Adrian Gubčo 01.01.2022 15:00

2021: Nádych pred búrkou? (1/2)

Slová „koronavírus“ a pandémia boli aj v uplynulom roku asi najčastejšie používanými výrazmi, v realite rozvoja Bratislavy však nešlo o natoľko dominantnú tému. Oveľa viac ho definovala skôr kombinácia viacerých protichodných tendencií. Mesto sa bude meniť, pričom v tomto roku padli viaceré dôležité rozhodnutia, a to aj v súvislosti s blížiacimi sa voľbami. Nie všetky zmeny ale život v metropole zlepšia.

Panoráma Bratislavy, 31.12.2021

Koronavírus mení mesto, no nie tak výrazne

Úder prvých dvoch vĺn pandémie – a najmä úplne prvej – bol šokom, ktorý zasiahol celú spoločnosť a na istý čas vyvolal obavy o ďalšiu budúcnosť krajiny aj mesta. V podstate z ničoho nič zastavil bežný život a výrazne ovplyvnený bol aj ekonomický život, realitný trh nevynímajúc. Kým predaj rezidenčných nehnuteľností bol na istú dobu zmrazený, v prípade kancelárií sa začalo otvorene hovoriť o ich konci a o trvalom presune množstva zamestnancov domov. Hoci ide aj naďalej o kľúčovú mediálnu a spoločenskú tému, dopady pandémie sa ale v tejto chvíli neukazujú ako také dramatické.

Ukazuje to vývoj na rezidenčnom aj kancelárskom trhu. Predovšetkým pre rezidenčný je aj naďalej charakteristický vysoký dopyt, motivovaný lacnými hypotékami, vysokou kúpnou silou, optimistickým ekonomickým výhľadom a veľkým nesaturovaným trhom. Bratislava je silné migračné centrum a nie je dôvod predpokladať, že by sa to malo v dohľadnej dobe zmeniť – skôr naopak. O nové byty tak je záujem, ktorý vysoko prevyšuje ponuku. V dôsledku toho bol rast cien rekordný, čo dokazujú priebežné analýzy Národnej banky Slovenska aj iných autorov. Teoreticky sa ukazujú prvé náznaky spomalenia rastu, od korekcie cien má však Bratislava ďaleko.

Vplyv koronavírusu sa prejavil inak. Série lockdownov, karantén a obmedzení v preprave tovarov spôsobili, že sa vyčerpali zásoby stavebných materiálov a nenahradili sa novými. Dôsledkom bol radikálny nárast cien v podstate všetkých produktov – betónu, ocele, dreva a mnohých ďalších, esenciálnych pre stavebníctvo. Prejavilo sa to aj v bratislavskom developmente a v cenách nehnuteľností. Projekty to nezastaví, no koncový klient sa musí pripraviť na drahšie nehnuteľnosti alebo inak nastavené zmluvy.

Medzičasom, po prvotnej nedôvere sa opäť oživil aj vývoj na kancelárskom trhu. Dvaja developeri – HB Reavis v prípade projektu Nové Apollo a Immocap pri The Mill – ohlásili uzavretie rekordných transakcií a rozostavali tieto veľké projekty. Medzičasom, YIT Slovakia sa podarilo z veľkej časti obsadiť zrekonštruovanú Pradiareň 1900 a Penta Real Estate Sky Park Offices. To je predpokladom k štartu nových etáp či projektov v priebehu budúceho roka. Veľké kancelárske kapacity pribúdajú na nábreží Dunaja v projekte Eurovea II, ďalšie vznikajú v Novom Meste a v menšej miere v Ružinove či Starom Meste. Pribúdajú aj tzv. butikové koncepty menších bizniscentier.

