Adrian Gubčo 27.12.2023 13:37

Oživenie v budúcom roku príde, byrokracia nám podkopáva nohy. Bratislavskí developeri hovoria o vyhliadkach na rok 2024 (anketa)

Hlavné mesto prežilo turbulentný rok 2023 a postupne sa pripravuje na nadchádzajúci rok 2024. Zatiaľ prichádzajú veľmi opatrné náznaky, že by sa situácia na realitnom trhu mohla zlepšiť, čo by malo podnietiť k silnejšej aktivite bratislavských developerov. Mierny optimizmus potvrdzujú viacerí z nich.

Zdroj: ITB Development, Immocap, J&T Real Estate

Rok 2023 bol z pohľadu developmentu, najmä rezidenčného, v mnohých ohľadoch krízový. Vysoká inflácia, vyššie úrokové sadzby a zlá podnikateľská aj spotrebiteľská nálada sa negatívne podpísali po predajoch bytov. V prípade novostavieb sa rast cien prakticky zastavil, pri bytoch zo sekundárneho trhu došlo dokonca k citeľnému poklesu. Napriek tomu sa dostupnosť bývania nijako zásadne nezlepšila, skôr naopak.

Na podobe developmentu sa to odrazilo. Viacerí developeri v danej situácii uprednostnili odklad spustenia predaja a v podstate aj výstavby nových projektov. Čakajú na odložený dopyt, ktorý musí skôr či neskôr prísť. Spoločnosti, ktoré pripravujú aj komerčné schémy, navyše očakávajú rastúci dopyt zo strany inštitucionálnych klientov, ktorí po pandemickom otrase budú hľadať nové kancelárske priestory.

Z pohľadu viacerých investorov tak existujú dôvody pre oživenie rozvoja a výstavby v Bratislave. Ako to zmení metropolu, aké projekty sa naštartujú a aké sú očakávania od budúceho roka, sme sa pýtali najvýznamnejších bratislavských developerov.

 

Otázky:

• Aké sú vaše plány v oblasti rozvoja developerských projektov na rok 2024?

• Aké máte očakávania od vývoja na realitnom trhu v budúcom roku? Nastane konečne oživenie, alebo bude pokračovať súčasná stagnácia?

• Aké kroky by ste v priebehu budúceho roka uvítali od verejného sektora (samosprávy, vlády, legislatívnych zmien) vo vzťahu k vášmu podnikaniu?

 

Odpovedajú:

• Juraj Duška, konateľ spoločnosti VI GROUP

• Michal Hájek, Head of Marketing & PR, Corwin SK

• Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate

• Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia

• Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko

• Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE

• Ivan Rolný, člen predstavenstva ITB Development

• Martin Šramko, CEO spoločnosti Immocap

• Marek Tettinger, mediálny zástupca Alto Real Estate

 

Palma patrí k významným projektom, ktorého developer by si želal posun v príprave zmeny Územného plánu. Zdroj: Corwin

 

Aké sú vaše plány v oblasti rozvoja developerských projektov na rok 2024?

Juraj Duška: Napriek súčasnému útlmu na realitnom trhu, v našom ateliéri kontinuálne pracujeme na rozvoji aktuálnych projektov a zároveň sa intenzívne venujeme príprave nových iniciatív. Máme rozpracovaných viacero zaujímavých projektov v rôznych fázach projekcie. Popri tom pripravujeme vo viacerých lokalitách zmeny a doplnky územného plánu, ktorých význam sa prejaví vo väčšej dostupnosti bývania, nakoľko v sumáre hovoríme o viac ako 2.500 bytoch. Veríme, že tieto procesy sa podarí efektívne sprocesovať v dohľadnom čase, hoci ale vieme, že to nebude záležitosťou len nasledujúceho roka.

Pre rok 2024 je v pláne spustenie predaja viacerých nových projektov, čo rozšíri našu ponuku nehnuteľností o zhruba 200-300 bytových jednotiek. Všetko však bude záležať od situácie na realitnom trhu a záujmom zo strany potenciálnych kupujúcich. V prípade nedostatočného záujmu naša spoločnosť pristúpi k prehodnoteniu plánov a niektoré projekty odložíme na neskôr.

