Adrian Gubčo 09.04.2025 15:44

Veľké plány sa zrážajú s realitou. Štát chce rozvíjať nájomné byty, výstavba zostáva slabá

Rozvoj dostupného bývania v podobe nájomných bytov sa v poslednom období stáva prioritou nielen Bratislavy, ale aj štátu. Vláda ohlásila veľkorysé plány na vytvorenie tisícov jednotiek. Ako však upozorňujú odborníci, tieto smelé úvahy zatiaľ narážajú na realitu dlhotrvajúcej výstavby a povoľovania. Ich naplnenie je nateraz hudbou vzdialenej budúcnosti.

Autori: Nino Belovič / YIM.BA, Matej Martinec / Startitup

Rozvoj nájomného bývania sa stáva v poslednom období čoraz výraznejšou témou. Výrazne ju pretláčala už vláda Igora Matoviča, za svoju si ju zobrala aj aktuálna vláda Roberta Fica. V tejto súvislosti boli za posledné roky vytvorené o čosi lepšie legislatívne podmienky, ktoré majú viesť k rýchlejšiemu dodávaniu nových bytov. Zároveň sa začali uzatvárať zmluvy s prvými investormi, ktorí by mohli tieto projekty vybudovať.

Len pred niekoľkými dňami tak boli podpísané dohody, ktoré majú viesť ku vzniku troch tisícov bytov, koncom minulého decembra zas boli podpísané dve zmluvy na celkovo tisíc bytov. V dohľadnej dobe tak má v zmysle kontraktov vzniknúť približne štyritisíc jednotiek. Odborníci to považujú za veľkorysý cieľ. „Ide o ambiciózny záväzok. Štátne nájomné bývanie totiž doteraz v slovenských podmienkach neexistovalo,“ hodnotí zakladateľ realitnej siete UPgreat, Richard Churý.

V tomto smere existuje len jeden miniatúrny príklad – v bratislavskom projekte Ovocné Sady bolo vytvorených 70 bytov, ktoré sa už začali prideľovať. „Štát ich však nepostavil, ale získal od súkromného developera,“ upozorňuje Churý. „Neprevzal teda za seba zodpovednosť staviteľa, ale kúpil byty, ktoré boli k dispozícii na trhu. Neprešiel si sám komplikovanosťou procesov.“

Ovocné Sady sú dielom spoločnosti JTRE, ktorá v dvoch etapách vybudovala 11 bytoviek s 1.030 bytmi. Jeden z domov v druhej etape so stovkou bytov odkúpila firma Kooperativa, ktorá ich neskôr poskytla štátu. Patrí totiž k partnerom, ktorí majú so Slovenskou republikou kooperovať na rozvoj nájomného bývania.

Byty v Ovocných Sadoch sú určené najmä pre pracovníkov vo verejných službách. Prvé preto dostávajú zamestnanci Univerzitnej nemocnice v Bratislave. Časť bude taktiež určená pre ľudí so zdravotným znevýhodnením. Nájomné sa nemá veľmi vzďaľovať od trhovej úrovne, zvýhodní ho ale dotácia zamestnávateľa, ktorý môže zamestnancovi prispieť sumou do štyroch eur na štvorcový meter. Dotácia bude oslobodená od odvodov.

Na základe tohto prepočtu by nájomné v jednoizbovom byte v Ovocných Sadoch mohlo vyjsť na 326 eur, v dvojizbovom na 416 eur a v trojizbovom na 545 eur. Od tohto opatrenia sa očakáva zníženie fluktuácie zamestnancov a v niektorých citlivých odvetviach, napríklad v školstve s nízkymi príjmami začínajúcich učiteľov, zníženie nedostatku pracovníkov.

Treba však pripomenúť, že ide stále len o 70 bytov z potrebných tisícov. „Štátne nájomné bývanie doteraz na Slovensku chýbalo. Aktuálne zmeny teda možno hodnotiť pozitívne,“ konštatuje R. Churý. Ako však upozorňuje, o skutočných výsledkoch bude možné hovoriť až zadlho. Segment nájomného bývania je totiž miniatúrny a ani zďaleka nedosahuje úroveň západných krajín.