Pandémia tak nezastavila rozvoj kancelárskych komplexov. Ovplyvnila však ich dizajn a prácu s priestorom. Základnou požiadavkou je zväčšenie priestoru na zamestnanca, čo vysvetľuje záujem o rozširovanie kapacít. Druhou je vyššia flexibilita priestorov, aby sa dali kombinovať rozličné typy prác. Napokon, developeri zdôrazňujú snahu o zapracovanie moderných technológií, zabezpečujúcich lepšiu výmenu vzduchu, minimalizáciu kontaktov s povrchmi a podobne.

Pandémia sa v najväčšej miere prejavila na službách a kultúre, teda dvoch sektoroch, ktoré sú závislé na stálej prevádzke. Koronavírus sa tak viditeľne odrazil najmä na vitalite bratislavských ulíc. Mnoho inak živých priestorov fungovalo len v obmedzenej miere, úplne v katastrofálnej situácii je cestovný ruch. Teoreticky by to mohlo viesť ku koncu niektorých bratislavských hotelov a ich premene na iné funkcie. Prvé lastovičky sa už objavili – novú podobu získava bývalý garni hotel na Košickej 52 a kvôli koronavírusu sa má prebudovať hotel Avion v blízkosti rovnomenného nákupného centra. Podľa náznakov z kuloárov by nemali ostať jedinými.

Všetko zlé je však na niečo dobré – v tomto prípade boli prázdnejšie ulice ideálnym miestom pre testovanie nových dopravných riešení alebo experimentov vo verejnom priestore. Mesto ani mestské časti však túto možnosť nevyužili. Namiesto toho sa pripravujú nové projekty komplexnejšieho a trvalejšieho charakteru, ktoré majú priniesť aktivitu do ulíc zlepšením ich funkčnosti a atraktivity. Mesto, resp. jeho Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) sa pritom odvoláva na to, že ľudia v dôsledku pandémie vo väčšej miere „objavujú“ mesto aj jeho prírodné okolie.

 

Vďaka pozitívnemu vývoju na trhu s kancelárskymi priestormi by mala ísť do realizácie veža Sky Park TOwer od Zaha Hadid Architects. Zdroj: Penta Real Estate / Pictown

 

Téma roka: verejný priestor

Práve verejnému priestoru tento rok mesto venovalo najväčšiu pozornosť. Súviselo to s predstavením iniciatívy Živé miesta, teda série množstva menších zásahov, ktorých cieľom je zmeniť podobu dlhodobo zanedbaných a využívaných, prípadne prehliadaných priestranstiev, ale aj postupným predstavovaním jednotlivých kapitol Manuálu tvorby verejných priestorov. Hlavné mesto sa rozhodlo zvýšiť latku úrovne mestského priestoru, a to projektami v celej Bratislave.

Doteraz bolo zrealizovaných len niekoľko „Živých miest“, pričom ide väčšinou o menej komplexné projekty. Úpravou tak prešlo okolie zastávky Most SNP, parčík na nároží Krížnej a Karadžičovej, dokončená bola obnova parku na Husovej ulici na Kolibe, v Bratislavskom lesoparku bola zriadená pozorovňa zvierat a pred dokončením je nový parčík so skateparkom na Karloveskej. Symbolom snáh Magistrátu o zlepšenie podoby Bratislavy sa však stalo osadenie pätice mohutných platanov na Trnavskom mýte pred Novou tržnicou – prekvapivý projekt, ktorý prekvapil aj cenou, presahujúcou stotisíc eur. Pre mesto ide o symbolické spojenie snáh v oblasti verejného priestoru a výsadbe stromov.

Niektoré z týchto realizácií trpia na nedostatky (stromy na Trnavskom mýte sú v otvorených jamách bez mreží, v parčíku na Karadžičovej nebola odstránená reklama) a niektoré neboli prijaté len s nadšením. Úpravy verejného priestoru vo vnútrobloku na Poľskej a Justičnej, revitalizácia zelene pri zastávke Blumentál alebo doplnenie parčíka pri zastávke električiek na Žilinskej sa stretli s odporom a petíciami. Ide o nešťastný trend súčasnej Bratislavy, kde sa protestuje proti úplne všetkému – dokonca aj proti skvalitňovaniu parkov, pričom odporcovia zakrývajú svoje konzervatívne postoje zástupnými a nezmyselnými argumentami.

