Simona Schreinerová 20.10.2025 12:30
Toto mesto nie je pre chudobných. Ceny bytov rastú v Bratislave rýchlejšie ako mzdy, výrazný obrat nebadať
Ceny bývania na Slovensku, najmä v Bratislave, rastú v posledných rokoch aj napriek otrasom či ekonomickej neistote. Neustále zvyšovanie cien nehnuteľností, spomalený rast miezd a obmedzená ponuka nových projektov spôsobujú, že dostupnosť bývania sa pre mnohé domácnosti stáva čoraz väčšou výzvou.
Ilustračné zábery. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Ceny bývania v Bratislave pokračujú dlhodobo v masívnom raste, čo je spojené so zhoršovaním jeho dostupnosti. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) vzrástli ceny bytov v hlavnom meste za poslednú dekádu o približne 120%. Priemerný rast miezd v Bratislavskom kraji v rovnakom období dosiahol podľa údajov Štatistického úradu len približne 75%.
Podľa aktuálnych údajov Eurostatu zaznamenalo Slovensko v druhom štvrťroku 2025 medziročný nárast cien bytov a rodinných domov o 11,3%, čím sa zaradilo medzi šesť najrýchlejšie rastúcich krajín Európskej únie. Segment novostavieb posilnil o 10,5%, zatiaľ čo ceny starších bytov a domov vzrástli ešte výraznejšie – o 11,4%.
Tempo rastu sa tak oproti minulému roku navyše citeľne zrýchlilo. V roku 2024 sa pohybovalo len na úrovni 3,8%, pričom už prvý štvrťrok 2025 naznačil prudší trend s hodnotou 12,2%. Kupujúci tak reagujú na zníženie inflácie a pokles úrokových sadzieb.
V širšom európskom kontexte Slovensko rastom cien vysoko prekonáva priemer. V eurozóne sa ceny bývania zvýšili v priemere o 5,1%, v rámci celej EÚ o 5,4%. Rýchlejší nárast než u nás zaznamenali len niektoré štáty južnej a východnej Európy – napríklad Portugalsko (17,2%), Bulharsko (15,5%) či Maďarsko (15,1%). Na opačnom konci rebríčka stojí Fínsko, kde ceny medziročne klesli o 1,3%, zatiaľ čo Francúzsko, Švédsko a Cyprus vykázali len minimálne zdraženie, nepresahujúce 1%.
Ilustračný záber. Zdroj: zdronu.sk
Takáto nerovnováha znamená, že dostupnosť bývania pre bežné domácnosti sa z roka na rok znižuje – a Bratislava sa čoraz viac približuje metropolám, kde sa vlastné bývanie stáva luxusom. Podľa analytikov Bencontu dosiahla priemerná cena bytov z druhej ruky v Bratislave na konci druhého kvartálu 2025 úroveň 4.045 eur/m². V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka ide o nárast o 13,8%, čo predstavuje najvýraznejšie tempo rastu za posledné tri roky.
Pokiaľ ide o novostavby, z najnovších údajov analytikov Bencont Investments vyplýva, že v druhom kvartáli tohto roka sa predalo o 20 % viac bytov ako v prvom štvrťroku, pričom medziročný nárast je takmer dvojnásobný. Priemerná ponuková cena sa ustálila na 5.251 eur/m² s DPH, čo oproti predchádzajúcemu kvartálu znamená len mierny rast. Mierne vzrástla aj priemerná jednotková cena predaných bytov, ktorá sa dostala na 4.692 eur/m² s DPH. Samozrejme, ceny luxusných bytov v centre mesta sú dramaticky vyššie.
Zatiaľ čo v roku 2015 by mohol Bratislavčan s mesačnou mzdou okolo tisíc eur získať dvojizbový byt po desiatich až dvanástich rokoch sporenia (za predpokladu, že by nemal iné výdaje), dnes by mu rovnaký cieľ trval raz toľko. Developerské prostredie v Bratislave je špecifické tým, že nové projekty pribúdajú pomalšie, ako by trh potreboval. Nedostatok ponuky má viacero príčin.
