Adrian Gubčo 27.04.2021 15:17

Hlavné mesto predložilo štúdiu umiestnenia nájomného bývania

Hlavné mesto SR Bratislava pokračuje v príprave na intenzívnejšiu výstavbu nájomných bytov. Zväčšenie bytového fondu vo vlastníctve alebo správe mesta je považované za strategickú úlohu, ktorej cieľom je poskytnutie možností bývania pre skupiny obyvateľstva s náročnou bytovou situáciou alebo reštituentov. Preto vznikla štúdia, ktorá je predpokladom pre zmenu Územného plánu.

Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Magistrát, ktorý štúdiu pripravil, konštatuje, že mesto disponuje veľkým deficitom nájomných bytov. S ohľadom na legislatívne zmeny mu to prináša veľké finančné straty, keďže musí napríklad reštituentom preplácať rozdiel medzi trhovým a regulovaným nájomným. Žiadateľov je až 580, takže ide o nemalé sumy. Dôležité je aj riešenie situácie mladých ľudí, seniorov či zdravotne znevýhodnených občanov, ktorých prístup k bývaniu je sťažený.

Preto bola pripravená Urbanistická štúdia umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy, ktorej cieľom je analyzovať viaceré lokality v rámci mesta, kde by mohlo byť nájomné bývanie umiestnené, ako aj definovať spôsob ich zástavby (teda overiť funkčno-priestorové usporiadanie zástavby). Materiál by sa mal po kladnom prerokovaní stať podkladom pre zmenu Územného plánu, konkrétne ako súčasť balíka Zmien a doplnkov 08. Tie by sa mali schvaľovať ešte v priebehu súčasného volebného obdobia. Mestu by sa mohol otvoriť priestor pre vznik stoviek, až tisícov bytov.

Mesto pri formovaní dokumentu vychádzalo z nedávno schválenej Koncepcie mestskej bytovej politiky 2020-2030, ako aj Vyhľadávacej štúdie umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy. Na základe týchto dokumentov určilo niekoľko lokalít, kde by mohli byť nové obytné súbory alebo bytovky umiestnené. V Ružinove sú to dve lokality, v Rači štyri, v Dúbravke dve a v Petržalke päť lokalít – celkovo tak ide o 13 miest, kde Magistrát zvažuje výstavbu nájomných bytov.

Mesto sa pri určovaní lokalít odvoláva na vlastné aj iné strategické materiály, ktoré definujú potrebu zabezpečenia dostupného bývania pre určité skupiny obyvateľstva ako aj určitú mieru dostupnosti bývania (v počte bytov na tisíc obyvateľov). Tieto stratégie zároveň zdôrazňujú, že mesto ma efektívne využívať súčasné priestorové kapacity (najmä brownfieldy, celkovo ide asi o 190 ha vo vlastníctve Magistrátu), lokálne prehodnotiť znenie územného plánu, budovať vlastný bytový fond alebo spolupracovať so súkromnými subjektami.

 V neposlednom rade, nutnosť výstavby nájomného bývania zdôrazňujú aj súčasné demografické či ekonomické trendy, kedy sa predlžuje priemerný vek, zvyšuje index ekonomického zaťaženia alebo rastie zadlženosť obyvateľstva. Mesto vníma, že v dôsledku nedostatku bytov v Bratislave sa posilňuje rozvoj predmestí, čo nie je v jeho záujme. Suburbanizácia so svojimi environmentálnymi dôsledkami je vnímaná jednoznačne ako problém.

 

Návrhy na umiestnenie nájomného bývania

Mesto pre umiestnenie nových obytných komplexov bralo do úvahy nielen vlastníctvo pozemkov, ale aj vhodné podmienky v rámci Územného plánu, dostupnosť základnej občianskej vybavenosti (príp. rezerva pre ňu), dopravnú dostupnosť, napojenie technickej infraštruktúry alebo dostatok zelene. Vyberané boli prioritne plochy s aktuálnou územnoplánovacou reguláciou, v rámci ktorej už boli vytvorené podmienky pre rozvoj bývania (kódy 101, 102, 501 a 201). Každé jedno územie je ďalej v materiáli bližšie rozpracované, a to vo dvojici variantov.