Michal Hájek: Corwin dnes pôsobí v troch krajinách a v každej máme projekty v inej fáze vývoja. V Česku budeme budúci rok odhaľovať náš prvý projekt, ktorým v spolupráci s Gehl Architects revitalizujeme rozsiahly pražský brownfield. V slovinskej Ľubľane, kde sme sa stali najväčším rezidenčným a office developerom, sa taktiež sústredíme výlučne na revitalizáciu brownfieldov, ktoré sú v Ľubľane prioritou rozvoja. Začiatkom roka budeme odovzdávať byty nášho prvého projektu, Kvartet a pokračovať bude aj výstavba najväčšieho a najmodernejšieho office projektu v krajine, Vilharia. Okrem nej pripravujeme aj tri ďalšie rozsiahle projekty na zanedbaných pozemkoch v tesnej blízkosti historického centra mesta. Corwin tak bude môcť výrazne prispieť k pozitívnemu rozvoju mesta do budúcna.

V Bratislave sa budeme sústrediť najmä na úspešný priebeh povoľovacích konaní na našich troch aktívnych projektoch. V prípade očakávanej Palmy sme už v priebehu jesene odovzdali čistopis urbanistickej štúdie, ktorý by mal slúžiť ako podklad pre zmeny územného plánu. Ich presné trvanie však odhadnúť nevieme.

Ján Krnáč: Budúci rok sa plánujeme sústreďovať na naše projekty v Bratislave. Budeme pokračovať v rozširovaní petržalských Slnečníc, najmä výstavbou časti Slnečnice Nad mestom. Verím, že nás čaká aj posun v projekte Waterside, v našej časti bývalého areálu PKO, ako aj v Lakeside III v Novom Meste, ktorý chystáme v spolupráci s Wood&Company. Ďalej očakávame napredovanie aj pri našich projektoch Záhradnícka a Zátišie.

Milan Murcko: Naším cieľom je udržať si prvenstvo v podiele predaných bytov v Bratislave spomedzi najväčších hráčov na trhu, ktoré sme dosiahli kumulatívne za ostatné tri roky. Sme radi, že kvalita našich projektov a prístup ku klientom sa prejavujú v takejto silnej dôvere v našu značku.

Všetky naše projekty napredujú podľa harmonogramu a naše plány na najbližšie obdobie sa nijako zásadne meniť nechystáme. V prvom štvrťroku budúceho roka plánujeme začať odovzdávať prvé byty nášho vlajkového projektu Zwirn do užívania. V poradí druhá etapa pod názvom Zwirn 3, ktorá zahŕňa aj administratívny objekt Zwirn Office, je aktuálne vo výstavbe, a v budúcom roku plánujeme začať aj s výstavbou etapy Zwirn 2.

V Nuppu budeme pokračovať s odovzdávaním bytov dokončených etáp. Ďalšie časti tohto ružinovského projektu, spolu s pokračovaním projektu Rozeta a transformáciami území v zóne Mlynské nivy a pri Viedenskej ceste, sú v rôznych štádiách plánovania a povoľovania.

Juraj Nevolník: V minulom roku sme výrazne expandovali. Do nášho portfólia pribudli nové pozemky – na južnom brehu Dunaja pripravujeme projekt Southbank, na ktorý sme tento rok organizovali medzinárodnú architektonicko-urbanistickú súťaž. Víťazný návrh pochádza z pera svetoznámych ateliérov Snøhetta a Studio Egret West v spolupráci s lokálnym štúdiom gro architekti. Momentálne pripravujeme podklady pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), ktoré by sme chceli podať na posúdenie Ministerstvu životného prostredia v úvode nového roka.

Ďalšia akvizícia sa týkala pozemkov v mestskej časti Nové Mesto - projekt s pracovným názvom „Vajnorská“. Obdobne ako pri Southbanku, aj tu sme zvolili pri výbere najvhodnejšieho návrhu architektonickú súťaž. Víťazom sa stalo slovinské štúdio Bevk Perović arhitekti. Aktuálne sa projekt nachádza v štádiu dopracovávania architektonickej štúdie a prípravy dokumentácie pre EIA. Výstavba by v nadväznosti na povoľovacie procesy mohla začať v roku 2026.

