Adrian Gubčo 16.12.2022 14:56

Vzorový projekt na Mlynských nivách sa blíži. Prinesie bývanie, pracoviská aj nový park

Sú to už viac ako dva roky, čo bola odhalená podoba veľkého polyfunkčného zámeru v zóne Mlynské Nivy – Západ pod hlavičkou developera YIT Slovakia. Ambiciózny projekt má priniesť množstvo nových bytov, kancelárie, obchody, ale aj pomerne masívny vnútroblokový „ochladzovací“ park. V akom stave je dnes tento development?

Zdroj: YIT Slovakia

O výstavbe na rozsiahlom území medzi Mlynskými nivami a Prístavnou ulicou sa hovorí už od roku 2019, kedy YIT Slovakia oficiálne potvrdilo akvizíciu viacerých pozemkov postindustriálneho charakteru. Ide o zanedbanú lokalitu, kde sa nachádzajú zvyšky bývalých podnikov. Dodnes tu sídli zber surovín alebo pneuservis, donedávna betonáreň. Okrem toho je väčšina plochy spevnená v podobe plôch z betónových panelov alebo základov niekdajších stavieb.

Ide tak o typický brownfield – nevyužívaný bývalý výrobný priestor, vhodný pre transformáciu. Tá je v tomto prípade obzvlášť potrebná. Celé Mlynské Nivy a okolie rovnomennej ulice prechádzajú veľkými zmenami. Kedysi išlo o ulicu (alebo koridor), pretínajúcu výrobné srdce Bratislavy, dnes sa však rýchlo mení na hlavnú os jej budúceho jadra. Počnúc autobusovou stanicou, cez administratívne komplexy a v poslednej dobe aj rezidenčné veže, ulica sa posúva. V horizonte jednej dekády by sa mohla transformovať na mestský bulvár s električkovou traťou, spájajúcou centrum s Podunajskými Biskupicami a Vrakuňou.

Developer tak získal strategicky veľmi dobre položené územie. Príprave developmentu venoval veľkú pozornosť – zorganizoval dobre obsadenú vyzvanú súťaž, ktorej sa zúčastnili viaceré popredné česko-slovenské ateliéry. S najlepším konceptom prišla kancelária Sadovsky&Architects v spolupráci s Marko&Placemakers.

V lete 2020 bol predstavený atraktívny zámer, ktorý by túto lokalitu zmenil na veľkomestsky pôsobiacu zónu s bývaním, kanceláriami, obchodmi aj verejnými priestormi. Development má byť tvorený sériou bytových kancelárskych a rezidenčných objektov, rozostavených po obvode pozemku, pričom stred má byť tvorený veľkým vnútroblokom. Ten bude riešený ako park – vďaka využitiu viacerých riešení a technológií bude mať ochladzovaciu funkciu a zmierňovať vysoké letné teploty. Kancelárie architekti navrhli umiestniť do dvojice mohutnejších objektov, kým bytovky si zachovávajú relatívne triezvu ľudskú mierku. Obchody a služby budú na prízemí, teda v parteri.

Odvtedy prešli vyše dva roky, napriek tomu je známych len minimum nových informácií. Projekt ešte nebol zverejnený v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie, nemá k dispozícii žiadne povolenia a oficiálne nebol potvrdený ani jeho názov – hoci podľa určitých náznakov by to mohla byť Mlynárka. V akej situácii je dnes zámer?

Developer vydal k projektu po dlhej dobe prvú informáciu len v októbri tohto roka. Firma avizovala, že zrealizovala demontáž betonárne a do konca roka odstráni aj vizuálny smog v podobe dvojice bilboardov.

To dôležité sa však dnes deje na úrovni úradov. „Na základe výsledkov medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže a jej víťazného návrhu sme spracovali koncept postupnej konverzie a rozvoja tohto cca 7 ha územia. Na celé územie sme vypracovali Urbanistickú štúdiu a požiadali sme o Zmenu Územného plánu,“ ozrejmuje aktuálny stav Radek Pšenička, riaditeľ Urban & Biznis developmentu v YIT Slovakia. Projekt v podobe, ako je navrhnutý, je totiž v rozpore so znením plánu, ktorý tu žiada väčší pomer občianskej vybavenosti oproti bývaniu.

Do istej miery sa však byty realizovať dajú, preto je časť projektu v súlade s reguláciou v pokročilejšej fáze prípravy. „Zároveň sme na základe súčasne platného Územného plánu pripravili a prerokovali Investičný zámer na tzv. 1. etapu konverzie a v súčasnosti sme v štádiu prerokovávania vypracovanej projektovej dokumentácie pre územné rozhodnutie,“ hovorí Pšenička. V preklade, developer už absolvoval prvé kolo diskusií na Magistráte. Na ich základe projekt dopracoval a aktuálne čaká na vydanie záväzného stanoviska.

V prvej etape tak vznikne len časť celého mohutného súboru. „Prvá etapa, ktorá je v súlade s platným Územným plánom, predstavuje dva bytové domy a jednu administratívnu budovu vrátane zmysluplnej občianskej vybavenosti v parteri objektov,“ špecifikuje R. Pšenička. „Už v tejto úvodnej etape plánujeme aj materskú školu, detské ihrisko a taktiež aj postupnú realizáciu centrálneho parku vrátane kvalitných verejných priestorov.“

Už prvá časť bude celkom veľká. „1. etapa projektu predstavuje celkovo 457 bytov v dvoch bytových domoch a administratívnu budovu s celkovou výmerou cca 21.000 m² hrubej podlažnej plochy,“ špecifikuje riaditeľ. Kancelársky objekt bude mať pôdorys v tvare písmena L a bude tvorený deväťpodlažnou a dvanásťpodlažnou časťou. V parteri bude vybavenosť, napríklad reštaurácia, kaviareň či obchody. Aktívny parter budú mať čiastočne aj bytovky, pričom orientovaný bude do dvora, keďže práve tu bude materská škola.

