Adrian Gubčo 20.07.2026 12:00

Cenový strop sa blíži. Počet voľných bytov rastie, kupujúcim už nestačia platy

Bratislavský rezidenčný trh v druhom štvrťroku 2026 potvrdil, že obdobie dynamického zotavovania dopytu a dramatického cenového rastu sa nateraz skončilo. Segment novostavieb v hlavnom meste vstúpil do fázy, ktorú možno podľa analytikov opísať ako opatrné prešľapovanie na mieste. Naznačujú to dáta spoločnosti Bencont Investments.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Po prechodnom oživení z predchádzajúcich kvartálov sa prejavuje kombinácia makroekonomických limitov, pretrvávajúcich vyšších úrokových sadzieb a rastúcej ponuky, ktorá postupne preklápa misky váh v prospech kupujúcich. Dostupnosť bývania je v Bratislave absolútne dominantnou témou, pričom tento stav odzrkadľuje širšie celoslovenské aj európske trendy.

Podľa najnovších dát Bencont Investments dosiahol objem predaných bytov v bratislavských novostavbách počas druhého kvartálu 2026 úroveň 652 jednotiek. V porovnaní s prvým štvrťrokom, keď sa predalo 742 bytov, ide síce o pokles, no tento bol do značnej miery ovplyvnený mimoriadne vysokými predajmi v jednom z veľkých projektov začiatkom roka.

Po očistení od tohto výkyvu možno hovoriť skôr o stabilizácii dopytu na úrovni okolo 600 až 700 predaných bytov za štvrťrok. Hoci sa predajné tempo odrazilo od dna z rokov 2022 a 2023, kedy štvrťročné predaje padali na hranicu 200 bytov, stále výrazne zaostáva za historickými priemermi z rokov 2014 až 2021, keď sa bežne predávalo vyše tisíc bytov kvartálne. Dopyt po nových bytoch tak zostáva v porovnaní s minulým desaťročím nižší približne o štvrtinu.

Paralelne s tým dochádza k postupnému kumulovaniu nepredaných bytov v ponuke developerov. Ku koncu druhého štvrťroka 2026 bolo na bratislavskom trhu k dispozícii 4.231 voľných jednotiek v rámci 105 rezidenčných projektov. Ide o výrazný medzikvartálny nárast o približne 300 bytov a medziročný skok až o 25%, čo reprezentuje vyše 800 nových jednotiek na trhu. Hranica štyroch tisícov dostupných bytov bola naposledy prekročená v roku 2017.

Rozdiel je však v tom, že kým vtedy vysoká ponuka prirodzene podnecovala silný predaj dosahujúci tisíc bytov za kvartál, dnes je absorpčná schopnosť trhu výrazne nižšia. Dôvodom je predovšetkým štruktúra ponúkaných nehnuteľností. Veľkú časť voľných kapacít dnes tvorí vyšší a prémiový segment, zatiaľ čo ponuka cenovo dostupnejších, takzvaných štartovacích bytov, naďalej chýba.

Nárast voľných kapacít a opatrný dopyt sa prirodzene odzrkadlili na cenovom vývoji, ktorý vykazuje známky faktickej stagnácie. Priemerná ponuková cena voľných bytov dosiahla v druhom štvrťroku 5.341 eur za meter štvorcový s DPH. V medziročnom porovnaní to predstavuje nárast o skromných 2,3%, pričom medzikvartálne sa cena dokonca mierne znížila.

Tento drobný pokles oproti úvodu roka bol spôsobený príchodom nových projektov v nižšom strednom segmente s cenami pod 4.500 eur za meter štvorcový. Priemerná absolútna ponuková cena voľného bytu sa pohybovala na úrovni 380-tisíc eur s DPH pri priemernej výmere 66 metrov štvorcových.

Priemerná predajná cena predaných bytov sa vyšplhala na 5.304 eur za meter štvorcový s DPH, čím sa prakticky dotkla ponukovej ceny. Tento mierny nárast však nie je dôsledkom celoplošného zdražovania, ale skôr zmeny nákupného správania, keď vzrástol podiel transakcií v drahších lokalitách ako Staré Mesto a Ružinov. Priemerný predaný byt mal rozlohu 64 metrov štvorcových a jeho celková cena dosiahla 365-tisíc eur s DPH.

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave. Zdroj: Bencont Investments

Obmedzený dopyt a stagnácia cenovej hladiny majú svoje makroekonomické príčiny. Ako upozorňuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, kľúčovým faktorom zostáva limitovaná kúpyschopnosť obyvateľstva. „Platy ľudí nestačia na to, aby pri aktuálnych úrokových sadzbách a cenách nehnuteľností kupovali viac bytov,“ konštatuje Bruchánik.