Pokračujúc v expanzii sme tento rok kúpili aj pozemky od spoločnosti HB Reavis na Mlynských nivách, v rozvíjajúcom sa bratislavskom downtowne. Momentálne máme na územie vyhlásenú otvorenú medzinárodnú architektonickú súťaž, víťaza ktorej spoznáme v marci 2024.

V rámci projektu zároveň začíname s výstavbou projektu kancelárskej budovy. Projekt bol kúpený už aj s povoleniami od predchádzajúceho majiteľa, návrh sme prepracovali v spolupráci s českým ateliérom  Jakub Cigler Architekti. Momentálne začíname s dekontamináciou územia. Zároveň, s touto kancelárskou budovou uvažujeme ako s novým sídlom Penty a očakávame, že bude predstavovať to najlepšie, čo kancelársky trh v Bratislave ponúka.

V príprave máme aj projekt Medze v bratislavskej Dúbravke, kde momentálne čakáme na stanovisko EIA. Zároveň dokončujeme tretiu a zároveň poslednú etapu projektu Pri Mýte. Začiatkom roka nás čaká kolaudačný proces, byty by sme novým majiteľom mali odovzdávať v treťom kvartáli 2024.

Rovnako tak pokračujeme v budovaní novej mestskej štvrte Bory. Prednedávnom sme predstavili už šiestu etapu, v rámci ktorej nás čaká povoľovací proces, s predpokladaným začiatkom výstavby v priebehu roka 2026. Vôbec prvá etapa rezidenčného bývania Bory Prvé Domy je dokončená. Etapa Bory Nový Dvor je rozdelená na dve časti, z ktorých obe sú už dokončené a skolaudované. Etapa Bory Promenáda disponuje taktiež právoplatným kolaudačným rozhodnutím. Tesne pred dokončením je etapa Bory Na Hrádzi, momentálne prebieha kolaudačný proces. Piata a šiesta etapa sú v príprave. Projekt po dokončení šiestej etapy prinesie do lokality takmer 2.000 bytov.

 

Na Vajnorskej sa má odhaliť definitívna podoba projektu od významných slovinských architektov Bevk Perović. Zdroj: Penta Real Estate

 

Pavel Pelikán: Začiatkom roka začneme výstavbu butikového projektu Ganz House, ktorý prinesie na ôsmich podlažiach 58 bytov a 8 apartmánov vo vysokom štandarde a zároveň poskytne na deviatich podlažiach 10-tisíc štvorcových metrov moderných kancelárií v súlade s princípmi environmentálnej a spoločenskej zodpovednosti (ESG). Ganz House bude disponovať tiež exkluzívnymi retailovými priestormi – tzv. high street shopping s výmerou 1.800 štvorcových metrov.

Na jar odovzdáme byty v Eurovea Tower novým majiteľom. Bodkou za dokončením pokračovania Eurovey bude realizácia aktivity parku s unikátnymi športoviskami pod Mostom Apollo v spolupráci s magistrátom Bratislavy.

V priebehu budúceho roka plánujeme spustiť predaj a výstavbu nového projektu Downtown Yards, ktorý premení nevyužívanú bývalú priemyselnú lokalitu na nový plnohodnotný priestor pre Bratislavčanov a návštevníkov v centre mestského diania. Na hranici Starého Mesta a Ružinova vznikne zelená mestská štvrť s vyváženým mixom bývania, práce, oddychu, vybavenosti a rozmanitých verejných priestorov.

Pokračovať bude príprava River Parku 2, kde sa aktuálne sústreďujeme na tvorbu kvalitných verejných priestorov. Naďalej pripravujeme rozšírenie centra mesta na pravý breh Dunaja v Novom Lide. Pokračovať budú aj práce na rozvoji ďalších území vo Vajnoroch, Dúbravke, Devínskej Novej Vsi a Záhorskej Bystrici.