V prípade projektu ako takého finálne bilancie k dispozícii nie sú. „V súčasnosti je ešte veľmi predčasné hovoriť o konkrétnych číslach v celom rozsiahlom areáli, ktoré závisia od budúcich rokovaní, vzájomnej koordinácie a dohode s mestom Bratislava a mestskou časťou Ružinov,“ upozorňuje Radek Pšenička. Týka sa to aj počtu nájomných bytov. Podľa Pšeničku bude totiž pokračovanie projektu súčasťou 2. balíka zmien Územného plánu v prospech nájomného bývania. Výmenou za funkčné zmeny tak bude YIT musieť časť nových bytov mestu. Pri 600 komerčných bytoch by to mohlo byť azda dvanásť mestských nájomných bytov.  

Dobrou správou je, že s výstavbou prvých častí projektu by sa mohla začať aj realizácia verejných priestorov – teda budúceho parku. „Realizácia parku začne hneď súbežne s výstavbou prvých bytových domov, zatiaľ predpokladáme, že by sa tak mohlo stať v roku 2025,“ avizuje Pšenička. „Park bude budovaný postupne, aby ho následná výstavba nepoškodzovala, na druhej strane tak, aby s každou časťou bola vybudovaná jeho zmysluplná funkčná časť.“ Ako dodáva, tvorený bude kombináciou rastlého terénu a zelených striech podzemných garáží a prerastať bude aj poloverejných vnútroblokov jednotlivých domov.

Zo slov Pšeničku možno vyčítať, kedy sa predpokladá spustenie realizácie – v roku 2025. V kontexte rýchlosti (alebo skôr pomalosti) povoľovacích procesov ide o triezvy odhad. Čo sa týka predaja bytov, naviazaný bude na vydanie povolení. „V tomto momente predpokladáme začiatok predaja v roku 2025,“ potvrdzuje zástupca developera. Odhad celkového dokončenia alebo etapizácie známy nie je. „To záleží od viacerých faktorov, z ktorých nie všetky sú jednoducho predvídateľné, ako napríklad vývoj realitného trhu, budúce požiadavky a reálne potreby našich zákazníkov,“ objasňuje investor.

Naostatok, jasný ešte nie je ani osud garáží v blízkosti Prístavnej ulice, v ktorej si našla domov kultúra – konkrétne množstvo mladých kapiel, ktoré tu skúšajú aj odohrávajú občasné koncerty. „V tomto momente je predbežné sa k tejto veci vyjadriť, potrebná je súčinnosť samosprávy,“ uzatvára Radek Pšenička.

 

Jadrom územia bude ochladzovací park. Zdroj: YIT Slovakia

 

Bratislava tak pomaly smeruje k zisku veľkého projektu, ktorý má parametre menšej štvrte. Developer hovorí o troch objektoch v prvej etape, podľa dostupných materiálov však celú súbor tvorí štvorica ďalších – tri rezidenčné bloky a druhá administratívna budova. Vychádzajúc z veľmi hrubého prepočtu, pribudne nie menej ako 600 bytov a azda ďalších 20-tisíc metrov štvorcových administratívnych plôch. V celom developmente tak bude žiť možno až tritisíc ľudí a takmer toľko aj pracovať.

K dispozícii by mali mať plnú občiansku vybavenosť, ale predovšetkým v bratislavskom kontexte unikátny park. Tých má metropola samozrejme dosť, žiaden ale nebol od začiatku riešený ako ochladzovací s mimoriadnym dôrazom na zachytávanie vody v lokalite. Takisto je tento park súčasťou atraktívneho prístupu, kedy domy postupne obrastajú park a tento nie je len prídavkom v rámci splnenia povinných indexov a noriem. V tomto ohľade zámer pripomína špičkové realizácie, aké sa realizujú skôr v zahraničí.

Slovenským špecifikom ostáva dĺžka povoľovania a administratívy, spojenej s možnosťou realizácie. Neflexibilný Územný plán dnes neumožňuje rýchlejšiu transformáciu brownfieldu. Nemožno vylúčiť, že ani napriek najlepšej snahe Magistrátu sa nepodarí avizované zmeny v prospech nájomného bývania pretlačiť v dohľadom čase. Súčasťou tohto balíčka by mali byť podľa dostupných informácií desiatky úprav a zmien. Aj napriek faktu, že súčasné vedenie Bratislavy má v mestskom zastupiteľstve väčšinu, nemusí to zaručiť, že všetci poslanci a poslankyne zahlasujú sa úpravy, ktoré otvoria možnosti pre development na desiatkach pozemkov a s tisíckami bytov.

V optimistickom prípade sa ale naozaj odomkne priestor pre výstavbu ešte pred rokom 2026. Obrovský areál sa tak zapojí do procesu transformácie Mlynských Nív, meniacich na rozšírenie centra mesta. Hlavnou osou rozvoja bude mestská trieda Mlynských nív, do budúcna by sa však nové projekty mohli obracať aj smerom k rozľahlému areálu Zimného prístavu. Už dnes sa hovorí, že by sa mal zmeniť z nákladného na osobný, čo bude spojené s radikálnou premenou priľahlého okolia.

O pätnásť rokov tak bude dnes zanedbaná časť Bratislavy jej výstavnou skriňou. Jedným z najlepších príkladov úspešného rozvoja pritom môže byť projekt od YIT Slovakia, ktorý v istom ohľade nastavuje latku toho, ako má konverzia veľkých areálov vyzerať. V slovenskej metropole je podobných území ešte veľmi veľa.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.