Adrian Gubčo 05.05.2026 20:04
Dopyt po bývaní neustáva. Analytici očakávajú rast cien a varujú pred krívajúcou slovenskou ekonomikou
Bratislava patrí vo všeobecnosti k mestám s vysokým záujmom o nové bývanie. Na dopyt reagujú developeri, ktoré dodávajú nové projekty, príp. nové etapy existujúcich projektov. Úspešné obdobie však nemusí trvať naveky. Odborníci varujú pred dopadmi výkyvov vo svetovej, ale aj slovenskej ekonomike. Možno aj v obavách pred negatívnym vývojom investujú Slováci práve do nehnuteľností.
Zdroj: Edvin Properties, Nino Belovič / YIM.BA
Bratislavský rezidenčný trh vstúpil do prvého kvartálu roku 2026 v znamení hľadania novej rovnováhy. Po turbulentných obdobiach minulých rokov sa zdá, že segment novostavieb definitívne zakotvil v ére stabilizácie a predvídateľného vývoja. Aktuálne dáta analytických spoločností Bencont, BuiltMind a Bencont potvrdzujú, že napriek miernemu a očakávanému ochladeniu oproti záveru minulého roka, celková kondícia trhu zostáva dobrá.
Všetko nasvedčuje tomu, že dopyt je hnaný predovšetkým potrebou bývania a snahou o ochranu kapitálu pred infláciou. Zatiaľ čo spoločnosť BuiltMind eviduje v prvom kvartáli tohto roka 631 predaných bytov v rámci verejnej ponuky , analýza spoločnosti Bencont Investments hovorí až o 742 predaných jednotkách, čo predstavuje nárast o 108 bytov v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom.
Bez ohľadu na presnú cifru je zrejmé, že trh si udržiava solídne tempo. Tomáš Kajúch, prevádzkový riaditeľ spoločnosti BuiltMind, vníma aktuálny stav ako návrat k realite. „Po veľmi silnom závere roka 2025 bolo prirodzené, že prvý kvartál prinesie mierne spomalenie,“ vysvetľuje. „Predaje na úrovni viac ako 630 bytov pri stabilnej ponuke ukazujú, že bratislavský trh novostavieb zostáva vo veľmi dobrej kondícii.“
Ponuka dostupných novostavieb sa stabilizovala na úrovni pohybujúcej sa medzi 3.732 až 3.922 voľnými bytmi, rozloženými v približne 96 až 100 aktívnych rezidenčných projektoch. Táto stabilita je výsledkom plynulého dopĺňania trhu o nové etapy etablovaných projektov aj o úplne nové zámery, ktoré dokážu nahrádzať predané byty.
V prvých mesiacoch roka oživili trh nové fázy projektov ako Zwirn či Nuppu od developera YIT, ale aj menšie schémy typu Milrose alebo Mýtna 37. Najsilnejším hráčom na poli predaja sa stal Cresco Real Estate s 58 transakciami, nasledovaný ITB so 42 predajmi. Z hľadiska konkrétnych lokalít dominovali overené Slnečnice (55 predajov) a Čerešne (42 predajov), pričom pozoruhodný úspech zaznamenal projekt PARQ Zátišie s 36 predajmi.
PARQu Zátišie sa v predaji darilo. Zdroj: Atrios Real Estate
Cenová úroveň bratislavských novostavieb naďalej vykazuje mierne rastovú trajektóriu, hoci jej dynamika je už vzdialená od exponenciálnych skokov z minulosti. Priemerná ponuková cena sa podľa BuiltMind vyšplhala na úroveň takmer 5.700 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medzikvartálny nárast o 1,6 %.
Na druhej strane, Bencont uvádza priemernú cenu 5.384 eur za meter štvorcový, čo je medziročne o takmer 4% viac. Tento rozdiel je vysvetlený odlišnou metodikou – zatiaľ čo BuiltMind uvádza ceny za podlažnú plochu interiéru, Bencont od roku 2024 započítava do výpočtu aj pomernú časť exteriéru, teda balkónov či terás, čo opticky znižuje priemernú cenu za meter štvorcový o približne 6%.
Rozdiel v metodike je kľúčový pre pochopenie reálnej dostupnosti bývania, ktorá sa však pre bežného Bratislavčana naďalej zhoršuje. Najmä segment najmenších bytov typu 1+kk sa stáva takmer nedostupným, keďže ceny v tejto kategórii neklesajú pod 6.000 eur za meter štvorcový a v prémiových lokalitách atakujú hranicu 6.500 eur.