Ovocné Sady. Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ako vyplýva z prieskumov, Slovensko má podľa rôznych štatistík jeden z najmenších podielov dotovaného nájomného bývania v Európe, pričom ide v drvivej väčšine o nájomné bývanie vybudované alebo spravované samosprávami. Z milióna bytov je približne 50-tisíc mestských, teda 5%. V Holandsku je to podľa dát EÚ 34%, v Rakúsku 24% a v Dánsku 21%.

Preto je potrebná masívna výstavba nových projektov. „Ak by sa malo štátne nájomné bývanie priblížiť európskym pomerom, museli by nové projekty pribúdať ako huby po daždi. S ambíciou dobehnúť Rakúsko by muselo vzniknúť 245-tisíc nových nájomných bytov. Aktuálne ohlásené projekty sú len kvapkou v mori,“ hodnotí Churý. V praxi sa ale stavia málo, bez ohľadu na to, kto je investorom.

UPgreat konkretizuje, že podľa Štatistického úradu SR sa vlani dokončilo najmenej nových bytov za šesť rokov. Ide o 17.600 bytových jednotiek, čo je o 16% menej ako pred rokom. Dve tretiny z toho pripadajú na rodinné domy. Počet sfinalizovaných bytov dosahuje len zhruba 5.700.

Aktivita je slabá aj pri začatej výstavbe. Vlani sa začalo stavať 15.300 domov a bytov, čo je až o 22% menej ako rok predtým. Štatistický úrad konštatuje, že úbytok stavebných povolení bol najviac viditeľný v Bratislavskom kraji. „Ak sa nové byty nestavajú, nemôže sa zlepšiť ani situácia s nájomnými bytmi,“ zhŕňa Richard Churý.

Na vine je podľa neho najmä zdĺhavé povoľovanie a byrokracia. Určitú nádej vidí v novom stavebnom zákone, jeho účinky sa však budú v praxi prejavovať len postupne. Do platnosti vstúpil 1. apríla 2025. K najvýraznejším zmenám patrí spojenie územného a stavebného konania do jedného procesu alebo zavedenie fikcie právneho súhlasu, v dôsledku čoho sa má zrýchliť vydávanie stanovísk.

Nájomný bytový dom na Muchovom námestí. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Veľký rozvoj nájomného bývania by mal byť do veľkej miery naviazaný na prítomnosť zamestnávateľov, preto možno očakávať, že sa bude koncentrovať v metropolitných oblastiach. Najvýznamnejšou z nich je samozrejme Bratislava. Aktuálna potreba nového bývania sa odhaduje v desiatkach tisícov bytov. Aby hlavné mesto dosiahlo rovnaký počet bytov na tisíc obyvateľov ako je priemer EÚ, muselo by ich pribudnúť 40-tisíc.

Dôsledkom ich absencie je nízka dostupnosť bývania, či už ide o byty na predaj alebo prenájom. V druhom prípade situáciu sťažuje ešte prílev utečencov z Ukrajiny, čo zvýšilo ceny prenájmov. Hlavné mesto chce na katastrofálnu dostupnosť bývania reagovať realizáciou vlastných projektov i spoluprácou s developermi.

Aktuálne tak bol čerstvo dokončený prvý projekt za vyše desaťročie na Muchovom námestí v Petržalke so stovkou bytov. Ďalšie obytné súbory sa pripravujú v Ružinove na Terchovskej a Bazovej, vo Vrakuni na Žitavskej, v Záhorskej Bystrici na Holom vrchu alebo v Petržalke v Janíkovom dvore a opäť na Muchovom námestí. Celkovo by ale malo ísť len o stovky bytov. Ďalšie stovky by mohli vzniknúť v rámci privátnych zámerov v rámci systému tzv. kontribúcií pri zmene Územného plánu.

Nemožno povedať, že by oproti nedávnej minulosti nedošlo k posunom. Podmienky pre rozvoj nájomného bývania sa zlepšili a o Bratislavu sa v tomto smere začínajú zaujímať aj inštitucionálni investori, čo je dôležité pre privátnych developerov. Vláda chce navyše pre tento účel použiť peniaze z dôchodkových fondov. Či to ale zo strednodobého horizontu skutočne prispeje k zlepšeniu dostupnosti bývania, zostáva nateraz otázne.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.