 

Možné riešenie areálu na Bazovej - Var. 2. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Prvou lokalitou je Bazová, teda areál Technických služieb. Územie je súčasťou bratislavského vnútorného mesta a dnes je spolovice zastavané, hoci bývanie sa tu nenachádza. Plocha je dobre napojená na dopravnú aj technickú infraštruktúru a v okolí sa nachádza aj základná občianska vybavenosť. Prvý z variantov predpokladá vyšší pomer bývania pri 182 bytoch a 456 obyvateľoch, druhý 106 bytov a 265 obyvateľov. Projekt predpokladá výstavbu pozdĺž Bazovej, kým historické haly by mali byť zachované v prospech občianskej a komunitnej vybavenosti či administratívnych priestorov pre účely mesta (sídlo MIBu alebo Archívu mesta Bratislava). Súčasťou zámeru je aj rozsiahly verejný priestor.

Druhá lokalita, Pastierska, sa nachádza v Rači. Ide o nevyužívaný brownfield v blízkosti železnice so sťaženým prístupom k športoviskám a zeleni a s výhľadovou výstavbou novej koľaje alebo preložky cesty II/502. Inak je však dopravná dostupnosť alebo občianska vybavenosť relatívne dobrá, hoci treba doplniť miesta v škôlkach. Oba varianty predpokladajú zmenu plôch z výroby na zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. V prvom variante by malo vzniknúť 86 bytov pre 215 ľudí, v druhom 111 pre 277. Zástavba by mala byť rozvoľnená, s dostatkom zelene a odstránením všetkých pôvodných objektov.

V Rači sa nachádza aj lokalita Pekná Cesta, rozsiahla plocha nad zástavbou Krasnian a areálu podniku Meopta. Dnes ide o nezastavaný trvalý trávnatý porast. Územie je na hrane dostupnosti z hľadiska dopravy aj občianskej vybavenosti, čo by sa mohlo zlepšiť po dokončení uvažovaných developmentov v oblasti. Plocha je vlastnená súkromnými vlastníkmi. Oba varianty predpokladajú novú reguláciu, kde sa zadefinuje plocha zelene, občianskej vybavenosti a bývania lokálneho významu, líšia sa však intenzitou zástavby. V prvom variante by mohlo vzniknúť 305 bytov pre 763 obyvateľov, v druhom 372 bytov pre 931 obyvateľov. Zástavba by bola rozvoľnená v podobe bodových bytových domov. Development má vytvoriť nástup do Malých Karpát s parkom s infopointom a turistickou vybavenosťou.

Zaujímavý pozemok je Na Vrátkach v Dúbravke, kde sú okrem mesta aj privátni vlastníci. Dnes ide o nezastavané územie, no v okolí novšieho developmentu a dobrou dostupnosťou vybavenosti. Jeden z variantov predpokladá 579 bytov pre 1.448 obyvateľov, druhý 667 pre 1.667 obyvateľov. Zástavba by mala nadväzovať na okolie, bude teda rozvoľnená sídliskového typu s vybavenosťou v parteri. Ulica Na Vrátkach by sa mala výrazne skvalitniť a získať nové cyklotrasy, očakávaný je vznik potenciálu pre škôlku.

Ideálnou plochou pre výstavbu je mestský pozemok na Bratskej v Petržalke, nezastavaná plocha pred Lidlom s dobrou dostupnosťou vybavenosti aj dopravy. Dnes je plocha určená pre občiansku vybavenosť, po novom by mala byť pre bývanie. Prvý z variantov predpokladá 110 bytov pre 276 obyvateľov, druhý 117 pre 293 obyvateľov. Vzniknúť by tu mohol objekt tvorený dvojicou veží so spoločnou základňou, kde by bola umiestnená vybavenosť v parteri. Návrh predpokladá aj skvalitnenie zelene.

V Petržalke sa nachádza aj väčšinovo mestský pozemok na Sosnovej, jedno z mála miest, kde sa zachovala zástavba rodinných domov. Vybavenosť je pomerne dobre dostupná, no súčasná regulácia tu predpokladá vznik ďalšej občianskej vybavenosti. Návrhom je zmeniť reguláciu na viacpodlažnú zástavbu obytného územia, pričom by tu v sérii výškových budov (teoreticky do 20 podlaží) mohlo vzniknúť v prvom variante 271 bytov pre 678 obyvateľov a v druhom 288 bytov pre 721 obyvateľov. Veže by boli prepojené spoločnou základňou so službami a v ich okolí by bola rozsiahla zeleň. Pôvodné rodinné domy by mali postupne zaniknúť.