Po dokončení veľmi úspešných projektov Triptych Bankside a Appleby Blue, ktoré doteraz pozbierali osem prestížnych ocenení, kolegovia z JTRE London dokončujú akvizíciu nového projektu, ktorý rozsahom prekoná naše prvé londýnske realizácie. Budujeme aj pobočku v Berlíne, v krátkom čase plánujeme predstaviť náš prvý tamojší projekt.

Ivan Rolný: Začiatkom roka sme spustili predaj tretej etapy projektu Čerešne. Do lokality dúbravských Polianok prinesie táto etapa 255 bytov a apartmánov. Predpredaj tretej etapy prekonal naše očakávania a Čerešne sa stali najpredávanejším projektom v Bratislave, podľa dát spoločnosti BuiltMind. Aj vďaka týmto výsledkom sa nám k výstavbe tretej etapy podarilo získať silných, stabilných a skúsených partnerov. Naším partnerom pre financovanie výstavby sa stala Tatra banka a o realizáciu výstavby sa postará spoločnosť ISE, ktorá realizovala aj druhú, už skolaudovanú etapu.

Teraz, v decembri, sme tak odštartovali výstavbu 3. etapy pod názvom Čerešne Residence s predpokladaným termínom ukončenia v roku 2026. Sme hrdí na to, že tretia etapa Čerešní sa stáva v čase zamrznutej novej výstavby jedným z najväčších rezidenčných projektov, aké budú aktuálne na Slovensku rozostavané.

Zároveň intenzívne pracujeme aj na  spustení ďalších dvoch etáp projektu Čerešne, ktoré budú ďalej rozvíjať unikátny koncept aktívneho susedského života v tejto atraktívnej časti Dúbravky. Rok 2024, podobne ako aktuálne končiaci rok, bude pre nás rokom projektu Čerešne.

Martin Šramko: Immocap prežíva veľmi vzrušujúce obdobie a rok 2024 pre nás znamená opäť veľký posun dopredu. V týchto dňoch dokončujeme administratívny projekt The Mill, do ktorého sa budeme ako firma aj sťahovať.

Vstupujeme na trh s bývaním hneď dvomi kvalitnými rezidenčnými projektmi. Projekt Millhaus pripravujeme na Mlynských nivách, čo je 19-podlažná rezidenčná veža s viac ako 150 bytmi. Na Jégeho ulici plánujeme ekologický a energeticky efektívny projekt s názvom Kvarter, s viac ako 90 jednotkami. Pôjde o koncept nízkoenergetického bývania, založeného na tepelných čerpadlách a fotovoltike. Prevádzkové náklady na chladenie a kúrenie v bytoch budú takmer zadarmo, pričom zdroj bude ekologický. To je ideálna kombinácia. Oba projekty začíname stavať v prvom kvartáli roka 2024. Millhaus sme začali predávať už od novembra, Kvarter od decembra.

Súbežne napredujeme aj s prípravami komplexu Nového Istropolisu, kde – ak pôjde všetko podľa plánu – chceme začať stavať koncom budúceho. Mnoho energie vkladáme aj do zóny na Bottovej ulici. Vznikne tu nová centrála ZSE, čo bude prvá uhlíkovo neutrálna budova na Slovensku z architektonického návrhu Čechvala architects a krásny dizajnový bytový dom z dielne CHYBÍK+KRISTOF.

Marek Tettinger: Niektoré plány a ciele sa nemenia bez ohľadu na to, že vstupujeme do nového roka. Vždy sa sústreďujeme na to, aby sme našim klientom priniesli unikátne realitné projekty a služby s dôrazom na kvalitu – či už v existujúcom portfóliu administratívnych priestorov alebo v pripravovaných bytoch.

V priebehu budúceho roka dokončíme štvrtú vežu Sky Park od Zahy Hadid a úspešne odovzdáme byty našim zákazníkom. Zároveň budeme pokračovať v prácach na dvoch prémiových projektoch - Florian Residence, ktorý vzniká v centre bratislavského Starého Mesta, a piatej rezidenčnej veži štvrte, ktorá sa stala symbolom modernej Bratislavy - Sky Park Tower.

