuiltMind extrémne likvidné, keď sa v priebehu minulého roka predalo 52% všetkých jednoizbových bytov v ponuke, pri bytoch do 30 metrov štvorcových dokonca dve tretiny. „Dnešný trh je veľmi selektívny. Kupujúci hľadajú menšie, dostupné byty – často ako investíciu. Projekty, ktoré ponúkajú kompaktné, efektívne riešené byty, miznú z ponuky najrýchlejšie,“ hodnotí Martin Decký, CEO spoločnosti BuiltMind.

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave. Zdroj: Bencont

Najlepšie sa tak darilo v predaji projektom, ktoré dokázali takéto byty poskytnúť vo zvýšenej miere. K najúspešnejším patrí Downtown Yards od JTRE s 32 predanými bytmi, Kvarter od Immocapu s 27 bytmi, Čerešne od ITB Development, Bory Nový dvor od Penta Real Estate s 26 bytmi a Slnečnice Nové viladomy od Cresco Real Estate taktiež s 26 bytmi. Ide o kombináciu prestížnejších aj dostupnejších projektov.

Najúspešnejším developerom bolo Cresco Real Estate so 65 predanými rezidenciami, Penta Real Estate s 47, YIT Slovakia so 42, JTRE so 41, VI Group s 38 a Immocap s 35 predanými bytmi.

Po geografickej stránke tak možno najsilnejšie predaje pozorovať v okresoch Bratislava IV (kde sú Bory alebo Čerešne) a Bratislava II, kde sa nachádzajú viac ako dve tretiny predaných bytov. Keďže sa kupujúci sústredia skôr na menšie a dostupnejšie nehnuteľnosti, v ponuke zostávajú najmä väčšie. Bencont naznačuje, že dostupnejších bytov je v meste vo všeobecnosti nedostatok, čo má dopad na výšku cien.

Priemerná absolútna cena predaného jednoizbového bytu bola takmer 168-tisíc eur, dvojizbového bezmála 243-tisíc eur a trojizbového 355-tisíc eur. Štvorizbové vyšli na 475-tisíc, päťizbové na 804-tisíc, v čom sa odzrkadľuje fakt, že ide o výnimočnú nehnuteľnosť, štandardne v prestížnych projektoch. Priemerný predaný bratislavský byt stál okolo 273-tisíc eur a mal výmeru 56,28 metrov štvorcových. Priemerný voľný byt vyšiel na 367-tisíc eur.

Bory Nový dvor patria k najlepšie predávaným projektom v meste. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Do budúcna sa očakáva mierny rast cien. BuiltMind predpokladá, že v horizonte najbližších dvoch rokov sa bratislavský trh ustáli na úrovni 550–750 predajov kvartálne, pričom priemerné ceny by sa mohli do konca roka 2025 priblížiť k 5.600 eur za meter štvorcový a počas roka 2026 až k hranici 6.000 eur.

Dané to je lepšími možnosťami financovania kúpy nehnuteľnosti. Základná úroková sadzba klesla už po tretíkrát od začiatku roka na aktuálnu hodnotu 2,4% a podľa prieskumov ECB sa očakáva ďalší pokles k 2% do konca roka 2025. Rizikom ostáva očakávaná inflácia ad 4% v kombinácii s tým, že priemerné hypotekárne sadzby na Slovensku patria stále k najvyšším v eurozóne.

Mierne optimistický je však aj Bencont. „Pokles úrokových sadzieb predstavuje výrazný stimul pre schopnosť kupujúcich získať úverové financovanie na kúpu nehnuteľnosti,“ súhlasí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Okrem toho je významným faktorom aj pozitívny sentiment kupujúcich.“

Experti však upozorňujú na určité riziká. „Dôležitý bude aj vývoj reálnych miezd, čo závisí predovšetkým od produktivity práce a vývoja inflácie. Tu však nevidíme veľa pozitív,“ tvrdí Bruchánik. BuiltMind zas pripomína, že rozdiel medzi rastom miezd (4,7% ročne) a rastom cien nehnuteľností (6-7%) znižuje dostupnosť bývania pre priemerné domácnosti.

Zmení sa aj profil typického kupujúceho. „Bratislavský trh sa v najbližších rokoch bude polarizovať – veľkú časť predajov zabezpečí menšia skupina bonitných kupcov a investorov, zatiaľ čo zvyšok sa bude orientovať na menšie, flexibilné jednotky,“ naznačuje M. Decký. Okrem toho upozorňuje, že sa začne vytrácať efekt odloženého dopytu, najmä po roku 2026.

Zároveň existuje jeden faktor, ktorý ohrozuje stabilitu celého systému – svetové obchodné vojny. Bencont upozorňuje najmä na pokles zamestnanosti v niektorých sektoroch a pokles kúpyschopnosti. Podľa BuiltMind zas môžu zvýšiť infláciu a spomaliť pokles úrokových sadzieb. Všetky oči tak smerujú na Biely dom a jeho ďalšie plány v oblasti colnej a obchodnej politiky.

Za predpokladu, že ale nedôjde k výrazným šokom, by mohlo na trhu dôjsť ku vzniku novej rovnováhy. „Dopyt a ponuka na trhu novostavieb sa aktuálne zdajú byť vyvážené. To sa môže zmeniť, pokiaľ trend rastu dopytu bude pokračovať a predaj v Bratislave dosiahne bežnú úroveň okolo 800 – 900 bytov. Nepredpokladáme však, že sa k tejto úrovni pri aktuálnych trhových podmienkach tak skoro dostaneme,“ sumarizuje Rudolf Bruchánik z Bencontu. V roku 2025 by ceny mohli podľa neho stagnovať alebo sa mierne zvýšiť v dôsledku dopadov novej miery DPH.

BuiltMind zas upozorňuje na možné dopady skončenia vojny na Ukrajine – čo by mohlo znížiť tlak na menšie byty – alebo demografické faktory, ktoré zvyšujú dopyt po efektívne riešených a finančne dostupnejších menších bytoch. Inak ale platí predikcia o miernom raste cien.

Do veľkej miery tak platia dlhodobé problémy Bratislavy, kde chýba dostatok cenovo prijateľnejších bytov pre priemerné domácnosti a kupujúcich. Napriek určitým snahám mesta i štátu v oblasti rozvoja nájomného bývania, trhu naďalej dominujú developeri, prispôsobujúci sa aktuálnym podmienkam. O dostupnom bývaní v slovenskej metropole tak zatiaľ hovoriť nemožno.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.