 

Súťaž na riešenie Šustekovej by mohla prebehnúť možno už tento rok. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Pomerne veľká výstavba sa očakáva na Šustekovej v Petržalke, na nezastavanom pozemku vo výlučnom vlastníctve mesta severne od existujúci terasových panelákov. Plocha má dobré napojenie na vybavenosť. Predmetom zmeny je zvýšenie podielu bývania. V prvom variante by si tu mesto vedelo predstaviť 294 bytov pre 736 obyvateľov, v druhom 313 bytov pre 782 obyvateľov. Zástavba by nadviazala na Sosnovú, vznikli by tu teda výškové budovy do 17 podlaží, umožňujúce zachovanie väčšieho rozsahu zelene, zvlášť severne od terasových domov. Severne od ulice by mohol vzniknúť parkovací dom.

V spolupráci s developerom YIT Slovakia sa môže už veľmi skoro začať realizácia premeny pozemku na ulici Mlynské nivy. Ide o súčasť projektu Nuppu, dnes určená pre občiansku vybavenosť (developer musí splniť limity o 30% vybavenosti). Po zmene by tu vzniklo prevažne bývanie vo viacpodlažnej zástavbe, v prvom variante 197 bytov pre 495 obyvateľov, v druhom 232 bytov pre 580 obyvateľov. Zámer intenzívne podporuje aj mestská časť Ružinov, ktorá tu plánuje odkúpiť 95 bytov. Domy vzniknú súbežne s diaľnicou D1 a vytvoria tak akúsi hlukovú bariéru.

Vo vlastníctve toho istého developera je aj plocha na Račianskej v dotyku s jeho doterajším sídlom v Reding Tower. Kancelárska budova mala vzniknúť aj tu, po kanceláriách v tomto území však nie je taký dopyt, preto bola navrhnutá premena na nájomné byty. V prvom variante sa navrhuje 206 bytov pre 516 obyvateľov, v druhom 103 pre 258 obyvateľov, keďže by sa mala zmeniť funkcia na občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. Keďže hmota je rovnaká, byty by pravdepodobne boli väčšie.

Desiatou lokalitou je Východná, veľký priestor, doslova greenfield, v rukách súkromných vlastníkov. V susedstve sa nachádza sídlisko Horné Šajby. V okolí sa nachádza časť vybavenosti, vzdelávacie zariadenia sú však ďalej. V rámci zmeny ÚP by sa mala posilniť rezidenčná funkcia na úkor občianskej vybavenosti, pričom by malo ísť o viacpodlažné bytovky. Uvažovaný tu alternatívne 349 bytov pre 872 obyvateľov alebo 460 bytov pre 1.151 obyvateľov. Zástavba by bola skôr rozvoľnená, nadviazala na sídlisko a obsahovala chýbajúce služby alebo zeleň a športoviská. V susedstve tejto zóny by mala v budúcnosti vzniknúť zóna Nové Vajnory od J&T Real Estate.

Druhým pozemkom v Dúbravke, a opäť pomerne rozsiahlym, je Agátová na severe mestskej časti. Vlastníkov je viac, medzi nimi aj developer Corwin. Na časti územia sa nachádzajú sklady, ktoré by boli asanované. Regulácia tu dnes predpokladá zmiešané územie bývania a OV v málopodlažnej zástavbe, úprava by mala priniesť posilnenie bývania, ale aj zadefinovanie zelených plôch a lokálnej OV. K chýbajúcim službám možno zaradiť najmä školské a predškolské zariadenia. Tie budú potrebné, keďže tu bude možné umiestniť v prvom variante 1.150 bytov pre 2.874 obyvateľov, vo variante 2 až 1.517 bytov 3.794 obyvateľov. Mesto by tu rado videlo komplexnú mestskú štvrť.

Predposlednou plochou je Muchovo námestie v Petržalke, kde je už známy projekt výstavby nájomných bytov v réžii mestskej spoločnosti Metro Bratislava. Projektu sa budem bližšie venovať v inom pripravovanom článku, na tomto mieste len pripomeniem, že by sa zmena mala týkať posilnenia funkcie bývania. V dvojici domov navrhnutých kanceláriou Pantograph by tu malo bývať do tristo obyvateľov, po zmene ÚP by sa jeden z domov pravdepodobne navýšil.

Poslednou plochou, resp. plochami, sú pozemky pozdĺž Viedenskej cesty, južne od zalesnenej plochy v okolí diaľnice D1. Vlastníkom by mal byť ITB Development. V tejto chvíli je územie pomerne odľahlé od existujúcej zástavby, v budúcnosti by však na druhej strane Viedenskej cesty mohla vzniknúť štvrť Kapitulský dvor, pripravovaná Rímskokatolíckou cirkvou. V súčasnosti sú pozemky zadefinované ako občianska vybavenosť, po novom pôjde o zástavbu obytného územia. Prvý z variantov ráta s 436 bytmi pre 1.089 obyvateľov, druhý s 549 bytmi pre 1.372 obyvateľov. Zástavba by mohla mať charakter otvorených blokov alebo bodových výškových budov s aktívnym parterom.