Popri spomalenom povoľovacom procese ide o rast cien stavebných materiálov, prísnejšie regulácie, ale aj o nedostatok pozemkov vhodných na rezidenčnú výstavbu, resp. s obmedzenými možnosťami. Bratislava začala len nedávno meniť územný plán, na druhej strane sú ale úpravy regulácie spojené s nutnosťou poplatkov. To sa automaticky prenáša do cien bytov.
Otázka dostupnosti bývania sa zároveň nedá oddeliť od dynamiky miezd. Bratislavský kraj síce dosahuje najvyššiu priemernú nominálnu mzdu na Slovensku – v druhom štvrťroku 2025 dosiahla 1.960 eur – no v porovnaní s cenami nehnuteľností ide len o mizivý posun. Pred desiatimi rokmi bola na úrovni 1.116 eur.
Alternatívou ku kúpe vlastnej nehnuteľnosti je nájomné bývanie. Priemerné nájomné v Bratislave vrátane energií dosiahlo podľa údajov Bencontu úroveň 16,83 eur/m². Najdrahšou lokalitou na prenájom zostáva Staré Mesto (Bratislava I). Priemerné mesačné nájomné tu dosahuje približne 982 eur za dvojizbový byt, 1.457 eur za trojizbový a až 2.025 eur za štvorizbový byt.
Ilustračný záber. Zdroj: zdronu.sk
Na opačnej strane spektra stojí Bratislava V, kde sú ceny citeľne nižšie – dvojizbové byty sa prenajímajú v priemere za 842 eur, trojizbové za 1.049 eur a štvorizbové približne za 1.100 eur mesačne. Tieto rozdiely odzrkadľujú nielen atraktivitu jednotlivých lokalít, ale aj aktuálny vývoj dynamiky na trhu nájmov.
Po niekoľkých rokoch rýchleho rastu cien prenájmov a obmedzenej ponuky na predaj sa situácia začína stabilizovať. Záujem o kúpu bytov opäť rastie, zatiaľ čo trh s nájmami skôr stagnuje. V takto nastavenom prostredí možno očakávať mierny nárast cien bytov na sekundárnom trhu, zatiaľ čo nájomné pravdepodobne porastie len veľmi pozvoľne.
Bratislavský realitný trh sa nachádza v bode, keď dopyt dlhodobo prevyšuje ponuku a rast cien bývania sa vymyká tempu ekonomického rastu či vývoju miezd. Napriek miernemu oživeniu ponuky novostavieb a stabilizácii nájomného zostáva dostupnosť bývania pre bežného obyvateľa čoraz zložitejším problémom.
Nedostatok dostupných bytov a rastúce ceny navyše nútia obyvateľov presúvať sa za hranice hlavného mesta, čím sa prehlbuje aj závislosť od automobilovej dopravy. Proces suburbanizácie je komplexnou spoločenskou výzvou a nezdá sa, že by v tomto smere nastali akékoľvek pokroky - namiesto sa budú predmestia rozširovať ešte rýchlejšie, čo prinesie aj súvisiace problémy.
Nové obytné zóny na okraji Bratislavy síce poskytujú riešenie otázky bývania, no často vznikajú bez potrebnej infraštruktúry, občianskej vybavenosti či komunity, čím vytvárajú prostredie bez identity a dlhodobo udržateľného rozvoja. Vedú k deštrukcii prírodného prostredia, vodných zdrojov či poľnohospodárskej pôdy a vedú aj k sociálnym či ekonomickým problémom.
Bez systémových zmien v oblasti územného plánovania, výstavby a podpory nájomného sektora možno očakávať, že sa Bratislava zaradí medzi mestá, kde bude bývanie odteraz už len výsadou vyšších príjmových skupín. Dopad na konkurencieschopnosť metropoly bude výrazný a negatívny.
Ilustračný záber. Zdroj: zdronu.sk
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