Pre MIB môže ísť o komplikáciu, keďže okrem zrealizovaných projektov bol mimoriadne aktívny v predstavovaní nových. Obrovské množstvo zámerov sa pripravuje vo väčšine mestských častí, čím inštitút zároveň reaguje na kritiku, že sa zameriava len na Staré Mesto. Daná produktivita pri tvorbe nových zámerov a koncepcií je možná vďaka širokému uplatneniu konceptu zmluvných architektov, teda zazmluvnených externých pracovísk, ktoré tvoria projekty, ktoré sú nad organizačné možnosti MIBu. Ukazuje sa, že išlo o dobrý nápad, preto v ňom mesto a MIB pokračujú aj naďalej. V roku 2022 by malo byť viditeľné prvé ovocie týchto spoluprác.

Postupne sa rozbieha aj iná zmena, ktorá má, do istej miery, ešte väčší potenciál zmeniť úroveň a charakter bratislavského verejného priestoru. Implementovať sa začínajú tézy bratislavského Manuálu verejných priestorov, teda súboru technických opatrení, ktoré zjednocujú a jasne rámcujú spôsob narábania s verejnými priestranstvami. Najvýraznejšie sa to prejavilo na rekonštrukciách niektorých chodníkov, kde sa začala využívať jednotná dlažba. Na tento systém postupne nabiehajú aj externé inštitúcie a firmy. Do budúca chce mesto ešte zvýšiť latku tým, že sa bude v častiach mesta dláždiť špecifickou „Bratislavskou dlažbou“ – dizajnovým dláždením, ktorej podobu vytvoril MIB v spolupráci so zmluvným dizajnérom. Výrazný a dôležitý prvok, tvoriaci budúcu identitu mesta, tak vznikol bez súťaže.

Je to veľká škoda a zároveň zvláštne, keďže v súťažiach, venovaných aj verejnému priestoru, bol MIB aktívny. Konečne bola ukončený a vyhodnotený súťažný dialóg v prípade vlajkového projektu aktuálneho vedenia Hlavného mesta – rekonštrukcie Námestia SNP a Kamenného námestia. Víťazi z nemeckej kancelárie Loidl Landscape Architects predstavili prepracovaný koncept, ktorý zásadne posunie kvalitu tohto uzlového priestranstva. Mesto okrem toho zorganizovalo súťaže na Jurigovo námestie v Karlovej Vsi, lávky cez Chorvátske rameno v Petržalke a pripravuje vyhlásenie ďalších v prípade Sadu Janka Kráľa (kde už prebiehajú prvé zásahy a zakúpený bol aj objekt niekdajšej reštaurácie a erotického salónu) alebo trhoviska Miletičova.

Popri Hlavnom meste sa začali aktivizovať aj mestské časti, hoci ani zďaleka nie na takej úrovni. Plány aj nové projekty vznikajú zväčša bez súťaží a s lavírujúcou kvalitou. Čo-to chystá napríklad Petržalka na Šrobárovom alebo Nobelovom námestí, Vrakuňa predstavila koncepciu rozvoja Vrakunského lesoparku a podivnú „súťaž“ zorganizovala Devínska Nová Ves. Trochu smutne pôsobí Staré Mesto, kde je každá realizácia spojená s určitou pachuťou: pri obnove Medickej záhrady sa v skutočnosti opravila len jej malá časť, na Blumentálskej sa mešká a dokončená je len čiastočne, hoci mala byť už kompletne odovzdaná, a korunou sú aktivity na nábreží. Najprv sa vydláždila plocha v srdci promenády pri Propeleri nekorešpondujúcou dlažbou s uvažovaným osadením reklamy súkromného partnera, následne bol oznámený plán tu zriadiť Hrob neznámeho vojaka. Napokon, na územie sa má vyhlásiť roky pripravovaná súťaž, no očividne bez kooperácie s viacerými kľúčovými aktérmi.

