Adrian Gubčo 07.08.2025 12:22
Investori zacítili príležitosť. Nájomné bývanie je menej výhodné, predaj starších bytov rastie
V posledných rokoch bol pre bratislavský realitný trh charakteristický prepad cien starších bytov a naopak prudký nárast nájomného. Dnes to ale neplatí. Ako naznačujú analýzy, situácia sa obracia – ceny bytov z druhej ruky začali rásť, kým nájomné stagnuje. Tento vývoj súvisí s opätovným záujmom o kúpu bývania, či už do osobnej spotreby alebo na investíciu.
Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Realitný trh v Bratislave zaznamenal v druhom štvrťroku 2025 významné posuny, ktoré naznačujú miernu zmenu paradigmy po dvoch rokoch ovplyvnených rastom úrokových sadzieb, cenovou stagnáciou a posunom preferencií smerom k nájomnému bývaniu. Najnovšie dáta od Bencont Investments poukazujú na to, že zatiaľ čo priemerné nájomné v hlavnom meste stagnuje, ceny starších bytov na sekundárnom trhu pokračujú v prudkom raste.
Podľa analytikov Bencontu priemerná cena bytov z druhej ruky v Bratislave na konci druhého kvartálu 2025 prekročila hranicu 4.000 eur za meter štvorcový, konkrétne dosiahla úroveň 4.045 eur/m². V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka ide o nárast o 13,8%, čo predstavuje najvýraznejšie tempo rastu za posledné tri roky. Kým začiatkom roka 2025 sa ceny len vracali na úroveň z roku 2022, v priebehu jari a leta nabrali jasne rastúci trend.
Rast cien nehnuteľností podporil najmä pokles úrokových sadzieb, ktoré sa z historických maxím z rokov 2022-2023 dostali na úrovne blízke 3%. Tieto úrovne opätovne aktivovali záujem o vlastníctvo bývania nielen zo strany koncových užívateľov, ale aj zo strany investorov. Výsledkom je zvýšený dopyt, ktorý tlačí na rast cien aj napriek relatívne stabilnej ponuke.
V štruktúre ponúkaných bytov sa opäť presadzujú väčšie dispozície – priemerná rozloha bytu na predaj dosiahla 66,9 m², čo je medziročný aj medzikvartálny nárast o 3%. Tento vývoj má dopad aj na absolútnu cenu – tá vzrástla na 263.792 eur, čo predstavuje 15,9% nárast oproti minulému roku. Dá sa teda povedať, že kupujúci sú ochotní investovať viac – jednak za väčšiu rozlohu, no zároveň aj pri vyššej jednotkovej cene.
Regionálne rozdiely v rámci Bratislavy sú stále výrazné. Najvyššia priemerná cena za meter štvorcový bola zaznamenaná v okrese Bratislava I – 5.045 eur/m². Nasleduje Bratislava III (4.061 eur/m²) a Bratislava V (3.894 eur/m²). Najlacnejšími lokalitami sú Bratislava IV s priemernou cenou 3.529 eur/m² a Bratislava II s cenou 3 824 eur/m². V Bratislave IV dokonca cena klesla o 1%. Tieto rozdiely odrážajú jednak rôzne úrovne vybavenosti, dopravného napojenia, ale aj vekovú štruktúru bytového fondu.
Mestské nájomné bývanie na Muchovom námestí v Petržalke. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Na opačnej strane trhu – v segmente prenájmov – možno sledovať stagnáciu. Priemerné nájomné v Bratislave vrátane energií dosiahlo úroveň 16,83 eur/m², čo predstavuje pokles o 1% oproti začiatku roka. V porovnaní s rovnakým obdobím 2024 je však o 4,6% vyššie. Stagnácia nájomného v posledných mesiacoch je dôsledkom viacerých faktorov. Primárne ide o spomínaný presun časti dopytu z prenájmu späť k vlastníctvu.
„Pokles úrokových sadzieb prispel k výraznému zlepšeniu dostupnosti bývania a ľudia sa opäť začali vracať k preferencii osobného vlastníctva bytu,“ uvádza hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. „Presun klientov od nájmu ku kúpe bytu znižuje dopyt po nájomnom bývaní, čo má samo o sebe potenciál spomaliť rast cien nájomného.“
Zároveň sa podľa Bruchánika na trhu obnovil aj investičný dopyt, čo znamená, že časť nehnuteľností sa nakupuje s cieľom ďalšieho prenájmu. Tento trend zvyšuje ponuku nájomného bývania, najmä v segmente menších bytov, čomu zodpovedá aj pokles priemernej výmery prenajímaných jednotiek. Tým sa vysvetľuje aj zmena v geografickej štruktúre ponuky – podiel nájomných bytov v okrese Bratislava I klesol z 28% (v 3. kvartáli 2024) na 21%, pričom rástla ponuka v BA II, IV a V.
Pri pohľade na špecifické výšky nájomného podľa dispozícií a okresov je zrejmé, že najvyššie priemerné nájomné dosahuje Staré Mesto (BA I), kde dvojizbové byty stoja v priemere 982 eur, trojizbové 1.457 eur a štvorizbové 2.025 eur. Na opačnom spektre stojí Bratislava V, kde sa priemerné ceny dvojizbových bytov pohybujú okolo 842 eur, trojizbových na úrovni 1.049 eur a štvorizbových na úrovni 1.098 eur.
Aktuálna situácia poukazuje na štrukturálny posun – po rokoch rastúceho nájomného a obmedzeného predaja sa trh opäť vyrovnáva. Záujem o kúpu rastie, nájom stagnuje a investori sa vracajú. To všetko vytvára prostredie, v ktorom je možné očakávať ďalší cenový rast na trhu s bytmi z druhej ruky, no len mierny rast nájomného.
Bruchánik však upozorňuje aj na limity tohto vývoja. „Predpokladáme, že do konca tohto roka sa pokles úrokových sadzieb na hypotéky zastaví alebo výrazne spomalí, nakoľko je limitovaný stále vysokými výnosmi štátnych dlhopisov,“ popisuje. V prípade cien bytov tak analytici Bencontu očakávajú ďalší rast, približne tempom 5% do konca roka. V prípade nájmov je výhľad miernejší – rozhodujúci bude nástup akademického roka a prílev študentov do Bratislavy, ktorý by mohol dočasne zvýšiť dopyt a s ním aj ceny.
Súčasná dynamika tak vytvára príležitosť najmä pre tých, ktorí ešte pred rokom váhali so vstupom na trh. Či už ide o mladé rodiny alebo individuálnych investorov, trh s nehnuteľnosťami sa postupne mení z defenzívneho na aktívny. O ďalšom vývoji rozhodne tempo výstavby, menová politika a ekonomické očakávania – no už dnes je zrejmé, že obdobie stagnácie je, aspoň v prípade predaja, minulosťou.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