V priebehu roka plánujeme ukončiť medzinárodnú architektonickú súťaž na blok 5.1 v susedstve Sky Parku. Vyhodnotenie zabezpečí medzinárodná porota zložená zo zástupcov našej spoločnosti a odborníkov, ako napríklad Jim Heverin, Director Zaha Hadid Architects, holandský architekt a urbanista Kees Christiaanse z KCAP či švédsky krajinársky architekt Martin Arfalk z Mandaworks. Domáci a zahraniční architekti tu majú príležitosť spolupodpísať sa pod tvorbu lokality, ktorá sa nachádza v blízkosti ikonického Sky Park-u.

V Rači, pri vstupe do Bratislavy budeme pokračovať v príprave komplexu mestských skladov a predajno-výstavných priestorov STORE.TO. Očakávame, že v priebehu roka ukončíme fázu získania všetkých potrebných povolení.

 

V priebehu roka 2024 by sa mohla zdynamizovať príprava veže Sky Park Tower. Zdroj: Alto Real Estate

 

Aké máte očakávania od vývoja na realitnom trhu v budúcom roku? Nastane konečne oživenie, alebo bude pokračovať súčasná stagnácia?

Juraj Duška: Nakoľko inflácia sa v rámci eurozóny prudko znížila, danú skutočnosť by mala v krátkom čase reflektovať ECB znížením úrokových sadzieb. Tento scenár predpokladajú optimistické i pesimistické prognózy, keďže vysoké úrokové sadzby sú dlhodobo neudržateľné a vedú k ekonomickej stagnácii. Otázka teda aktuálne znie, o aké percento resp. percentá úrokové sadzby poklesnú. Vzhľadom na tento vývoj predpokladáme, že k oživeniu trhu by mohlo prísť v druhej polovici budúceho roka. 

Michal Hájek: Už dnes vnímame, že sa realitný trh postupne rozbieha. Úrokové sadzby na úrovni jedného percenta boli umelo vytvorená anomália, ktorá ľuďom pokrivila pohľad na dostupnosť financovania. Bratislava navyše dlhodobo trpí nedostatkom bývania. To v spojení s vyššími vstupnými nákladmi a extrémne dlhými povoľovacími konaniami znamená, že sa ceny výrazne neprepadnú. Veľké množstvo potenciálnych kupcov, ktoré doteraz vyčkávalo, si však už začína uvedomovať, že k zázračnému zvýšeniu dostupnosti bývania nedôjde.

Našu aktuálnu situáciu môžeme tiež porovnať napríklad so Slovinskom. Aj keď po zvýšení úrokových sadzieb došlo k spomaleniu trhu, ten slovinský sa na rozdiel od nášho veľmi rýchlo znovu rozhýbal. Dôvodom je napríklad aj to, že v Slovinsku úrokové sadzby dlhodobo neklesli pod tri percentá, takže posledné navýšenie nepôsobilo ako šok, ktorý by trh výrazne prekvapil.

Ján Krnáč: Tak ako celý trh, rovnako aj my budúci rok očakávame zníženie úrokových sadzieb. To sa môže pozitívne prejaviť jednak na dostupnejších hypotékach pre spotrebiteľov, ale aj na financovaní projektov pre developerov či investorov. Sme preto mierne optimistickí a budúci rok počítame s miernym oživením trhu. Návrat k závratným rastom posledných rokov to ale určite nebude.

Milan Murcko: Súčasná korekcia na realitnom trhu bola už dlhšiu dobu očakávaná a my sme na ňu ako zodpovedný developer dobre pripravený. Keďže ide o cyklický segment, dá sa predpokladať, že by sme sa už mohli postupne začať vracať k rastovej krivke. Záleží na pomere ponuky a dopytu po nových bytoch a množstve iných externých faktoroch, ktoré sú však ťažko predvídateľné.

