Simona Schreinerová 12.09.2023 15:21

Významný hráč odhaľuje najnovší projekt. Veľký brownfield v Rači sa zmení, od iných transformácií sa bude líšiť

Revitalizácia a obnova brownfieldov je významnou témou v kontexte rozvoja Bratislavy. Vo viacerých zanedbaných a nevyužívaných lokalitách v meste dnes už stoja rezidenčné či administratívne objekty. Nejde však o jedinú formu ich transformácie. Príkladom sú plány Alto Real Estate v oblasti bývalého terminálu v Rači.

Zdroj: Google Maps

Na hranici mestských častí Rača a Vajnory má vzniknúť komplex mestských skladov a predajno-výstavných priestorov STORE.TO. Podľa developera Alto Real Estate môžu slúžiť ako malé distribučné centrá, e-shopy, zariadenia drobných prevádzok, výroby a služieb, prípadne na nákup priamo v skladoch. Areál sa má vybudovať v blízkosti križovatky ulíc Na Pántoch a Rybničná v sanovanom území bývalého terminálu v Rači.

Zámer bol predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Realizovať sa majú tri objekty predajných skladov s celkovou plochou viac ako 26-tisíc metrov štvorcových. Sklady SO 01 A, SO 02 B a SO 03 C budú rozdelené na samostatné nájomné jednotky s plochou približne 500 metrov štvorcových. Objekt A bude pozostávať z 22 samostatných jednotiek, objekt B zo siedmich jednotiek a objekt C z desiatich. Každý sklad bude vybavený vjazdom do objektu, parkovacími státiami (celkovo 218) a prístupom pre peších. V centrálnej časti areálu investor plánuje oddychovú zónu – park vybavený lavičkami a stojiskom pre odkladanie bicyklov.

Vizuál objektov ešte nie je známy, ale podľa EIA budú objekty doplnené o informačno-navigačný systém loga na čelnej strane fasád. Fasáda objektov bude tvorená sendvičovými panelmi a bude doplnená dverami, oknami a bránami a vybrané časti fasády budú mať výsadbu popínavej zelene. Strecha každého objektu bude v celom rozsahu pripravená pre inštaláciu fotovoltaických panelov. Časti nepokryté solárnymi panelmi budú riešené ako zelené strechy. Objekty A a B majú mať obdĺžnikový tvar s výškou atiky 11 metrov. Tretí objekt C je nepravidelného pôdorysného tvaru. Má mať tvar zalomeného L pod 45° uhlom a výškou atiky 11 metrov.

Termín začatia a dokončenia stavby je závislý na udelení územného rozhodnutia a stavebného povolenia. Samotná výstavba by však mala trvať približne 12 mesiacov. Podľa dokumentácie EIA je začiatok výstavby odhadovaný na posledný kvartál roka 2025, prevádzka by sa mala začať o rok neskôr. Náklady na výstavbu sú odhadované na 24 miliónov eur.

STORE.TO je definovaný ako komplex mestských skladov, ktorý je navrhovaný so zameraním na udržateľnú, nízkonákladovú prevádzku a zelené technológie. „Od našich klientov cítime dlhodobú potrebu a záujem o flexibilné a moderné skladovacie priestory v meste. Zmena, ktorú klienti požadujú, je výmena ich súčasných skladov starých často niekoľko desiatok rokov, za priestory, ktoré spĺňajú požiadavky ich zamestnancov a zákazníkov na adekvátny moderný priestor a zelenú certifikáciu,“ uvádza Ján Bryndza, Business Director, Alto Real Estate.

Alto Real Estate stojí aj za rezidenčným projektom Sky Park v bratislavskom downtowne. Architektúru má na „svedomí“ ateliér legendárnej Zahy Hadid. K trom rezidenčným vežiam pribudne onedlho štvrtá a neskôr aj piata, ktorá mala byť pôvodne kancelárskym objektom. Sky Park vyrástol na mieste, kde sa predtým nachádzal zanedbaný areál Bratislavskej teplárenskej. Sky Park ale spoločne s obnovenou Jurkovičovou teplárňou jednoznačne zvýšil úroveň lokality a premenil ju na súčasť nového centra mesta. 

Developer sa čoskoro chystá aj na prestavbu priestoru medzi Sky Parkom a Chalupkovou ulicou. Ešte túto jeseň plánuje vyhlásiť architektonickú súťaž, ktorá prinesie víziu novej polyfunkčnej zástavby s bývaním aj vybavenosťou. 

Projekt v Rači tak bude z pohľadu ostatných projektov do istej miery netypický. Neprinesie nové bývanie ani zástavbu, ktorú by bolo možné označiť ako mestotvorná, polyfunkčná alebo zmiešaná. Z hľadiska biznisu však dáva zmysel. Rozvíjajúca sa a rastúca Bratislava potrebuje priestory pre skladovanie a logistiku, v dôsledku čoho sa rozvíjajú viaceré lokality takéhoto typu v meste aj jeho zázemí. 

 

Developer dosiaľ budoval len rezidenčno-kancelárske projekty, v Rači využil príležitosť na rozvoj inej funkcie. Zdroj: Alto Real Estate

 

V každom prípade, podstatnú časť premien brownfieldov majú tvoriť práve rezidenčno-kancelárske projekty. Ide o preferovaný spôsob rozvoja aj zo strany Hlavného mesta a práve na tento typ projektov sa sústredia aj niektorí developeri. K najvýznamnejším spoločnostami v tomto smere patrí YIT Slovakia s projektami ako Stein2, Zwirn alebo Nuppu. Tieto realizácie kombinujú bývanie, pracoviská či verejné priestory, čo prináša zvýšenie kvality aj statusu predmetných lokalít. V niektorých prípadoch - v Stein2 či Zwirne - došlo aj k zachovaniu reliktov pôvodnej industriálnej zástavby, čo prehlbuje úroveň lokality. 

K najambicióznejším projektom prestavby bývalého priemyselného areálu však v tomto momente patrí pravdepodobne Palma od Corwinu. Developer získal neaktívny areál v roku 2019, odkedy pracuje na novom koncepte v spolupráci s kanceláriou známeho urbanistu a architekta Jana Gehla. Výsledkom by mal byť vznik vzorovej štvrte s kompaktnou zástavbou s ľudskou mierkou, živými verejnými priestormi, aktívnym parterom či zachovanou industriálnou architektúrou. 

Mnoho z pripravovaných projektov - vrátane Palmy - závisí od zmien Územného plánu. Magistrát a Metropolitný inštitút Bratislavy si to uvedomujú, s čím súvisí vydanie Urbanistickej štúdie brownfields na území Bratislavy. Materiál, ktorý bol medzičasom aktualizovaný, mapuje stav a potenciál jednotlivých opustených areálov a budov pre znouoživenie. Aktualizácia však odhalila, že viacero transformácií nepriniesla zmenu funkcie - namiesto toho investori obnovili výrobu či skladovanie. 

To bude aj prípad račianskeho areálu. Ak chce mesto takéto formy využitia vytlačiť minimálne z vnútorného mesta, bude musieť zásadne zrýchliť proces zmien Územného plánu. Inak sa nebude môcť čudovať, pokiaľ investori zvolia postup, ktorý im prinesie rýchlejšiu návratnosť prostriedkov - aj za cenu budovania nemestotvorného projektu. 

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.