Adrian Gubčo 29.12.2025 15:41

Od veľkej vízie k realite. Prvá etapa Mlynárky získala kľúčové rozhodnutie a odhaľuje novú podobu

Mlynárka od spoločnosti YIT Slovakia je jedným z najväčších pripravovaných projektov v lokalite Mlynských Nív. Vo viacerých etapách má vzniknúť projekt o veľkosti mestského bloku, ktorý prinesie množstvo bytov, kancelárske priestory, vybavenosť aj „ochladzovací park“. Podľa developera už nejde len o víziu – získaním zásadného rozhodnutia sa priblížila k výstavbe.

Zdroj: YIT Slovakia

Rozhodujúce povolenie je právoplatné

Projekt Mlynárka patrí k najvýznamnejším pripravovaným zámerom v západnej časti zóny Mlynské Nivy. Vznikne na mieste niekdajšej betonárne na južnej strane ulice, naproti polyfunkčnému súboru Jarabinky a severne od známych „hudobných garáží“. V súčasnosti ide o zdevastované a prakticky nevyužívané územie, tvorené spevnenými plochami a občasnou náletovou zeleňou.

Developer akvizíciu pozemku potvrdil v roku 2019, o čosi neskôr vyhlásil architektonickú súťaž medzi poprednými domácimi ateliérmi. V lete 2020 boli vyhlásené výsledky, pričom najlepší koncept podľa odbornej poroty pripravil tím Sadovsky & Architects spoločne s Marko & Placemakers. Architekti a urbanisti navrhli mestský blok s parkovo upraveným vnútroblokom a akcentami v podobe administratívnych budov.

Následne sa začali povoľovacie procesy. Na začiatku roka 2023 sa začala posudzovať prvá etapa v rámci procesu EIA, pričom konanie trvalo viac ako dva roky. Konanie o umiestnení stavby sa začalo len koncom tohto leta a ukončené bolo v novembri. Ako teraz oznamuje developer, tesne pred Vianocami nadobudlo územné rozhodnutie právoplatnosť. Otvorila sa tým cesta k poslednej časti povoľovania.

Ako približuje YIT Slovakia, priblížil sa tak počiatok výstavby schémy, ktorá nahradí bývalý priemyselný areál polyfunkčnou mestskou zónou, kde sa prepoja bývanie, služby, pracovné priestory a verejný priestor. Spustenie realizácie sa očakáva v závere roka 2026 a dokončenie v 3. štvrťroku 2030.

„Vydané územné rozhodnutie predstavuje dôležitý krok v procese transformácie územia, ktoré má v súčasnosti obrovský potenciál v kontexte rozširujúceho sa downtownu v Bratislave,“ konštatuje Tomáš Augustín, riaditeľ vývoja a riadenia projektov YIT Slovakia. „Našou víziou je, aby sa o pár rokov stala z nefunkčného priemyselného areálu polyfunkčná zóna, ktorá splní najvyššie nároky na modernú mestskú výstavbu.“

Mlynárka má byť podľa neho príkladom v rozvoji lokality. Nateraz pôjde do realizácie trojica blokov (objektov) B, C a E, ktoré majú obsahovať 457 obytných jednotiek a ďalšie priestory s rôznym funkčným využitím. Bloky B a C sú navrhnuté ako rezidenčné objekty s doplnkovými službami v parteri, kým Blok E, umiestnený v severovýchodnej časti územia, bude administratívnou dominantou s aktívnym prízemím.

Investor ďalej konkretizuje, že Blok B ponúkne 228 a blok C 229 rezidencií rôznych kategórií, ktoré budú disponovať balkónmi, loggiami alebo terasami. Jednotky na prízemí budú mať predzáhradky oddelené zeleňou. YIT Slovakia už v 1. etape výstavby ráta s umiestnením materskej školy, ktorá bude súčasťou bloku C a orientovaná bude do vnútorného parku.

V rámci prvej časti developmentu sa počíta aj s 996 parkovacími miestami, z ktorých 909 bude umiestnených v podzemí a doplnia ich dostatočné kapacity pre bicykle či pešie prepojenia naprieč areálom. Na pešiu či cyklistickú dopravu má byť údajne kladený špeciálny dôraz, aby sa projekt lepšie zaradil do života lokality.

