Adrian Gubčo 20.11.2025 21:10
Viac dostupného bývania a oživenie zastavených projektov. Investičný fond Hestia bude rozvíjať nájomné byty
Dostupnosť bývania sa v čoraz väčšej miere stáva témou, ktorú sa snaží adresovať nielen samospráva, ale aj vláda. Otvára preto dvere investorom, ktorí majú záujem o rozvoj schém nájomného bývania. Najnovším hráčom chce byť investičný fond Hestia so sídlom v Lichtenštajnsku, ktorý získal schválenie návrhu investičnej zmluvy Vládou SR pre projekt štátom podporovaného nájomného bývania.
Zdroj: Martin Development
O rozvoj nájomného bývania má záujem ďalší hráč
Dostupnosť bývania v súčasnosti nie je už len bratislavským, ale prakticky celoslovenským problémom. Podľa medzinárodných porovnaní sú dokonca Košice či Banská Bystrica na tom ešte horšie ako hlavné mesto. Ide o dôsledok nízkej stavebnej produkcie, vysokých nákladov aj zdĺhavej byrokracie. Za daných okolností projekty štandardne realizovali hlavne súkromní investori, ktorí sa orientovali na bonitnejších klientov.
Nemožnosť dostať sa k decentnému bývaniu však začína byť problém pre mnohé skupiny obyvateľov, ale aj zamestnávateľov – tí nie sú schopní zohnať pracovníkov, keďže nemajú možnosti pre kúpu vlastného bývania alebo platenie komerčného nájmu. Preto sa zvyšuje tlak na riešenie situácie zo strany štátu.
Ten preto v posledných rokoch podnikol viaceré legislatívne a finančné kroky, ktoré majú otvoriť dvere inštitucionálnym investorom. Viacerí z nich sa skutočne prihlásili. Najnovším je Hestia, SICAV fond so sídlom v Lichtenštajnsku pod dohľadom FMA. Ten združuje investície smerované do štátom podporovaného slovenského nájomného bývania. Správcom fondu je LLB Fund Services AG, administrátorom Factum AG, depozitárom LLB AG a audítormi PwC (pre AIF) a KPMG (pre AIFM).
Hestii sa podarilo v snahe o rozvoj nájomného bývania prekonať významný míľnik – schválený bol návrh investičnej zmluvy Vládou SR pre projekt štátom podporovaného nájomného bývania. „Schválenie zmluvy je pre nás zelenou na rýchle rozbehnutie projektov s nájomným bývaním,“ hovorí Štefan Holý, predseda dozornej rady Hestie. „V zásobníku ich máme viacero, časť z nich už má potrebné stavebné povolenia. Predpokladám, že v priebehu budúceho roka ich už budeme stavať.“
Považuje to za dôležitú správu pre množstvo ľudí, ktorí majú inak problém dostať k dostupnejšiemu bývaniu. „Nájomné bývanie, okrem toho, že je skvelou konzervatívnou investíciou, má veľký význam pre mobilitu zamestnancov s priemernou výplatnou páskou v rámci Slovenska a udržanie si takejto pracovnej sily zamestnávateľmi tam, kde sú ceny komerčných nehnuteľností privysoké,“ konštatuje Holý.
Benefitovať by z toho mala aj Bratislava. Ako konkretizoval Holý v rámci tlačovej konferencie, vyhliadnuté sú už prvé konkrétne zámery, ktoré prinesú už v dohľadnej dobe prvé stovky bytov.
Prvý nájomný dom vznikne vo Vrakuni. Zdroj: Martin Development
Prvé nájomné byty budú vo Vrakuni
Hestia Group je slovenská entita, patriaca pod fond Hestia. Ako približuje Ralf Ackermann, CEO Hestia a CEO Factum AG, ide o silný fond, ktorý spravuje približne tri miliardy švajčiarskych frankov (viac ako 3,2 miliardy eur). Mimoriadne vzťahy má s lichtenštajnskou Landesbank, v ktorej má miestna vláda nadpolovičný podiel. Ackermann tvrdí, že projekt rozvoja nájomného bývania sa FACTUMu aj LLB AG zdal mimoriadne atraktívny.
Ako ale priznáva, nejde o expertov na výstavbu. Slovenská strana preto slúži ako lokálny partner so znalosťou prostredia, legislatívy a developerského procesu, kým FACTUM zháňa financie od svojich klientov (nie asset managementu). Dôležité však je aj zháňanie zdrojov so strany Hestia Group, kde je kľúčová úloha Štefana Holého.
Ten avizuje, potrebné financie sa už podarilo do veľkej miery naakumulovať. Do nájomného bývania plánujú investovať konzervatívne investičné fondy, napríklad AVANT a ZFP. Prvý z nich vloží 120 miliónov eur, druhý 50 miliónov. Okrem toho bude Hestia Group pracovať aj s dlhovým (teda bankovým) financovaním zo Slovenska aj zahraničia.
