Adrian Gubčo 05.06.2026 18:52
Od ruiny k veľkorysému bývaniu. Esterházyho palác sa viditeľne mení, rekonštrukčné práce sú v plnom prúde
Esterházyho palác na Kapitulskej ulici bol donedávna jednou z najviac zdevastovaných pamiatok v Bratislave. Kvôli svojmu stavu sa stal scénou pre filmy z vojnového prostredia a výrazne znižoval úroveň historického jadra mesta. Už nejakú dobu však prebiehajú práce na jeho rekonštrukcii, ktorá začína byť čoraz viditeľnejšia. Investor, spoločnosť Raiffeisen Property Holding International, teraz predstavil ďalšie detaily.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Kapitulská ulica patrí k najvzácnejším historickým lokalitám Bratislavy. Ide pravdepodobne o najstaršiu ulicu v meste so zachovanými domami, ktorých pôvod siaha do stredoveku. Veľkú časť z nich využívajú cirkevné inštitúcie. Jednou z výnimiek je Esterházyho palác, nachádzajúca sa v hornej (severnej) časti ulice.
Mohutný štvorkrídlový súbor budov vznikol v 40. rokoch 17. storočia, keď ho dala vybudovať bohatá a vplyvná šľachtická rodina Esterházyovcov. Išlo o popredný rod v celom Uhorsku, po ktorej zostalo množstvo pamiatok. V najlepších časoch v paláci na Kapitulskej údajne hrával ako kapelník aj známy skladateľ Joseph Haydn. To však bolo ešte v 18. storočí.
V 20. storočí začal palác, využívaný ako obytný dom, chátrať. Úvahy o jeho prestavbe na sídlo Archívu mesta Bratislavy sa nerealizovali, na začiatku 21. storočia sa hovorilo o rekonštrukcii na hotel, čo bolo spojené s výstavbou vstupu do budúcich podzemných garáží od Staromestskej. Reálne sa zmena priblížila až v roku 2017, keď sa vlastníkom budov stala spoločnosť Esterházy Real Estate, s.r.o., patriaca medzi dcérske spoločnosti rakúskej banky Raiffeisen.
Nový majiteľ následne rozbehol prípravu obnovy paláca na kombináciu nadštandardného bývania a lokálnej občianskej vybavenosti. Práce sa mali začať v marci 2025, naplno sa však rozbehli až na začiatku tohto roka. Dnes sú zmeny viditeľné voľným okom a miestami sa už začína formovať budúca tvár tohto komplikovaného projektu.
O jeho výnimočnosti hovorí aj Karl-Maria Pfeffer, CEO Raiffeisen Property Holding International. „Palais Esterházy je našou rezidenčnou vlajkovou loďou a projektom, aký prichádza len raz za generáciu,“ povedal na oficiálnom predstavení rekonštrukcie v priebehu minulého týždňa. „Nevytvárame tu klasický realitný produkt. Ochraňujeme významný kus európskej histórie a vedieme ho do súčasnosti a budúcnosti.“
Pfeffer navyše pre YIM.BA pripomína, že s budovou je RPHI spojené už dlhú dobu. „Pôvodne sme neuvažovali nad týmto zámerom. Bol však zaseknutý u iného developera, ktorý získal prostriedky od našej spoločnosti,“ vysvetľuje. „Pýtali sme sa, čo sa s tým dá urobiť a po veľmi dlhom procese sme sa rozhodli, že do toho pôjdeme.“
Podľa investora bolo už vtedy jasné, že pôjde o dlhú a náročnú prípravu. Palác je chránený ako národná kultúrna pamiatka a nachádza sa v najprísnejšie chránenej časti mesta. Obnova je mimoriadne komplikovaná aj s ohľadom na stavebné procesy, vek paláca a jeho stav. „Takýto projekt ale nerobíte kvôli veľkému zisku. V konečnom dôsledku ste radi, ak zarobíte aspoň niečo, čo sa podarí len v prípade, že sa nestretnete s nijakými prekvapeniami. Pri starých budovách je vždy možné,“ konštatuje Karl-Maria Pfeffer.
Aj to je dôvod, prečo sa developer jednoznačne orientuje na najnáročnejšiu klientelu, ktorá je schopná za takúto rekonštrukciu zaplatiť. V paláci vznikne 20 vysoko luxusných bytov s veľkosťami od 70 do 260 metrov štvorcových, medzi ktorými sú aj veľkorysé mezonety s maximálnou cenou takmer tri milióny eur. Doplní ich 14 servisovaných apartmánov a komerčné jednotky.
Napriek vysokým cenám – a to aj na pomery bratislavských nadštandardných nehnuteľností – je vraj záujem vysoký. „Z jednotlivých bytov je už takmer tretina predrezervovaná,“ tvrdí Pfeffer. „V prípade retailových priestorov očakávame, že zákazníci prídu v pokročilejších fázach výstavby, aby vedeli presne odhadnúť, kedy sa môžu nasťahovať.“ Typ prevádzok zatiaľ nešpecifikuje, registruje však už záujem medzi medicínskymi a gastronomickými prevádzkami.
Za mimoriadne dôležitú súčasť považuje developer trojpodlažné podzemné parkovanie (pod zemou budú dve podlažia), ktorého výstavba bude patriť k najnáročnejším častiam realizácie rekonštrukcie. Pôjde o automatizovaný systém so zakladačmi, pričom tu bude umiestnených 142 miest. „Takáto možnosť budovať tu parkovacie miesta sa už nezopakuje. Medzi záujemcami o parkovanie sú aj susedia, obyvatelia alebo firmy,“ približuje investor. Developeri iných projektov zatiaľ medzi nich nepatria.