 

Projekt na Muchovom námestí je z mestských zámerov najviac pokročilý. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Zhrnutie

Pomerne obsiahly materiál je dobrým úvodom pre zoznámenie sa s možnými projektami, ktoré by zmena Územného plánu mohla priniesť. Treba pripomenúť, že ide o nové zámery, odlišné od už predstavených plánov mesta na Terchovskej, Parkovej či v Janíkovom dvore (viac čoskoro v samostatnom článku), kde plán umožňuje výstavbu už dnes. Takisto ani neplatí, že všetky uvedené čísla znamenajú, že toľkoto nájomných bytov aj vznikne. Ide len o limity Územného plánu, navyše súkromní investori nebudú stavať len nájomné byty.

Samozrejme, materiál má aj svoje muchy. V niektorých prípadoch ide o diskutabilný urbanizmus či funkčné rozdelenie niektorých plôch (načo napríklad treba v rámci Agátovej určiť plánom veľkú parkovú plochu, keď je zeleň definovaná v rámci koeficientu zelene?), inokedy ide o možnú kontroverziu. Ozvala sa už napríklad mestská časť Rača, ktorá má výhrady k zaradeniu lokalít Pekná Cesta a Račianska a pripomienky aj k Východnej. Podobné debaty možno očakávať aj inde. Takéto veci aspoň na úrovni mestských častí mali byť vydiskutované možno už predom, aby nebolo natoľko ohrozené prijatie materiálu ako celku.

Budúcnosť nájomného bývanie je totiž ešte otázna. S odporom susedov sa vyskytli plány v rámci Nuppu, aktivity prebiehajú na Šustekovej, Na Vrátkach a pravdepodobne aj inde. Verejnosť má rozličné výhrady, od zahusťovania, obavy zo straty zelene či dopravnej záťaže, až po zhoršenie sociálnej situácie. Magistrát teraz pripravuje verejnú prezentáciu (resp. prerokovanie), to ale pravdepodobne stačiť nebude. Nehrá sa však o málo – pre rozvoj nielen nájomného bývania sa otvoria významné plochy, čo môže zmierniť súčasný nedostatok nových bytov.

Preto by bola možno namieste aj informačná kampaň, ktorá by priniesla viac odpovedí na bežné obavy občanov a pomohla k zmierneniu možných konfliktov. Nové projekty môžu byť mimoriadnym prínosom nielen vďaka bytom: mnohé z nich prinesú služby a vybavenosť tam, kde nie je, prispejú k zlepšeniu verejných priestorov, po organizácii uvažovaných architektonických súťaží obohatia nové štvrte a v niektorých prípadoch by mohli byť aj pozitívnymi symbolmi mesta (napríklad obnovené haly na Bazovej). Obyvatelia by mali zámery vnímať ako niečo, čo ich štvrtiam a okoliu bydlísk skôr pomôže, nie ako automatickú komplikáciu alebo ohrozenie.

Výsledkom aktuálnej štúdie by malo byť jej kladné prerokovanie a následné zapracovanie do Zmien a doplnkov 08, ktoré budú ďalej schválené. To všetko závisí nielen od práce odborníkov, ale aj od politickej vôle. O zmenách rozhodujú mestskí poslanci. Zastupitelia budú nepochybne citlivo počúvať na nálady verejnosti, čo vyvoláva potrebu osloviť ľudí, ktorí dnes nemajú dosť informácií a preto sa skôr (prirodzene) obávajú. Schválenie ZaD 08 by však bolo obrovským krokom vpred.

Nízka dostupnosť bývania je problémom, na ktorý upozorňujem opakovane a aspoň v rámci svojich strategických dokumentov to čoraz otvorenejšie tvrdí aj Magistrát. Mnoho ľudí na tým možno mávne rukou, už teraz však citeľne ovplyvňuje každodenný život mesta. Tento tlak na Bratislavu bude minimálne ešte niekoľko rokov rásť. Vznik prvých projektov nájomného bývania je počiatočným krôčikom, aby sa situácia začala pomaly obracať. K tomu však bude potrebné, aby sa čo najviac aj z tohto materiálu stalo realitou.

 

Verejné prerokovanie Urbanistickej štúdie umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy prebehne zajtra o 15.00 na tomto odkaze.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.