Vďaka tomu má Hestia dosť peňazí na štart a realizáciu prvého projektu. Malo by ísť o bytový dom RosenHAUS vo Vrakuni. Fond je v procese akvizície projektu, pričom tento je na mestskom pozemku. Preto musí ešte Hlavné mesto rozhodnúť v prospech odovzdania pozemku. Investor však očakáva, že zámer so 108 bytmi za 20-25 miliónov eur dostane čoskoro zelenú a výstavba sa začne už v druhom štvrťroku budúceho roka.
RosenHAUS bol v minulosti predmetom intenzívnych diskusií. Holý priznáva, že registruje občiansky odpor aj spory okolo zámeru, ako ale dodáva, Hestia Group sa zaviazala, že spor urovná a preberie na seba aj všetky záväzky. Projekt je podľa neho v súlade s územným plánom.
Práve absencia právnych prekážok, ku ktorým patrí absencia stavebných povolení, patrí ku kľúčovým požiadavkám investora na akvizíciu projektu. V Bratislave sa rieši ešte dvojica zámerov, ktoré sa majú rozostavať v budúcom roku, ďalšie dva projekty (jeden s 250 bytmi a druhý s 200 až 240 bytmi) s vydanými územnými rozhodnutiami by mali ísť do výstavby v Žiline. Zameriavať sa chce na ekonomicky silnejšie mestá a teoreticky aj obce s dobrou perspektívou.
Hestia Group sa chce do roku 2027 dostať do stavu, keď bude každé tri mesiace ohlasovať nový projekt. Plán pre „byty vo výstavbe“ predstavuje od roku 2026 cca 650 bytov ročne. „Vlastné zdroje v tomto prípade nie sú problém,“ zhŕňa Holý. Ochotu vstupovať do jednotlivých schém majú aj banky. „Vidíme, že u bánk je veľká chuť financovať tieto projekty. Chcú sa to naučiť.“ Bankové financovanie má tvoriť 75-85% z potrebných zdrojov.
Investor bude byty spravovať 40 a viac rokov, byty sa nebudú predávať. Pôjde o výlučne nájomné bývanie, postavené v súlade so zákonom o štátnej podpore nájomného bývania. Pripravované schémy by údajne nemali byť konkurenciou pre privátnych developerov, lebo budú obsluhovať inú cieľovú skupinu. Nižšie náklady na výstavbu chce Hestia Group dosiahnuť prefabrikáciou, nižšou DPH a unifikáciou dispozícií či štandardu.
Prvú vlastnú nájomnú bytovku za dlhé roky postavilo aj Hlavné mesto. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Získa Bratislava dostupnejšie bývanie?
V poslednom období boli ohlásené viaceré zámery rozvoja nájomného bývania, či už zo strany samosprávy, alebo zo strany štátu prostredníctvom spolupráce so súkromnými partnermi. V priebehu tohto roka napríklad v hlavnom meste pribudlo 173 nových bytov, keďže dokončená bola mestská nájomná bytovka na Muchovom námestí so 103 bytmi a odovzdaný bol jeden z domov v rámci obytného súboru Ovocné Sady, ktorý síce postavilo JTRE, ale odkúpila ho a následne štátu poskytla Kooperativa.
V rámci ostatných dohôd s investormi sa má postaviť ďalších štyritisíc jednotiek (avšak to neplatí len pre Bratislavu), čo je už omnoho atraktívnejšie číslo. Riešenie to však nie je. Asi desaťnásobok tohto počtu bytov potrebujú podľa odhadov expertov aktuálne len Košice, nehovoriac o metropole.
Bratislavský magistrát, ktorý je v tomto smere asi najhlasnejší, má zviazané ruky, keďže nemá dosť zdrojov. Lem pomaly a postupne zvláda pripravovať a realizovať menšie, komornejšie zámery, kde sa počet jednotiek štandardne počíta v desiatkach. Bratislavská spoločnosť pre správu majetku chce zas postaviť ubytovňu pre zamestnancov mestských podnikov s približne 208 lôžkami. Celkové prírastky tak budú nízke.
Z dlhodobého hľadiska je spolupráca s inštitucionálnymi investormi a fondami jediným spôsobom, ako získať väčšie počty bytov. Na úspech tohto modelu však bude potrebná aj dobre fungujúca ekonomika, vďaka čomu bude štát môcť garantovať príspevok na bývanie pre zamestnanca. Bez tejto podmienky sa môže celá vízia rozsiahlej výstavby a správy nájomných bytov stať pre investorov neudržateľná.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