V prípade verejného priestoru tak nie je všetko len pozitívne. V každom prípade je očividné, že sa z neho stáva priorita. V tomto prípade nepochybne platí, že uplynulý rok bol nádychom pred búrkou, keďže v budúcom roku – predvolebnom – by malo ísť do realizácie obrovské množstvo z tento rok predstavených zámerov. Bratislava opeknie, k čomu napomôžu zlepšenia, najmä legislatívne, aj v iných oblastiach.

 

Osadenie pätice platanov na Trnavskom mýte je symbolom snáh mesta o zlepšenie verejného priestoru aj výsadbu stromov

 

Územný plán, štát a doprava: aj naďalej problém

Uplynulé mesiace priniesli dôležitý posun – mestské zastupiteľstvo schválilo Zmeny a doplnky (ZaD) Územného plánu 07, teda ďalšiu aktualizáciu bratislavského územného plánu. To povedie k zásadným zlepšeniam. Najviditeľnejšou zmenou budú nové pravidlá v oblasti reklamného smogu. Vďaka tomu je možné konštatovať, že ku dnešnému dňu Bratislava dosiahla maximum, čo sa týka objemu reklamného smogu v meste. Od zajtra sú ZaD 07 platné, čo znamená, že napríklad v centre alebo v blízkosti dôležitých radiál začnú odteraz počty reklamných stavieb klesať.

Mesto okrem toho odsúhlasilo prípravu nových územných plánov zón, teda možnosti podrobnejšej regulácie využitia a podoby územia na menšej mierke. Mestské časti tak chcú reagovať na záujem investorov o výstavbu, no v lokalitách, kde sa obávajú konfliktov s pôvodnými obyvateľmi. Ide skôr o teoretický úspech (pre mestské časti), keďže príprava územných plánov zón trvá aj naďalej dlho. Navyše, pre niektoré mestské časti pôjde taktiež skôr o populistický nástroj, keďže vďaka tomu môžu vyhlásiť stavebnú uzáveru maximálne na päť rokov. Nikto však negarantuje, že súdy túto uzáveru aj odsúhlasia.

Snahy mestských častí brániť výstavbe boli typické aj pre rok 2021, čo má niekedy až komické dôsledky – zo všetkých projektov, o ktorých som v roku 2021 písal, najväčšiu pozornosť vyvolali (po centre Nivy) polyfunkčný dom Nová Vajnorská a bytový dom na Kuklovskej v Karlovej Vsi. Najmä druhý menovaný je ojedinelou pripravovanou novostavbou v mestskej časti, známej absolútnym odporom k výstavbe. Projekt samotný je ešte len v úvodných fázach povoľovania a s ohľadom na pomery v Karlovej Vsi je od výstavby pravdepodobne veľmi ďaleko.

Nanešťastie, mestské časti nie sú v rezervovanom postoji voči novému developmentu osamotené. Hlavné mesto, ktoré v rámci svojich záväzných stanovísk overuje súlad projektov s Územným plánom (a dáva tak investorom kľúčové prvé povolenie), v roku 2020 vydalo kladné stanovisko pre o tretinu menej bytov ako v roku 2019. Je otázne, či to bude v roku 2021 inak. To všetko prichádza v situácii, kedy napríklad analytici NBS upozorňujú, že za enormným rastom cien bývania je najmä nedostatočná ponuka. K zhoršeniu situácie prispelo zrušenie vydávania kladných stanovísk pre apartmánové domy, ktoré síce spĺňali všetky definície bytu, no podľa Územného plánu boli dané plochy určené pre vybavenosť (developeri našli inú kľučku – postupne je tak schvaľovaný jeden „garni hotel“ za druhým).

