Adrian Gubčo 05.11.2025 18:54

Silný rast je späť. Byty z druhej ruky sú čoraz drahšie, nájmy smerujú k rovnováhe

Vývoj na bratislavskom realitnom trhu zažil v posledných rokoch búrlivé obdobie. Spomalenie predajov v dôsledku zvýšenia hypotekárnych sadzieb a inflácie viedol k zastaveniu rastu cien novostavieb a k prepadu cien nehnuteľností z druhej ruky. To je však už minulosť – ceny starších nehnuteľností sú opäť na rastovej krivke. Vyplýva zo z údajov spoločnosti Bencont Investments.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Trh s bývaním v Bratislave prechádza v druhej polovici roka 2025 obdobím, ktoré možno charakterizovať ako návrat k rovnováhe po dvoch rokoch výrazných výkyvov. Kým trh s novostavbami reaguje na zmeny úrokových sadzieb rozšírením ponuky, sekundárny trh – teda predaj starších bytov – zaznamenáva pokračujúci rast cien. Zároveň sa po niekoľkých štvrťrokoch stagnácie obnovil aj pohyb na nájomnom trhu, hoci v miernejšom tempe než rast predajných cien.

Podľa údajov Bencont Investments sa priemerná cena bytov z druhej ruky v Bratislave v treťom kvartáli 2025 zvýšila na 4.131 eur/m², čo predstavuje 10% medziročný rast a 2% nárast oproti druhému štvrťroku. Ide tak o ďalšie potvrdenie trendu, ktorý je prítomný už od konca 2023 – dopyt po vlastnom bývaní opäť rastie.

Cenový rast sa pritom neobmedzil len na konkrétne lokality alebo segmenty. Vyššie ceny boli zaznamenané vo všetkých bratislavských okresoch s jedinou výnimkou – Staré Mesto, kde po predchádzajúcich nárastoch došlo k miernej korekcii. Rast sa prejavil naprieč všetkými kategóriami bytov, od tých v pôvodnom stave až po zánovné novostavby ponúkané na sekundárnom trhu.

Zaujímavým javom je zmena štruktúry ponuky. V treťom kvartáli prevažovali menšie byty, čo sa prejavilo na poklese priemernej výmery o jedno percento oproti druhému štvrťroku a o 5,6% medziročne – priemerný byt mal rozlohu 63,6 m². V dôsledku toho priemerná absolútna cena klesla o takmer 3% na 256.092 eur, čo však neznamená reálne zlacnenie, ale skôr dôsledok menších ponúkaných jednotiek.

V cenovej štruktúre zostáva Staré Mesto najdrahšou lokalitou s priemernou cenou 4.803 eur/m², zatiaľ čo najdostupnejšie byty ponúkajú okresy Bratislava IV (3.856 eur/m²) a Bratislava V (4.031 eur/m²). Druhý bratislavský okres, ktorý dlhodobo patrí medzi najaktívnejšie rezidenčné zóny, dosahuje priemernú cenu 3.972 eur/m², čo je stále pod celomestským priemerom, no s potenciálom ďalšieho rastu.

Z hľadiska dopytu sa situácia obracia v prospech vlastníctva. Zatiaľ čo v rokoch 2022 a 2023 dominovali nájmy ako reakcia na prudký rast úrokových sadzieb, súčasné znižovanie úrokových mier obnovilo záujem o kúpu. Tento trend potvrdzuje aj vývoj na nájomnom trhu – rast cien prenájmov sa spomalil.

Priemerné nájomné v Bratislave vrátane energií dosiahlo na konci septembra 17,10 eur/m², čo je len 2,55% medziročný nárast, teda menej než aktuálna inflácia. Ide o jasný signál, že dopyt po nájmoch síce rastie, no jeho dynamika je obmedzená.

Najväčší podiel nájomnej ponuky zostáva v okrese Bratislava II (29%), ktorý tradične sústreďuje najviac bytov vhodných pre dlhodobý prenájom. Staré Mesto s podielom 25% si udržuje status prémiovej lokality s najvyššími cenami. Priemerný dvojizbový byt sa v hlavnom meste prenajímal za 899 eur mesačne vrátane energií, pričom v Starom Meste bol priemer 1.008 eur, zatiaľ čo v ostatných okresoch sa ceny pohybovali medzi 843 a 873 eur.

Z regionálneho porovnania vyplýva, že bratislavský trh je čoraz viac rozvrstvený podľa kvality a lokality. Luxusné byty si držia stabilne vysoké ceny, no najvyššiu aktivitu možno pozorovať v strednom segmente – medzi bytmi s cenou okolo 250-300-tisíc eur. Práve tu sa pretína dopyt mladších rodín, ľudí po tridsiatke či investorov hľadajúcich prenajímateľné jednotky s primeranou výnosnosťou.

O staršie byty je opäť záujem. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Podľa Rudolfa Bruchánika, hlavného analytika Bencont Investments, chcú ľudia naďalej vo veľkom kupovať byty. „Dopyt po vlastnom bývaní v Bratislave zostáva silný, aj napriek negatívnym signálom z makroekonomického prostredia,“ konštatuje. „Ekonomická stagnácia v Európe a postupná konsolidácia verejných financií vytvárajú neistotu, no Slováci stále vnímajú bývanie ako istotu. Znižovanie úrokových sadzieb obnovilo dostupnosť financovania, čo podporuje rast cien starších bytov.“

Podľa Bruchánika je však súčasný rast podmienený aj zložitým prostredím. Inflácia, ktorá sa drží nad 4%, dlhodobo znižuje kúpnu silu obyvateľstva. „Za posledné tri roky inflácia znehodnotila úspory Slovákov o približne 17%. To znamená, že mnohí kupujúci dnes disponujú menším objemom vlastných zdrojov. Na druhej strane inflácia znižuje reálnu hodnotu existujúcich dlhov, čo v kombinácii s nižšími úrokmi zlepšuje pozíciu dlžníkov,“ dodáva.

Práve táto kombinácia faktorov – mierny rast reálnych miezd, klesajúce úrokové sadzby a stabilizovaná inflácia – viedla k oživeniu dopytu po kúpe. Bruchánik zároveň predpokladá, že ceny starších bytov budú do konca roka 2025 rásť tempom približne 5% ročne, kým nájomné sa bude vyvíjať podstatne pomalšie. „Trh s prenájmami hľadá novú rovnováhu vo vzťahu k cenám bytov,“ uzatvára analytik.

Vývoj posledných mesiacov naznačuje, že Bratislava sa vracia k modelu, v ktorom sú nájmy doplnkovým segmentom popri vlastnom bývaní, nie jeho alternatívou. Zároveň sa potvrdzuje, že sekundárny trh – vďaka väčšej rozmanitosti a dostupnejšiemu vstupu – zostáva pre mnohých kupujúcich atraktívnejšou možnosťou než novostavby.

Kombinácia stabilizácie úrokov, opatrnej makroekonomickej politiky a postupného rastu reálnych miezd tak naznačuje, že trh s bývaním vstupuje do fázy, kde budú hlavným faktorom kvalita, lokalita a pridaná hodnota projektu – nie krátkodobé cenové výkyvy. Bratislavský trh tak smeruje k predvídateľnejšiemu vývoju, ktorý dáva priestor racionálnym rozhodnutiam kupujúcich aj prenajímateľov.

(Bencont, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.