Fenoménom štvrťroka je postupné miznutie lacných bytov; jednoizbové jednotky pod 4.000 eur za meter štvorcový či dvojizbové byty s celkovou cenou pod 200-tisíc eur sa stávajú raritou. Tradične najvyššiu cenovú hladinu si udržiava Staré Mesto s priemernou cenou okolo 7.800 eur za meter štvorcový, no zrýchlenie rastu bolo citeľné aj v Ružinove či Novom Meste.
Popritom možno sledovať rast priemernej výmery predaných bytov. Kým v predchádzajúcom období sa trh orientoval na minimalizáciu priestoru v snahe o dosiahnutie nižšej celkovej ceny, v prvom kvartáli 2026 sa priemerná plocha predaného bytu zvýšila z 57,5 m² na viac ako 62 m². Dáta Bencontu tento trend potvrdzujú ešte výraznejšie s hodnotou 64,11 m².
Tento posun je spôsobený najmä vyšším podielom transakcií v trojizbových a štvorizbových dispozíciách, ktoré spolu tvorili až 39% všetkých predajov. Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, k tomu dodáva, že predaj bol v úvode roka výnimočne silný aj medzi bytmi vo vyššom segmente, čo potiahlo nahor aj priemernú jednotkovú cenu predaných bytov.
Zdroj: BuiltMind
Kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim nálady na trhu zostáva financovanie a makroekonomický rámec. Hoci základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky zostala stabilizovaná na úrovni 2%, slovenské komerčné banky sa v závere štvrťroka správali opatrnejšie. Priemerná úroková sadzba pri nových hypotékach sa pohybovala okolo 3,4 % p. a., čo je úroveň, ktorá podľa analytikov už nespôsobuje šok, ale stále pôsobí ako prirodzená brzda pre časť dopytu.
CBRE v tejto súvislosti spracúva tzv. Residential Health Index, ktorý analyzuje pomer medzi splátkou hypotéky a nájomným. Od roku 2022 pretrváva stav, kedy je nájomné v Bratislave finančne výhodnejšie ako splátka hypotéky pri rovnakom byte. V prvom kvartáli 2026 bol rozdiel v neprospech hypotéky približne 209 eur mesačne, čo je historicky najvyššia hodnota.
Napriek tomu dopyt po kúpe neustáva, čo naznačuje, že slovenský spotrebiteľ stále uprednostňuje vlastníctvo pred flexibilitou nájmu, a to aj za cenu vyšších mesačných nákladov. Tento stav je živený aj rastom miezd, ktorý čiastočne kompenzuje drahšie financovanie a udržiava kúpyschopnosť obyvateľstva.
Pri prognózovaní ďalšieho vývoja zostávajú odborníci mierne optimistickí, no vyvarujú sa očakávaniu návratu k realitnej horúčke. Bruchánik predpokladá stabilizáciu tempa predaja na úrovni okolo 800 bytov štvrťročne, pričom ceny by mali rásť tempom do 5% ročne, čo zodpovedá inflačným očakávaniam. BuiltMind je vo svojich odhadoch o niečo konzervatívnejší a predpokladá kvartálne predaje v rozmedzí 600 až 700 jednotiek.
Rozhodujúcim faktorom bude podľa T. Kajúcha dostupnosť financovania a celková ekonomická stabilita. Ak sa sadzby udržia blízko súčasných úrovní, trh by mal pokračovať v zdravom tempe bez extrémnych výkyvov.
Bratislava tak v roku 2026 potvrdzuje svoju pozíciu saturovaného a dospelého trhu, kde o úspechu projektov čoraz viac rozhoduje kvalita architektúry, lokalita a rozumná cenotvorba developera, než len samotná prítomnosť bytu v ponuke. Aktuálne vyrovnaný vzťah medzi ponukou a dopytom je pre trh dobrou správou, pretože vytvára prostredie pre postupnú, udržateľnú stabilizáciu a eliminuje riziko vzniku cenových bublín, ktoré by v dlhodobom horizonte mohli vážne zhoršiť dostupnosť bývania pre strednú triedu.
Na druhej strane, dostupnosť nových bytov dnes zostáva nízka – nižšia ako v mnohých okolitých európskych metropolách. V súčasnosti prakticky nič nenasvedčuje tomu, že by sa to malo v najbližších rokoch výraznejšie zmeniť. Kľúčové riešenie v podobe omnoho masívnejšej výstavby komerčných bytov na predaj aj dostupnejších nájomných jednotiek zostáva nateraz hudbou budúcnosti.
(YIM.BA, Bencont, CBRE, BuiltMind)
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