Mesto namietalo, že to nebude problém, keďže pripravuje rýchle a efektívne zmeny plánu. Najlepšie na tom mali byť tí investori, ktorí by výmenou za úpravu regulatívov mestu odovzdali niekoľko bytov pre účely nájomného bývania (išlo by tak v podstate o spoplatnenie zmien plánu). Dodnes však k tomu nedošlo, hoci je definovaná prvá pätica developerov, ktorí sa takto s Magistrátom dohodli a ich projekty by mali byť predmetom najnovších ZaD. Tie však meškajú. V dôsledku toho nie je Hlavné mesto schopné naplniť ani vlastné sľuby ohľadne dodávania nájomných bytov. Do výstavby nešiel ani žiaden z projektov, ktorý bol v súlade s Územným plánom – najpokročilejší zámer na Muchovom námestí ešte len obdržal územné rozhodnutie. Alternatívou je priamy nákup bytov od ľudí (čo dopadlo fiaskom) alebo developerov.

Bratislava tak potrebuje zdynamizovať aktualizáciu Územného plánu. Problémom je totiž – okrem pomalého a slabého vydávania záväzných stanovísk – aj míňajúca sa rezerva pre výstavbu nových bytov. Nová Koncepcia mestskej bytovej politiky síce naznačuje, že v ÚP ostáva nevyčerpaná rezerva teoreticky pre 48-tisíc bytov, zároveň ale priznáva, že mnohé pozemky sú dnes na rozvoj nepripravené a nevhodné. Prijatie ZaD 07 je posunom, ale nedostatočným. Zásadnejšie zlepšenia možno očakávať v horizonte niekoľkých rokov.

 

Nová električková trať na Pribinovej ulici bola zanesená do Územného plánu. K jej skutočnému vzniku je však ďaleko. Zdroj: J&T Real Estate

 

Nielen Bratislave by mohla napomôcť kvalitnejšia legislatíva, týkajúca sa územného plánovania aj výstavby. Uplynulý rok sa niesol aj v znamení debát o novom Stavebnom zákone. Prvý návrh z dielne vicepremiéra Štefana Holého bol mohutne kritizovaný, následne sa objavili alternatívne návrhy, ku koncu roka ale prešiel nový zákon Hospodárskou a sociálnou radou, teda poradným orgánom vlády. Napriek tomu nie je známe, kedy (a či) vôbec bude nový Stavebný zákon realitou. Otázkou taktiež ostáva, do akej miery budú úspešné navrhované zlepšenia a úpravy.

Nanešťastie, štát nebol nápomocný ani v iných otázkach. Financovanie Bratislavy ostáva aj naďalej problémom a nezdá sa, že by na tom chcela Vláda SR čokoľvek zmeniť. Po krátkom náznaku, že by mohlo dôjsť k úpravám kompetencií mestských častí, dokonca k ich zániku, téma vyšumela, hoci sa navrhovateľ tejto úpravy medzičasom stal Predsedom vlády SR. Metropola nedostane ani dotáciu na plnenie svojich úloh hlavného mesta. Napokon, štát nedokázal spustiť realizáciu žiadnych investičných projektov a dokončoval len niektoré rozbehnuté – spomeniem len obnovu Ružinovskej nemocnice, výstavbu nemocnice Rázsochy, rekonštrukciu kaštieľa v Rusovciach, rekonštrukciu SND alebo vybudovanie terminálov integrovanej osobnej prepravy. Pokračuje aspoň rekonštrukcia Slovenskej národnej galérie a rekonštrukcia areálu Bratislavského hradu.

Neschopnosť štátu bola najviac citeľná v prípade diaľnice D4, resp. jej križovania s diaľnicou D1. Po niekoľkých rokoch bola konečne dokončená a do prevádzky uvedená veľká časť prvej etapy bratislavského diaľničného obchvatu, vrátane šiesteho mosta cez Dunaj. Motoristi sú tak schopní obísť Bratislavu a dostať sa z Rače na štátnu hranicu s Rakúskom. Má to len jeden háčik – kľúčové spojenie D1 a D4, ktoré by prinieslo najväčší efekt, sa „nestihlo“ dokončiť. Zodpovednosť leží na pleciach štátnej firmy Národná diaľničná spoločnosť, pričom nie je vylúčené, že potrvá ešte niekoľko rokov, kým sa križovatka dokončí. Stavebne pritom ide o jednoduchý úkon. 