Na dopyt bude mať kľúčový vplyv aj rast úrokových sadzieb, ktorý sa budú aj v dôsledku rastúcich cien energií držať pravdepodobne na úrovniach medzi 3,5 až 4%. „V slovenskej ekonomike takisto v blízkej budúcnosti nemožno očakávať výrazné pozitívne zmeny,“ pripomína Bruchánik. Upozorňuje pritom na deficitné hospodárenie štátu, rastúce dane, nedostatok investícií do infraštruktúry a inovácií či geopolitické smerovanie, odrádzajúce západných investorov.

Analytik preto neočakáva pozitívnu zmenu. „Trh s novostavbami bude preto prešľapovať na mieste, dopyt ostane ohraničený a ceny bytov budú stagnovať. To, čo bude zaujímavé sledovať do budúcna, je vývoj ponuky, ktorej ďalší rast by už mohol vyvolať istú nervozitu,“ naznačuje.

Bratislavský trh má každopádne oproti celoslovenskému či európskemu pohľadu výrazné špecifiká. Dáta WOOD & Company, vychádzajúce z údajov Štatistického úradu SR a Eurostatu, ukazujú naďalej celkovo vysoký medziročný rast cien nehnuteľností.

V celoslovenskom meradle vzrástli ceny rezidenčných nehnuteľností v prvom kvartáli 2026 medziročne až o 14,4 %, čím Slovensko zaznamenalo tretí najrýchlejší nárast v celej Európskej únii hneď za Portugalskom a Bulharskom. Tento dramatický celoslovenský rast bol však hnaný predovšetkým trhom existujúcich nehnuteľností, ktoré zdraželi o 15,2%, kým novostavby rástli miernejšie, o 10,8%. V Bratislavskom kraji novostavby medziročne vzrástli o 13,1%, zatiaľ čo existujúce byty až o 20,9%. Pre porovnanie, v susednej Prahe rástli ceny nových bytov o 11,1% a starších o 11,5%.

Zdroj: WOOD & Company

Pohľad na širší región potvrdzuje, že hlavné mestá strednej Európy čelia veľmi podobným výzvam. Ako uvádza Eva Sadovská, analytička WOOD & Company, v Bratislave aj v Prahe dlhodobo prevláda dopyt nad ponukou z dôvodu nedostatočnej výstavby nových bytov v minulých rokoch.

Tento stav umocňuje skutočnosť, že obyvatelia oboch metropol vnímajú dostupnosť bývania ako absolútne najurgentnejší problém. Podľa výsledkov IMD Smart City Index 2026 označilo práve dostupnosť bývania za hlavnú prioritu až 68% opýtaných Bratislavčanov a dokonca 81% obyvateľov Prahy.

Súčasná situácia tak prináša novú trhovú realitu. Na jednej strane stojí Bratislava s pomalšie rastúcimi cenami novostavieb na úrovni 2,3% a pribúdajúcou ponukou, na strane druhej širší slovenský trh, vykazujúci dvojciferné tempo rastu. Zatiaľ čo celoslovenský index ťahajú najmä sekundárne trhy a krajské mestá s dobiehajúcimi cenami, bratislavský trh novostavieb je už natoľko saturovaný a cenovo vysoko nastavený, že naráža na strop kúpyschopnosti obyvateľstva.

Výhľad na druhú polovicu roka 2026 naznačuje pokračovanie súčasného stavu. Developeri v hlavnom meste sa budú musieť vyrovnať so zvýšenou konkurenciou, keďže ponuka presahujúca 4.200 bytov im už nedovoľuje plošné diktovanie cien. Práve naopak, prehlbujúci sa rozdiel medzi cenovo dostupnými bytmi a drahším prémiovým segmentom bude nútiť investorov prehodnotiť štruktúru nových projektov.

Ak nedôjde k výraznejšiemu poklesu úrokových sadzieb alebo k prudkému zrýchleniu mzdového rastu, trh s novostavbami bude naďalej prešľapovať na mieste, pričom ročné objemy predajov sa udržia v pásme 600 až 700 bytov za štvrťrok. Pre kupujúcich to znamená stabilnejšie prostredie bez nebezpečenstva cenových šokov, no pre celkovú dostupnosť bývania v meste ide len o čiastočnú úľavu, kým na trh nepríde výraznejší objem dostupnejších, rozmerovo aj cenovo triezvych štartovacích bytov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.