Juraj Nevolník: Môžem konštatovať, že situácia z hľadiska predaja bytov je momentálne asi najhoršia, akú si pamätám za uplynulých 10 až 15 rokov, nevynímajúc roky 2008 až 2009. Fakt je taký, že trh stojí alebo teda stál väčšiu časť roka. Som však optimista a myslím si, že v budúcom roku nastane oživenie.

Podobnú skúsenosť máme napríklad z Českej republiky, situácia tam bola veľmi podobná, akú máme dnes na Slovensku. Česká národná banka zvýšila úrokové sadzby na sedem percent niekedy pred letom v roku 2022. Trvalo približne rok, kým sa rezidenčný trh v Prahe dostal do normálu a dnes sa tam nehnuteľnosti predávajú normálnym tempom. Všetko sa bude, samozrejme, odvíjať od vývoja ekonomiky, rastu miezd a úrokových sadzieb na hypotéky, ale predpokladám, že pokiaľ nebudeme opäť svedkami geopolitického šoku, tak už v druhej polovici nového roka budeme môcť pozorovať oživenie.

Pavel Pelikán: Úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch sa pravdepodobne v budúcom roku ustália a neskôr počas roka by mohlo prísť k obratu a pomaly by mohli začať klesať. Očakávame, že sa následne časom stabilizujú na úrovni dlhodobého priemeru EÚ, čo je zhruba 3,2 – 3,5 percenta. Ak sa bude dariť hospodárstvu, naďalej budú rásť mzdy a ľudia sa nebudú obávať straty zamestnania, postupne začnú realizovať odložené nákupy nehnuteľností.

Nové byty si budú držať ceny pre rastúce stavebné náklady, drahšie financovanie a čoraz obmedzenejšiu ponuku, zároveň sú preferované pre nižšiu energetickú náročnosť a teda nižšie prevádzkové náklady. Netreba zabúdať na to, že rezidenčné projekty aktuálne absorbujú infláciu, keďže ceny bytov, až na výnimky, nerastú. Stále platí, že ľudia vždy potrebujú bývať a kvalitné projekty od overených developerov v dobrých lokalitách a správne nastavené pre cieľovú skupinu si vždy nájdu kupujúceho.

Ivan Rolný: Čo sa týka celkového oživenia trhu, je možné ho postupne očakávať. Ľudia si na nové podmienky potrebujú zvyknúť, odkladať zabezpečenie potreby bývania sa však nedá dlhodobo. Motorom oživenia môže byť aj postupné znižovanie úrokových sadzieb. Indikatívna môže byť pre nás aj situácia v Prahe, kde už došlo k výraznému medzi-kvartálnemu nárastu predaja.

Oživenie trhu však nepríde samo, treba mu ísť naproti – intenzívnou prácou, hľadaním riešení, ktoré klientom uľahčia rozhodovanie a v neposlednom rade kvalitne nastaveným projektom. Do roku 2024 preto vstupujeme s plánom v aktívnej práci pokračovať a očakávame, že sa nám bude rovnako dariť.

Martin Šramko: Na vstup do segmentu bývania sme sa pripravovali päť rokov. Je pravda, že trh je dnes viac kompetitívny, ale ako spoločnosť sme už úspešne prešli viacero krízami - finančnou v období 2008-09, covidovou aj energetickou. Vždy sa nám podarilo všetky projekty načas a vo vysokej kvalite dokončiť. Myslím si, že je dobré vstúpiť na trh v ťažšej fáze, lebo vtedy sa človek lepšie pripraví na nepredvídateľné udalosti. Verím, že do dvoch rokov sa situácia na trhu zmení.

Na naše pôsobenie v rezidenčnom trhu sa pozeráme z dlhodobého pohľadu. Náš plán je na najbližších 10 až 15 rokov. Zväčša osem rokov trh rastie, dva roky klesá. S tým počítame. Navyše, naše projekty sú v kvalitných, centrálnych lokalitách Bratislavy, Mlynské Nivy, downtown (oblasť Továrenská - Bottova), Trnavské mýto a ďalšie. V krízových časoch tieto lokality získavajú výhodu. Všeobecne sme mierni optimisti. Vidíme záujem o naše byty a predpredaj, na ktorý sme sa bankám zaviazali, nemáme problém splniť.

