RED 25.10.2025 14:46
Najviac bytov v ponuke za celé roky. Developeri reagujú na rastúci záujem, kupujúci majú výhodu
Bratislavský trh s novostavbami aktuálne prežíva úspešné obdobie. Po analytikoch zo spoločností BuiltMind či Cushman & Wakefield to priznáva aj spoločnosť Bencont. Ako vyplýva zo štatistík, rezidenčný trh sa stabilizoval, s čím súvisí nárast počtu dostupných bytov. Developeri zároveň musia investovať do štandardu či vybavenia, aby dokázali zaujať klientov, vyberajúcich si z rozširujúcej sa ponuky.
Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Bratislavský trh s novostavbami prechádza v druhej polovici roka 2025 obdobím pozoruhodnej rovnováhy medzi ponukou a dopytom. Po dvoch rokoch, ktoré charakterizovali obmedzené uvádzanie nových projektov a opatrnosť kupujúcich, sa situácia stabilizovala. Výsledkom je rekordne rozšírená ponuka, mierny rast cien a trvalo solídny dopyt. Vyplýva to z najnovšej analýzy spoločnosti Bencont Investments.
Podľa štatistík sa v treťom štvrťroku 2025 v Bratislave predalo 638 nových bytov, čo je prakticky rovnaká úroveň ako v predchádzajúcom kvartáli. Hoci trh nepriniesol dramatický nárast predajov, pretrvávajúca stabilita potvrdzuje, že záujem o bývanie v hlavnom meste zostáva silný aj napriek pretrvávajúcim ekonomickým výzvam.
Zároveň sa však zásadne zmenila ponuka. Na trh pribudol najväčší počet nových bytov od roku 2022 – k dispozícii je až 3.969 jednotiek, čo predstavuje nárast o 17% oproti druhému štvrťroku. Tento vývoj je dôsledkom spustenia desiatich nových projektov a rozšírenia existujúcich etáp vo viacerých lokalitách. Analytici označujú túto expanziu ako najvýraznejšie oživenie ponuky za posledné tri roky.
Priemerná ponuková cena novostavieb dosiahla 5.369,94 eur/m² s DPH, čo znamená medziročný rast o 6,7% a štvrťročný nárast o 2,25%. Rast cien však nie je výsledkom plošného zdražovania, ale predovšetkým štrukturálnych zmien v ponuke. Na trh pribudlo viac bytov v strednom segmente, no súčasne aj jednotky s vyššou úrovňou štandardu, ktoré posúvajú priemer. Zároveň niektorí developeri pristúpili k úpravám cien pri existujúcich projektoch, čo zvýšilo celkovú priemernú úroveň.
Priemerná absolútna cena bytov sa tak vyšplhala na 383.678 eur s DPH, čo predstavuje nárast o 11% oproti minulému roku. Cenový rast potvrdzuje pokračujúcu dominanciu prémiových projektov, ktoré si udržujú stabilný dopyt aj napriek celkovo vyšším cenám. Napriek tomu sa trh mierne vyrovnáva – podiel luxusných bytov v ponuke klesol z 38% na 34%, zatiaľ čo zastúpenie bytov v strednom segmente rastie.
Zaujímavým ukazovateľom je mediánová cena – 317.000 eur, teda o pätinu nižšia než priemer. Táto odchýlka naznačuje, že väčšina ponuky je koncentrovaná pod úrovňou prémiových cien.
Z pohľadu územného rozloženia trhu sa potvrdzuje dlhodobý trend dominancie okresov Bratislava II a Bratislava IV. Druhý okres, ktorý zahŕňa rozsiahle časti Ružinova, Trnávky či Podunajských Biskupíc, evidoval najväčší prírastok nových bytov a aktuálne predstavuje viac ako 30% celej ponuky. Naopak, Bratislava I si udržuje najvyššie ceny, ktoré v priemere dosahujú 7.218 eur/m², zatiaľ čo v okrajových častiach mesta, ako sú Dúbravka či Lamač (BA IV), sa ceny pohybujú pod hranicou 4.500 eur/m².
Dopyt po novostavbách zostáva stabilný. Priemerná výmera predaného bytu sa v treťom kvartáli mierne zvýšila na 60,5 m², čo naznačuje odklon od predchádzajúceho obdobia, keď dominovali menšie jednotky. Rast záujmu o väčšie dispozície potvrdzuje aj štruktúra predaja – dvojizbové byty síce zostávajú najžiadanejšie (43,9%), no významne rastie podiel trojizbových (23,7%) a štvorizbových (11,3%) bytov. Tento posun možno interpretovať ako signál väčšej dôvery kupujúcich a snahu riešiť bývanie dlhodobejšie, nie ako prechodné riešenie.
Z cenového hľadiska sa priemerná predajná cena nových bytov ustálila na 4.902,75 eur/m² s DPH, čo je o 4,26% viac než pred rokom. Priemerná absolútna cena predaného bytu dosiahla 312.949 eur. Aj keď ide o nárast, z pohľadu trendov možno hovoriť skôr o postupnom dorovnávaní cien predaných bytov k úrovni ponukových, než o dramatickom zdražovaní.
Vývoj na trhu bývania. Zdroj: Bencont
Podľa hlavného analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika ide o prirodzený vývoj po dlhšom období stagnácie. „Prírastok nových bytov v ponuke bol odpoveďou developerov na oživujúci sa dopyt, ktorý sledujeme od konca roka 2023. Obdobie slabého predaja spôsobilo, že developeri odkladali spúšťanie nových etáp. Rastúci záujem kupujúcich bol pre nich signálom na obnovenie aktivít,“ vysvetľuje Bruchánik.
Befitovať z toho budú práve klienti. „Aktuálny nárast ponuky je najlepšou správou najmä pre kupujúceho, ktorý má väčšiu možnosť výberu. Projekty musia o zákazníka viac bojovať – lepším štandardom, službami, lokalitou a v neposlednom rade aj cenou,“ tvrdí Bruchánik. Rast nákladov na výstavbu, vyššie požiadavky na energetickú efektívnosť a zmenené podmienky financovania pritom podľa Bruchánika znamenajú, že nové projekty prichádzajú s vyššími cenovkami.
Kúpyschopnosť obyvateľstva zostáva síce pod tlakom, no vývoj úrokových sadzieb prináša úľavu. „Klesajúce úroky zlepšujú dostupnosť financovania, čo pomáha udržať záujem o kúpu. Na druhej strane inflácia znižuje reálnu kúpnu silu domácností, čo obmedzuje schopnosť alokovať zdroje na splácanie úverov aj bežnú spotrebu.“
Výhľad do konca roka zostáva zmierene optimistický. Podľa Bencontu by predaje mohli krátkodobo vzrásť, no následne sa ustália na úrovni okolo 700 bytov štvrťročne. Ceny by sa mali stabilizovať, pričom vývoj bude do veľkej miery závisieť od štruktúry nových projektov, ktoré vstúpia na trh. „Očakávame, že cena bytov by mala v najbližšom období skôr stagnovať,“ uzatvára Bruchánik.
Z celkového pohľadu možno tretí kvartál 2025 charakterizovať ako obdobie vyváženého trhu. Zatiaľ čo v minulosti bol trh s novostavbami v Bratislave dlhodobo v nerovnováhe – najskôr prebytkom dopytu, neskôr jeho ochladením – aktuálne obdobie prináša rovnováhu medzi predajom a ponukou. Kupujúci majú konečne väčší výber, developeri väčšiu motiváciu inovovať a trh ako celok smeruje k zdravšej stabilite.
(Bencont, YIM.BA)
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