Dokončenie rekonštrukcie sa očakáva v septembri 2028. Tento odhad vychádza z predpokladu, že sa počas realizácie neprihodí žiadna nečakaná situácia vrátane mimoriadnych archeologických nálezov alebo extrémne zlého stavu objektov. Či sa to potvrdí, sa ukáže už čoskoro.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
V týchto dňoch sa totiž začína výstavba jednej z kľúčových častí projektu, teda podzemnej garáže. Aj Karl-Maria Pfeffer to označuje za kritickú fázu realizácie. Následne sa začnú budovať úplne nové časti či objekty. Z pôvodných štyroch krídiel je totiž jedno úplne zničené, takže musí byť postavené odznova, nanovo sa bude stavať aj objekt v prieluke priamo na Kapitulskej. Pôjde o jedinú časť paláca so súčasnejším výrazom, inak sa bude prísne dodržiavať historický vzhľad.
Architektonické riešenie vypracovala kancelária adif, zhotoviteľom je stavebná spoločnosť Hornex. Ide o ťažkú skúšku aj pre inak skúsenú firmu – stav paláca bol miestami skutočne katastrofálny, záchrana tak prišla v hodine dvanástej. „V zachovanej časti nič nebúrame. Vyberáme tehly, ktoré uskladňujeme a spätne využívame. Tam, kde chýba murivo, sa dopĺňa z existujúceho. Používajú sa aj špeciálne omietky a pracuje sa s maltou tak, aby vyťahovala zo stien vlhkosť,“ prezentujú zástupcovia spoločnosti niektoré z postupov.
V rámci prezentácie developer previedol návštevníkov časťou paláca, pričom upozornil na viaceré detaily – napríklad mimoriadnu výšku stropov alebo fakt, že časť bytov bude do istej miery vložená do stredovekých mestských hradieb. V hradbách budú vytvorené nové otvory pre okná, hoci budú umiestnené vo vrstvách, vybudovaných v normalizačnom období.
Popri historických častiach sa však v zachovaných krídlach budujú aj úplne nové. Fasáda západného krídla musela byť napríklad spevnená novými konštrukciami, lebo sa citeľne nakláňala. Na iných miestach sa museli vybrať drevené stropy a nahradiť železobetónovými stropmi. Vďaka tomu sa zlepšila zvuková alebo požiarna odolnosť. Hornex ale zdôrazňuje, že všetky kroky sú konzultované s pamiatkarmi.
Stavebník sprístupnil aj strešnú časť, ktorá sa momentálne buduje odznova. Pôvodný drevený krov bol zhnitý, po novom bude mať oceľovú konštrukciu. Strecha však bude klasická šindľová (bobrovka), aby nadväzovala na historický charakter paláca i lokality. Dobudovanie strechy sa očakáva do konca roka. V najvyššej časti budovy budú umiestnené predtým zmieňované mezonety, ktoré budú mať k dispozícii terasy s výhľadmi na historické jadro.
Pôvodná stavba má aj určité výhody. Priamo v paláci alebo na dvore nebude hluk zo Staromestskej taký výrazný – priestor by mal byť celkom tichý. Dôvodom je šírka múrov. Pôvodný hradobný múr bol hrubý dokonca niekoľko metrov, takže rezidenti budú chránení pred negatívnymi vplyvmi rušnej cesty.
Je zrejmé, že Bratislava získa obnovenú pamiatku, ktorá bola krôčik od úplného zániku. Teraz je však každým týždňom a mesiacom bližšie k záchrane. Ide o významnú súčasť bratislavskej histórie. Strata paláca by bolo veľkou tragédiou pre mesto a uchovávanie pamäte na jeho dejiny.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Otázkou zostáva, či sa podarí projekt naplniť. Developer je optimistický a verí, že si nájde svojich klientov. Popri klasických bytoch na predaj sa to týka aj servisovaných apartmánov, prezentovaných ako mimoriadne atraktívna investičná príležitosť. Cieľom je pravdepodobne osloviť ľudí, ktorí ich budú ponúkať ako ubytovanie AirBnB.
Nemožno prirodzene vylúčiť, že s dokončením paláca dôjde aj na oživenie Kapitulskej. Tá bola dosiaľ známa ako mimoriadne pokojná a absencia akýchkoľvek kaviarní či reštaurácií bola vyzdvihovaná ako jej hodnota. To sa teraz môže zmeniť, keďže obchodné priestory môže obsadiť aj takýto typ zariadení. Ak je to ale daň za záchranu paláca, je to rozhodne prijateľnejšie ako ruina alebo náhrada budovy novostavbou.
Nadchádzajúce roky by mali priniesť aj iné zásahy, ktoré zvýšia turistický potenciál tejto časti historického jadra. Už dlhšie sa hovorí o komplexnej obnove mestských hradieb, ktoré sú dnes otvorené a čiastočne využívané, potenciál však nevyužívajú naplno. Okrem toho, Hlavné mesto sa nevzdalo vízie Plató Staromestská, práve naopak, údajne ho rozdelilo na štyri etapy a na prvú z nich už má pripravené financovanie.
Z mierne zanedbanej lokality sa tak môže o niekoľko rokov stať omnoho upravenejšia a živšia časť Bratislavy. S jej premenou sa výrazne zmení aj jej obraz. Vplyv rekonštrukcie Esterházyho paláca, hradieb či výstavby plató bude tak zásadný, že slovenská metropola už bude v čoraz menšej miere vnímaná ako zanedbaná. Namiesto toho bude jej jadro pôsobiť kultivovaným a mondénnym charakterom – ako to napokon hlása aj developer obnovy paláca.
Fotografie z 28.5.2026. Pozrite si doterajšie práce vo fotoalbumoch.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