Situácia prvej etapy. Zdroj: YIT Slovakia / EIA

Prínosy pre okolie aj racionalizácia

YIT Slovakia tvrdí, že projekt prinesie verejné prínosy. Kľúčovým má byť parkovo upravený vnútroblok. „Zeleň a park sa stanú neoddeliteľnou súčasťou identity novej štvrte a posilnia charakter moderného a udržateľného mestského bloku,“ avizuje. K zeleným riešeniam majú patriť aj zelené strechy či vegetačné úpravy vrátane stromoradí. Park má znížiť efekt mestského ostrovu tepla a zadržať v lokalite čo najviac vody.

Podľa Augustína tak vznikne urbanistický súbor, z ktorého bude profitovať aj mesto. „Naším cieľom je vytvoriť projekt, ktorý bude dlhodobo prínosný pre obyvateľov aj mesto, a to nielen urbanisticky, ale aj ekologicky,“ hovorí. „Mlynárka je preto navrhnutá tak, aby ponúkla zdravšie prostredie, energeticky udržateľné prvky a kvalitné verejné priestory.“

Dôraz na udržateľnosť má podporiť aj fakt, že Mlynárka sa bude uchádzať o certifikáciu BREEAM Excellent a usilovať sa o vysoký štandard v oblastiach energetickej efektívnosti, zdravého vnútorného prostredia a udržateľného návrhu. Súčasťou zámeru je energetický koncept, založený na 100% výrobe tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov. Okrem toho developer dodáva, že ide o revitalizáciu brownfieldu, takže vytvorí živú lokalitu priamo vnútri mesta.

S ohľadom na blížiacu sa výstavbu boli prezentované nové vizualizácie zámeru, ktoré možno hodnotiť ako sklamanie. Projekt prešiel očividne výraznou racionalizáciou, pričom developer upravil výraz domov. Kým pôvodne sa predpokladalo, že fasády budú mať keramický (tehličkový) obklad, po novom to bude len omietka. Nemožno vylúčiť, že Mlynárka bude viac pripomínať Bory, no s blokovou zástavbou.

Nateraz sa tak črtá vznik urbanisticky vydareného projektu, no s výrazom, ktorý nezodpovedá očakávanému rozvoju lokality a jej budúcemu významu. Od Mlynárky sa pritom očakávalo, že bude jedným z najlepších projektov v území. V tomto momente sa ale zdá, že pôjde o funkčnú a dobre riešenú, no inak prehliadnuteľnú výplň územia.

Nové vizualizácie naznačujú, že projekt prešiel racionalizáciou. Zdroj: YIT Slovakia

Významná súčasť meniacej sa štvrte

Celkové dokončenie Mlynárky aj s ostatnými fázami možno očakávať až okolo roku 2043. Ide napokon o obrovský zámer. Doteraz sa hovorilo o vzniku približne 1.414 bytov a 13,5-tisíc metrov štvorcových vybavenosti v deviatich etapách. Developer ale teraz naznačil, že by tu mohlo byť až 1.700 bytmi a apartmánov pre vyše 2.500 obyvateľov.

Realizácia celej schémy je závislá od zmeny Územného plánu, ktorá sa očakáva v dohľadnej dobe. Mesto v spolupráci s lokálnymi developermi už pred časom vypracovalo Mestskú urbanistickú štúdiu (MUŠ) Mlynské nivy, ktorá naznačila vznik kompaktnej polyfunkčnej štvrte s blokovou zástavbou a občasnými akcentami v uzlových polohách. Celé Mlynské Nivy – od Košickej po Hraničnú – by mohli mať v polovici tohto storočia až 30-tisíc obyvateľov.

Dnes už prebieha intenzívna príprava zámerov v súlade s „MUŠ-kou“, či už ide o privátne projekty alebo verejné investície. Mesto totiž získa z pripravovanej výstavby desiatky miliónov eur, ktoré chce reinvestovať priamo v území. Prebuduje sa tak ulica Mlynské nivy a vzniknúť tu má aj nová základná škola s plnohodnotným školským ihriskom.

Z dnes ešte stále pomerne zanedbanej lokality sa tak stane jedna z najsúčasnejšie pôsobiacich štvrtí nielen v Bratislave. Jeden za druhým tu pribúdajú nové projekty, pričom mnohé z nich sa vyznačujú kvalitným architektonickým riešením. V dohľadnej dobe by sa mal začať rozvíjať aj lepší verejný priestor, ktorý tu dosiaľ absentuje. Mlynárka bude v tomto smere podľa jej developera zohrávať významnú úlohu. Výrazom však nateraz nepresvedčila.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.