Marek Tettinger: Boli by sme radšej, ak by došlo k oživeniu. Žiadne makro ani mikroekonomické parametre tomu, žiaľ, nenasvedčujú. Predpokladáme vývoj, ktorý bude korelovať so situáciou v tomto roku.

 

Od vývoja na realitnom trhu závisí budúcnosť veľkých projektov, napríklad Slnečnice nad Mestom. Zdroj: Cresco Real Estate

 

Aké kroky by ste v priebehu budúceho roka uvítali od verejného sektora (samosprávy, vlády, legislatívnych zmien) vo vzťahu k vášmu podnikaniu?

Juraj Duška: Naša odpoveď na túto otázku je úplne jednoznačná a to je alarmujúca potreba zrýchliť a zefektívniť povoľovacie procesy ako na legislatívnej úrovni, tak i v rámci samosprávy. Od budúceho roka sme práve preto mali nielen my veľké očakávania. Zdá sa však, že „revolúcia“ si bude musieť ešte počkať, keďže účinnosť, respektíve už i znenie nového stavebného zákona je v súčasnosti otázne.

V kontexte samosprávy je potrebná intenzívna debyrokratizácia, ktorá by mala za následok nielen zjednodušenie, ale aj urýchlenie dodržiavania legislatívnych lehôt.

Navyše, rovnako významne by podporilo realitný trh aj zastavenie trendu neustáleho zvyšovania požiadaviek a podmienok na pridružené náklady, ktoré plynú takmer zo všetkých strán – t.j. správne poplatky, poplatky za miestny rozvoj, budovanie verejnoprospešných investícii, poplatky / kontribúcie / kompenzácie za zmeny územného plánu v prospech bývania, budovanie nájomných bytov a pod.  Tento nežiaduci vývoj výrazne ovplyvňuje celkové náklady na novostavby v Bratislave, čo samozrejme so sebou prináša nedostupnosť bývania pre širokú verejnosť. Ak sa tento trend nezmení, byty v hlavnom meste zostanú dostupné len pre úzku skupinu obyvateľstva a môže to viesť k nadmernému zahusťovaniu satelitných oblastí, kde takéto požiadavky nie sú.

Michal Hájek: Na Slovensku patríme na posledné priečky v EÚ, pokiaľ ide o rýchlosť povoľovacích konaní a s tým spojenej dostupnosti bývania. Proces povoľovania bežne trvá niekoľkonásobne dlhšie ako samotná výstavba a pre developerov je často nemožné odhadnúť, kedy a za akých podmienok budú vôbec môcť svoj produkt umiestniť na trh. Samotní úradníci sú navyše zahltení zbytočnou byrokraciou a musia sa boriť so zle definovanými pravidlami či opakovaným podávaním dokumentov, ktoré už schválil iný úrad. To všetko sa premieta do umelo nafúknutých cien bývania a dlhodobého previsu dopytu nad ponukou.

Nielen z pohľadu developmentu, ale najmä pre dobro konečného užívateľa je preto absolútne kritické, aby bolo povoľovanie rýchlejšie a transparentnejšie. Ďalším problémom sú napríklad zastarané normy, či už ide o požiarne, svetlotechnické, alebo parkovacie, ktoré u nás znemožňujú tvorbu ekologických a príjemných štvrtí, na aké sme zvyknutí z Viedne, Mníchova, Kodane alebo aj vlastného historického centra mesta.

Ján Krnáč: Privítali by sme vyjasnenie legislatívy ohľadne nového stavebného zákona. V posledných týždňoch sa v médiách objavili informácie, že sa účinnosť zákona bude odkladať, stále nie sú dotiahnuté základné kompetencie, ani to, či je to vlastne skutočný zámer, aby veľká časť stavebných konaní prešla pod Ministerstvo životného prostredia.

Tiež by sme uvítali rozsiahlejšiu štátnu podporu pri vzniku nájomného bývania. Hoci bývalá vláda rozbehla rokovania s niekoľkými zahraničnými investormi, z nášho pohľadu tu ostáva veľký nevyužitý potenciál domácich stavebných a investičných kapacít, ktoré by na trhu s nájomným bývaním mohli zamiešať karty, ak by k tomu dostali možnosť.

