Adrian Gubčo 05.11.2025 11:50

Najluxusnejšie bývanie v Bratislave? Cresco Real Estate odhaľuje Q, inšpirované je Londýnom

ČLÁNOK BOL AKTUALIZOVANÝ Developer Cresco Real Estate predstavil definitívnu podobu projektu Q, teda nového vlajkového developmentu na bratislavskom nábreží. Rezidenčný komplex, ktorý vznikne na mieste hál bývalého Parku kultúry a oddychu (PKO), má priniesť vysoko nadštandardné bývanie s dôrazom na kontakt s Dunajom a služby pre rezidentov po vzore západných metropol.

Zdroj: Cresco Real Estate

Finálna podoba konečne predstavená

Po takmer desaťročí príprav sa dnes odhalila pravdepodobne už finálna podoba projektu Q, ktorý prinesie urbanizáciu jedného z posledných zostávajúcich veľkých stavebných pozemkov v Starom Meste. Umiestnený je priamo na ľavom brehu Dunaja, na mieste, kde sa kedysi nachádzali haly PKO.

O transformácii územia na polyfunkčnú zónu s bývaním a retailom sa hovorí už približne dve desaťročia, konkrétnejšie sa začala budúcnosť územia rysovať po roku 2015. Mesto vtedy odovzdalo pozemky pod PKO súkromnému investorovi. V tejto firme mali účasť dvaja z najvýznamnejších bratislavských developerov, Cresco Real Estate a JTRE. Obaja následne začali rozpracovávať svoje územia. Prvý menovaný prevzal západnú časť priestoru PKO, bližšie k Výskumnému ústavu vodného hospodárstva.

Na riešenie projektu vyhlásil menšiu vyzvanú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária Bogle Architects. Ide o renomované pracovisko, vedené britským architektom Ianom Boglem. Na nábreží navrhol obytný súbor, pozostávajúci zo štyroch krídiel – „prstov“ – prepojených spoločnou sekciou, rovnobežnou s Nábrežím arm. gen. L. Svobodu. Medzi prstami mali vzniknúť parkovo upravené plochy.

Povoľovací proces bol dlhší, ako sa očakávalo. Developeri už dávnejšie zrovnali so zemou haly PKO, kvôli zdĺhavému povoľovaniu tak zostával priestor prázdny. V posledných rokoch však nastal pokrok, ktorý vyústil vo vydanie stavebného povolenia pred niekoľkými týždňami.

V tom čase Cresco Real Estate naštartovalo marketingovú kampaň, v ktorej ohlásilo aj nový názov – Q. Podľa Jána Krnáča, výkonného riaditeľa Cresco Real Estate, má ísť o nadčasový názov, odkazujúci na kvalitu projektu. V tomto má vynikať aj medzi inými bratislavskými realizáciami, a to nielen v polohe či výhľadoch, ale aj v šírke služieb pre rezidentov. Inšpiroval sa pritom Londýnom.

Podľa Krnáča ide o unikátnu príležitosť. „Q je bývanie, aké sa objaví raz za život, a tak sme k nemu pristupovali,“ približuje. „Okrem premysleného, nadčasového dizajnu z dielne londýnskeho architekta či služieb pre budúcich obyvateľov, sme kládli dôraz aj na riešenie verejného priestoru. Pre nás je kvalita bývania to, ako hodnotne môžete tráviť čas doma a v jeho blízkom okolí.“

Kompozícia projektu je opisovaná ako „štvorprstová“. Vďaka tomu sa podarilo maximalizovať výhľady na Dunaj, ktorým by mala disponovať veľká väčšina bytov a apartmánov. Tých bude 256, pričom pôjde o jedno- až päťizbové jednotky. Dva objekty (A.01 a 1.04) budú mať osem nadzemných podlaží, z toho dve ustúpené, ďalšie dva objekty (1.02 a A.03) deväť podlaží, pričom posledné tri budú ustúpené. Horné podlažia ponúknu priestorovo veľkorysé penthousy. Parkovať sa bude v podzemí, kde bude 700 stojísk.

K vybavenosti, prístupnej len pre rezidentov, má patriť wellness zóna s bazénom a saunami, súkromné fitness centrum, priestory na coworking či lobby s recepciou. „Prémiové bývanie, ako sa naň pozeráme pri našich návrhoch, spočíva predovšetkým v kvalite života jeho obyvateľov,“ tvrdí Ian Bogle, architekt projektu. „A tento projekt kladie dôraz najmä na to, ako kvalitne viete tráviť čas.“

Developer tvrdí, že od spustenia teasingovej kampane už má k dispozícii asi 650 dopytov. Podľa všetkého tak možno očakávať vcelku intenzívny záujem po spustení predaja, ktoré sa očakáva na začiatku budúceho roka.