Pozitívnou správou je, naopak, definitívne spustenie výstavby predĺženia Petržalskej električkovej radiály, teda spojnice Farského s Janíkovým dvorom. Najväčšia mestská časť Bratislavy a najväčšie slovenské sídlisko tak získa vynikajúce spojenie s centrom Bratislavy. Konečne sa ukončí päť desaťročí trvajúca agónia, kedy obrovská štvrť nemala svoj nosný systém verejnej dopravy. Celý proces bol spojený s mnohými zdržaniami – pôvodne už mala byť trať dokončená minulý rok – Petržalka je však teraz na ceste k tomu, aby získala dôstojnú hlavnú dopravnú os.

Iných výrazne pozitívnych správ z oblasti dopravy je menej. ZaD 07 priniesli aj zanesenie koridoru električkovej trate zo Šafárikovho námestia na Miletičovu cez Pribinovu a Košickú do Územného plánu, proti jej vedeniu popred budovu nového SND je však stále odpor. Vedenie mesta dokončilo úpravu frekventovanej električkovej zastávky Račianske mýto, ktorá bola v katastrofálnom technickom aj priestorovom stave. Jej kvalita sa výrazne zlepšila, treba však podotknúť, že stále ide len o provizórne riešenie. V prípade iných tratí sa ešte len postupuje v príprave, pričom do realizácie by mohla ísť ako prvá modernizácia Ružinovskej radiály, optimisticky na konci roka 2022.

Aj to však môže byť ohrozené, keďže sa Ministerstvo financií aktuálne zastrája, že by sa zo strany samospráv mal zvýšiť podiel spolufinancovania projektov, ktoré sú hradené z fondov EÚ. Keďže sa to týka všetkých významnejších projektov rozvoja verejnej dopravy v Bratislave, pre mnohé by to znamenalo stopku. Chudobné mesto nemá dostatok prostriedkov na to, aby dokázalo spolufinancovať veľké zámery za desiatky miliónov eur, hoci len pár percentami. Štát tak nie je nápomocný ani v tomto smere. O realizácii projektov, ktoré EÚ financovať odmieta – teda rozvoj cestnej infraštruktúry – tak Bratislava môže aj naďalej len snívať.

Zo strany štátu, resp. Národnej rady SR, prišla aspoň nejaká dobrá správa. Poslanci NR SR schválili zmeny v cyklistickej legislatíve. Okrem zvýšenia bezpečnosti cyklistov sa prekvapivo do novely zákona dostal aj zákaz parkovania na chodníkoch. Teoreticky by sa tak mohol radikálne skvalitniť verejný priestor a vyčistiť chodníky – možnosť parkovať na nich je európsky unikát, no v negatívnom zmysle. Okrem cyklistov sa tak potešia aj chodci (pre tých prvých aspoň nejaká útecha, keďže nových cyklotrás pribudlo tento rok minimum).

Naopak, nervózna asi bude časť motoristov a samospráv, čo zvýši nároky na budovanie parkovacích kapacít. Mesto už predstavilo hneď niekoľko lokalít, kde chce vybudovať parkovacie domy, čo súvisí s pripravovaným rozbehom parkovacej politiky – mimochodom, taktiež odkladaným. Parkovací dom v Petržalke chcel stavať aj súkromník, v duchu lokálnej tradície ho však miestni občania odmietli. Implementácia parkovacej politiky snáď zmení postoje aspoň u časti verejnosti, ktorá si neuvedomila, že bez náhradných kapacít jednoducho nezaparkuje.

 

Na Račianskom mýte sa rozšírili električkové zastávky v rámci privzórneho riešenia

 

Koniec prvej časti článku. Druhú časť nájdete na tomto odkaze. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.