RED 22.01.2026 17:22

Slovensko na chvoste: Význam nájomného bývania zostáva obmedzený, chýbajú referenčné projekty

Slovensko zvlášť má v posledných rokoch obrovský problém s dostupnosťou bývania. Týka sa to nielen Bratislavy, ale v čoraz väčšej miere aj menších regionálnych centier. Situáciu komplikuje nedostatočná ponuka nájomného bývania vrátane projektov od privátnych či inštitucionálnych investorov. Dopyt je pritom výrazný.

Zdroj: Penta Real Estate, Nino Belovič / YIM.BA

Diskusia o nájomnom bývaní sa na Slovensku dlhodobo pohybuje medzi dvoma pólmi – na jednej strane je vnímané ako sociálna téma, na druhej ako okrajový investičný segment. Podujatie Rented Residential Summit 2026, ktoré sa uskutočnilo 20. januára 2026 v Bratislave, však ukázalo, že v európskom kontexte ide o plnohodnotnú a rýchlo rastúcu súčasť realitného trhu, ktorá má potenciál zásadne ovplyvniť dostupnosť bývania aj fungovanie miest.

Summit, organizovaný spoločnosťou BONARD, priniesol do hlavného mesta Slovenska viac než stovku odborníkov z oblasti investícií, developmentu, bankovníctva, samospráv a prevádzky nájomných projektov. V rámci podujatia zdieľali skúsenosti z vyspelých trhov privátneho, inštitucionálne financovaného nájomného bývania.

Jedným z najsilnejších východísk diskusií boli dáta poukazujúce na výrazný štrukturálny rozdiel medzi Slovenskom a väčšinou Európy. Kým na Slovensku dnes býva v nájomných bytoch približne 7% obyvateľstva, priemer Európskej únie dosahuje 32% a v Nemecku až 53%. Tento rozdiel nie je výsledkom nízkeho dopytu, ale historického nastavenia trhu a preferencie vlastníctva.

Paradoxne, napriek nízkemu podielu nájomného bývania je miera neobsadenosti nájomných bytov na Slovensku mimoriadne nízka, pohybuje sa v rozmedzí 4-7%. To naznačuje, že dopyt po nájomnom bývaní je silný a dlhodobo neuspokojený, najmä v mestách s vysokými cenami nehnuteľností, ako je Bratislava.

Diskusie na summite sa sústredili predovšetkým na moderné formy nájomného bývania – build-to-rent (BTR), študentské bývanie, co-living a ďalšie segmenty, ktoré sú v západnej Európe štandardnou súčasťou trhu. Zhodne zaznievalo, že práve tieto formy dokážu ponúknuť stabilitu, profesionálnu správu a dlhodobú kvalitu bývania, čo ich odlišuje od fragmentovaného trhu individuálnych prenajímateľov, ktorý dnes na Slovensku dominuje.

Samuel Vetrák, CEO spoločnosti BONARD, počas summitu zdôraznil širší kontext vývoja regiónu. „Stredná a východná Európa vstupuje do fázy, v ktorej sa moderné privátne nájomné bývanie stáva prirodzenou súčasťou trhu. Cieľom summitu bolo priniesť do Bratislavy skúsenosti z vyspelých európskych trhov a vytvoriť priestor pre vecnú diskusiu založenú na dátach a reálnej praxi,“ uviedol.

Významnou časťou programu bola diskusia o úlohe miest a regulácie. Summit otvoril panel hlavných architektov miest Porto, Gdansk a Bratislava vrátane hlavného architekta Bratislavy Juraja Šujana, ktorí sa venovali vzťahu medzi územným plánovaním, verejným záujmom a súkromným kapitálom. Opakovane zaznela potreba jasných, predvídateľných a dlhodobo stabilných regulačných rámcov, bez ktorých nie je možné rozvíjať inštitucionálne nájomné bývanie vo väčšom rozsahu. Pre investorov aj developerov je práve neistota v povoľovacích procesoch jednou z hlavných bariér vstupu na trh.

Panel venovaný financovaniu poukázal na rastúci záujem kapitálu o rezidenčné segmenty, a to najmä v kontexte vyššej volatility v iných triedach aktív. Nájomné bývanie je čoraz viac vnímané ako stabilný, dlhodobý produkt s predvídateľným výnosom, pokiaľ je podporené kvalitným dizajnom, profesionálnou prevádzkou a vhodnou lokalitou. Diskusie o prevádzke budov zdôraznili význam skúsených operátorov, ktorí dokážu zabezpečiť nielen technickú správu, ale aj kvalitu služieb a komunitný rozmer bývania.

Z pohľadu slovenského trhu zaznela aj výzva na vytváranie prvých referenčných projektov, ktoré by slúžili ako benchmark pre ďalší rozvoj sektora. Bez nich zostáva nájomné bývanie v očiach časti verejnosti aj investorov abstraktným pojmom.

Na komplikácie poukázal aj Michal Rehák, Country Managing Director Slovakia v spoločnosti Penta Real Estate. „Dopyt po kvalitnom privátnom nájomnom bývaní v regióne zostáva silný. Pre ďalší rozvoj je však kľúčová jasnosť regulácie, plánovacích procesov a dlhodobé smerovanie trhu,“ Je však presvedčený, že rastie záujem o vytvorenie vhodného rámca. „Podujatia tohto typu pomáhajú zosúladiť pohľady všetkých strán,“ zhodnotil.

Závery summitu ukazujú, že nájomné bývanie na Slovensku už nie je len okrajovou témou, ale začína byť vnímané ako systémová odpoveď na rastúcu nedostupnosť bývania a meniace sa potreby obyvateľstva. Najmä Bratislava má potenciál stať sa laboratóriom nových foriem bývania. Jeho naplnenie však bude závisieť od schopnosti verejného a súkromného sektora viesť konštruktívny dialóg.

(BONARD, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.