Štart výstavby sa však očakáva o čosi neskôr – na prelome roka 2026/2027. V priebehu roka 2026 by mali trvať prípravné práce, pozostávajúce z preložiek sietí či prípravy staveniska. Investor čaká na správoplatnenie stavebného povolenia. Ak sa naozaj práce naštartujú na začiatku roka 2027, dokončenie možno očakávať v roku 2029.

Zdroj: Cresco Real Estate

Zlepšenie lokality aj pre verejnosť?

Developer sa netají tým, že chce priniesť jeden z najlepších produktov na trhu, čomu podriadil aj celkový koncept. „Projekt je svojou architektúrou, polohou a výhľadmi na Dunaj či Pečniansky les jedinečný,“ vypočítava jeho kvality Krnáč. „Verím tomu, že sa bude všetkým páčiť.“

Nemožno uprieť, že z pohľadu rezidencií ide o v Bratislave naozaj výnimočnú ponuku. Slovenská metropola nemá také možnosti rozvoja bývania na nábreží a v takom úzkom kontakte s riekou. Väčšina vhodných pozemkov je zastavaná, prípadne sa tam stavať nedá, minimálne v súčasnosti. Ide tak o vysoko limitovaný produkt, čo si investor očividne veľmi dobre uvedomuje – a územie aj komunikuje ako posledné rozvojové v Starom Meste pri Dunaji.

Kupujúcich chce presvedčiť aj „londýnskou architektúrou“. Podľa Bogla sa pri tvorbe architekti inšpirovali súčasným developmentom pri Temži, kde sa kladie dôraz na maximalizáciu pohľadov na rieku. Zástupcov developera po týchto projektoch previedol, čo prispelo k presadeniu daného konceptu.

„To, čím sme chceli Q odlíšiť od iných projektov pri Dunaji, bolo práve otočenie objektov kolmo k rieke, ktoré okrem výhľadov na rieku z každého bytu, umožňuje aj presvetliť všetky interiéry prirodzeným svetlom,“ dopĺňa Bogle. Už samozrejmosťou bude

Sú to ale najmä zmieňované služby pre rezidentov, ktoré projekt vyčleňujú aj voči iným luxusným bratislavským projektom vrátane nábrežných. Ján Krnáč sa neobáva, že by neboli používané alebo by rezidenti odmietali vyššie náklady na správu. „Napríklad v Rozadole je bazén veľmi úspešným prvkom. Tam sa to uživilo a dodnes sa to používa. V Troch vežiach máme family room a tri fitnesscentrá, ktoré si obyvatelia veľmi pochvaľujú,“ argumentuje. „Chceme nastaviť trend a myslíme si, že ľudia, ktorí si kúpia drahý meter štvorcový, si zaslúžia niečo navyše.“

Išlo však aj o ekonomické rozhodnutie. Parter Q totiž nebude naplno využívaný pre komerčné účely – podľa developera by sa retail neuživil. „V existujúcom River Parku aj jeho pokračovaní od JTRE je kompletne celý parter dedikovaný retailu. My máme pocit, že komerčného retailu je na lokalitu priveľa,“ myslí si Krnáč. „Už existujúci River Park sa trápi. Nie je to destinácia ako Eurovea, kam ľudia prídu do nákupného centra a popritom oddychujú na nábreží“.

Preto padlo rozhodnutie umiestniť tu služby v podobe wellness zóny s až 15-metrovým bazénom, rodinnej miestnosti, coworku a ďalších služieb. Umiestnené budú najmä v sekcii, ktorá prepojí jednotlivé prsty. Parter v rámci prstov ešte nemá definitívne určenú funkciu, pričom developer zvažuje tak retail, ako koncept bývania s kanceláriou a podobne.

Ako sa teda ukazuje, verejnosť nebude môcť naplno využívať tak prízemie, ako aj priľahlé priestory. Dva z dvorov medzi krídlami by mohli byť privátne. Krnáč pripúšťa, že to je možné, zároveň ale podotýka, že sa možno bude týkať len plôch bezprostredne susediacich s budovami s vyššími požiadavkami na súkromie. „Rozširujeme promenádu smerom dovnútra,“ zdôrazňuje. „Značná časť priestoru bude verejná. Nebude to o tom, že to bude fasáda od fasády verejné, ale ani súkromné.“

Verejnosť tak získa najmä obnovenú promenádu, ktorá by mala byť naplno predláždená, jedno námestie s vodným prvkom v nádvorí medzi najvýchodnejšími krídlami, a parkovo upravené Lanfranconiho námestie. To má mať rozsah, približujúci sa k Hlavnému námestiu. Developer, resp. developeri (aj s JTRE) budú vychádzať z výsledkov súťaže, v ktorej sa presadila kancelária Between.