Milan Murcko: Dlhodobo nás trápi najmä dĺžka povoľovacích procesov, ktoré developerov neúmerne zaťažujú, na čo v konečnom dôsledku doplácajú aj samotní klienti. Uvidíme, čo sa zmení po praktickom zavedení nového Zákona o územnom plánovaní a Zákona o výstavbe.

Budeme sa naďalej venovať aj téme drevostavieb. Spolu s množstvom odborníkov sme iniciátorom odstránenia legislatívnych bariér, ktoré blokujú širšie možnosti využitia dreva ako stavebného materiálu. Táto zmena pomôže nielen pri dekarbonizácii odvetvia, ale môže mať aj ďalšie pozitívne efekty pre slovenské stavebníctvo.

 

Development komplikuje zdĺhavé povoľovanie, byrokracia a zastarané normy, ktoré sťažujú vznik klasického blokového mesta. Zdroj: YIT Slovakia

 

Juraj Nevolník: To najjednoduchšie, čo môže štát urobiť v prvom rade pre ľudí a svojich občanov tak, aby sa zvýšila dostupnosť bývania, je zjednodušenie regulácie. Sme extrémne preregulovaný, ťažkopádny, byrokratický biznis a všetci si myslia, že veľkí developeri profitujú zo zjednodušenia stavebnej legislatívy. Nie je to však pravda.  Ak sa zjednoduší stavebná legislatíva, zvýši sa konkurencia. Na trh by prišlo omnoho viac menších či zahraničných hráčov. Nie je totiž v poriadku, že čakáme rok a pol na odsúhlasenie posúdenia vplyvov na životné prostredie, či roky na získanie územného rozhodnutia a stavebného povolenia. My uvítame každý legislatívny zásah, ktorý stransparentní, zrýchli a odbyrokratizuje proces povoľovania na Slovensku, ktorý je jedným z hlavných dôvodov nedostupnosti a zdražovania bývania.

Pavel Pelikán: Stále to isté – znížiť byrokraciu, zjednodušiť, sprehľadniť a zrýchliť procesy potrebné na prípravu územia a schválenie výstavby. Komplikované a zdĺhavé správne konania spôsobujú predlžovanie stavebných projektov a to má za následok predraženie bytov a komerčných priestorov aj pre konečných užívateľov. Tiež to brzdí rozvoj miest, modernizáciu zanedbaných objektov, výstavbu verejnoprospešných projektov a infraštruktúry krajiny. Má to výrazný negatívny vplyv na kvalitu podnikateľského prostredia a atraktívnosť krajiny pre investorov.

Ivan Rolný: V Bratislave je vo všeobecnosti veľmi málo rozostavaných a dokončených bytov. Stavia sa výrazne menej ako v minulých rokoch, a to nielen v dôsledku situácie na trhu, ale aj v dôsledku zdĺhavých schvaľovacích procesov a ich administratívnej náročnosti. Potenciál zlepšiť situáciu mohol mať nový stavebný zákon, no aký bude osud tejto legislatívy, je nateraz nejasné.

Martin Šramko: Veľa sa hovorí najmä o zmenách územných plánov a novom stavebnom zákone. Zmena v týchto oblastiach by mala priniesť transparentnejšie podnikateľské prostredie, plynulejšie a rýchlejšie povoľovacie procesy a v konečnom dôsledku z toho plynúce finančné a nefinančné benefity verejnému sektoru, ako aj ľuďom na Slovensku. Mali by sme si uvedomiť, že stavebníctvo patrí medzi kľúčové odvetvia našej ekonomiky a preto by malo byť jednou z priorít verejného sektora vytvárať čo najlepšie podnikateľské prostredie.

Marek Tettinger: Vyjasnenie situácie s novou stavebnou legislatívou. Ak sa má posúvať jej platnosť, tak o aký čas. Ak má platiť, tak konečne vydanie množstva vykonávacích právnych predpisov.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.