Otázkou zostáva aj naďalej cyklotrasa. Podľa Krnáča prax ukázala, že jej vedenie na promenáde sa neosvedčilo a vedie k zhoršeniu bezpečnosti chodcov. Na druhej strane, projekt má byť pripravený na vedenie trasy na Nábreží arm. gen. L. Svobodu. „Uvažujeme s priestorovou rezervou, aby sa v budúcnosti mohla cyklotrasa vybudovať,“ dodáva Ján Krnáč.

Hlavný benefit pre širokú verejnosť, ktorá nebude v rámci Q bývať, tak spočíva predovšetkým v skultivovaní územia. Obnovená bude existujúca promenáda, pribudne tu zeleň a možno aj obmedzený rozsah služieb. Inak si však zámer zachová výrazne privátny charakter.

Q bude mať najväčšiu konkurenciu v priamom susedstve. Zdroj: Cresco Real Estate

Kto prinesie lepšie riešenie

Popri Q sa v krátkom čase predpokladá aj intenzívnejšia komunikácia zo strany JTRE v prípade River Parku II. Stavebné povolenie totiž získal aj tento zámer. Po nadobudnutí právoplatnosti nebude developerovi už nič brániť v naštartovaní príprav na výstavbu ani v komunikačnej kampani, zameranej na predaj bytov. Nevyhnutne to otvorí otázku, ktorý z projektov je vlastne lepší.

River Park 2, bude tvorený päticou hlavných stavebných objektov. Ide o polyfunkčný dom, dvojicu bytových domov, apartmánový dom a administratívnu budovu. Prepojené budú spoločnou trojpodlažnou podzemnou garážou. Spoločne vytvoria pootvorený mestský blok s verejne prístupným vnútroblokom s parkovou úpravou.

Developer ráta so vznikom približne 153 bytov a apartmánov, 12,5-tisíc metrami štvorcovými kancelárskych plôch a, ako bolo zmienené, živým parterom s komerčnými prevádzkami. V najväčšej miere pôjde asi o reštaurácie či kaviarne, vylúčiť však nemožno ani iné služby, ktoré rozšíria existujúcu ponuku v rámci River Parku. Naplánovaná je aj obnova promenády, stromoradia či umiestnenie vodného prvku.

JTRE nadviazalo na prvú časť developmentu, hoci architektúru zverilo ateliéru GFI. Ide o tradičnejšie poňatý koncept, ktorý vo väčšej miere pripomína mestskú blokovú zástavbu. To prináša svoje výhody aj nevýhody – jednou z nich je, že časť bytov skutočne nemusí mať taký dobrý výhľad na rieku. Ide však len o minimálny počet, keďže developer to vyriešil umiestnením kancelárskej budovy.

Z pohľadu mestotvornosti a urbanizmu možno už teraz povedať, že lepšie navrhnutá je pravdepodobne časť od JTRE. Dané to je najmä striedaním funkcií či aktiváciou parteru, rovnako ako vytvorením celistvej domovej fronty smerom k nábrežnej promenáde. Navonok sa bude zdať, že ide o vyústenie tradičného mesta smerom k rieke.

Na druhej strane, Q bude pravdepodobne excelovať v štandarde pre rezidentov a možno aj v architektúre. Hoci si nemožno nevšimnúť určitých podobnosti medzi týmto projektom a inými od toho istého developera, predsa len pôjde o výraznejšiu realizáciu. Obyvatelia naostatok dostanú so svojim bývaním benefity, ktoré sú v celobratislavskom kontexte stále ešte skôr výnimočné.

Investori musia často hľadať kompromis medzi tvorbou aktívneho mestského prostredia a pokojného a privátneho bývania pre obyvateľov. Pripravovaná výstavba na nábreží bude zaujímavým pohľadom na zrážku dvojice odlišných prístupov. V konečnom dôsledku však oba projekty prinášajú perspektívu zvýšenia úrovne tejto časti bratislavského nábrežia.

Či to ale bude stačiť, aby si verejnosť územie naozaj obľúbila, je otázne. Nostalgia za PKO je u časti obyvateľov Bratislavy silná a zánik verejnej funkcie v tejto časti mesta v prospech privátnej je neodškriepiteľným faktom. Príležitostí na vyváženie tohto nepomeru dnes už zostáva len minimum. Ich využitie však ostáva ešte väčšou záhadou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.