Simona Schreinerová 07.09.2026 13:52

Sen o kanceláriách končí. Bajkal Office odhaľuje novú podobu, žiada o úpravu funkcie

Bajkalská ulica patrí medzi dôležité dopravné tepny. Jej budúcnosť sa však spája s postupnou premenou na plnohodnotnú mestskú triedu s kvalitnejším verejným priestorom a mestotvornejším charakterom. K tejto transformácii má prispieť aj pripravovaný komplex Bajkal Office, ktorý bol spojený s odmietaním zo strany časti verejnosti. Pôvodne kancelársky zámer by napokon mohol prejsť významnými zmenami. 

Zdroj: A1 Architecture

Projekt Bajkal Office má nahradiť neslávne známu diskotéku Bajkal, ktorá je dnes už zbúraná. V roku 2024 získala spoločnosť Real Estate AGENCY s.r.o. kladné záväzné stanovisko k investičnému zámeru Administratívna budova Bajkal Office a v júni 2025 bolo vydané aj územné rozhodnutie. Voči rozhodnutiu sa odvolali obyvatelia bytového domu na Bajkalskej 29. Územné rozhodnutie napokon nadobudlo právoplatnosť vo februári 2026.

Bajkal Office je navrhnutý ako dvojica prepojených objemov so šiestimi a jedenástimi nadzemnými podlažiami. Nadviazať majú na susednú budovu COOP Jednota a vytvoriť vnútorné zelené nádvorie. Objekt mal podľa originálnych plánov ponúknuť deväť administratívnych podlaží, obchodné priestory a vstupné foyer, pričom najvyššie podlažie bude slúžiť technickému zázemiu. Súčasťou architektonického riešenia sú pobytové terasy a zeleň.

Kancelárie boli plánované na 7.539 m² hrubej podlažnej plochy, retail na približne 300 m². Parkovanie malo zabezpečiť 76 miest v podzemnej garáži a ďalších 18 stojísk na povrchu. Projekt počíta aj s modernizáciou chodníka na Bajkalskej ulici, novou cyklotrasou a úpravou priľahlej komunikácie. Architektonický návrh pripravila kancelária A1 Architecture.

Z pripravovanej administratívnej stavby sa však napokon môže stať Polyfunkčná budova – Bajkal. Mestská časť Ružinov totiž zverejnila návrh zmluvy o investičnej činnosti medzi Hlavným mestom, mestskou časťou a spoločnosťou Real Estate AGENCY.

Polyfunkčný objekt nadväzuje na platné záväzné stanovisko a územné rozhodnutie z predchádzajúceho obdobia. Projekt sa z hľadiska hmoty a priestorových regulatívov drží stanovených mantinelov. Pri celkovej výmere dotknutého územia 3.671 m² zostávajú zachované všetky schválené indexy – IPP 2,5, IZP 0,37 a KZ 0,13. Celková nadzemná podlažná plocha tak predstavuje 9.180 m², zastavaná plocha dosiahne 1.350 m² a plocha zelene tvorí 483 m².

Zásadný posun však nastáva v samotnom využití objektu. Developer žiada o odchýlku od Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy s cieľom posilniť rezidenčnú funkciu na úkor pôvodne plánovaných kancelárií. V danej funkčnej ploche č. 201, určenej pre občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu, platí normatívny limit pre bývanie na úrovni maximálne 30%.

Keďže je táto kapacita v danom území už vyčerpaná, navrhovaná odchýlka upravuje pomer funkcií v prospech rezidenčnej funkcie. Podľa nového návrhu bude väčšina priestorov určená na bývanie, ktoré zaberie 6.032 m² podlažnej plochy, zatiaľ čo na občiansku vybavenosť zostane vyčlenených 3.148 m². Bývalý administratívny projekt sa tak mení na polyfunkčný dom, ktorý má výraznejšie reagovať na pretrvávajúci dopyt po bývaní v tejto lokalite.

Zo zmluvy vyplýva aj kontribúcia, ktorú je developer povinný poskytnúť mestu. Zmluvné strany sa dohodli, že kontribúcia bude mestu poskytnutá formou finančného plnenia, pričom nájomné byty ani nefinančné plnenie sa neuplatňujú. Referenčná hodnota kontribúcie je 918.363,00 eur bez DPH a pozostáva z finančného plnenia rozdeleného na štyri časti.

Predošlé riešenie. Zdroj: A1 Architecture

Prvá časť vo výške 91.836 eur bez DPH bude vyplatená po vydaní a doručení záväzného stanoviska developerovi, druhá vo výške 137.755 eur bez DPH po vydaní a doručení povolenia na výstavbu. Tretia časť predstavuje 367.345 eur bez DPH a štvrtá 321.427 eur bez DPH. Jednotlivé plnenia majú byť uhradené do 45 dní, respektíve do jedného roka od nadobudnutia právoplatnosti povolenia na užívanie.

Zmluvu o investičnej činnosti ešte musí schváliť miestne zastupiteľstvo. Mesto sa v návrhu zmluvy zaväzuje, že finančné plnenie poskytnuté developerom použije na rozvojové projekty, skvalitnenie verejnej infraštruktúry a ďalšie verejnoprospešné účely. Finančné prostriedky majú byť v tomto prípade použité najmä na revitalizáciu verejného priestoru Rohlík a prípadné dofinancovanie ZUŠ Sklenárova a Uránová.

Z pôvodne administratívneho zámeru sa tak môže stať polyfunkčný projekt s bývaním, obchodnými priestormi a upraveným verejným priestorom. Z pohľadu širokej verejnosti zostáva kľúčovou otázkou, ako sa tieto zmeny premietnu do samotnej Bajkalskej ulice a jej okolia. Práve kvalita verejného priestoru, zeleň, pešie a cyklistické väzby či primerané napojenie na existujúcu zástavbu rozhodnú o tom, či nový projekt prispeje k postupnej premene dopravnej tepny na plnohodnotnú mestskú triedu.

Zo zámeru, voči ktorému majú niektorí susedia výhrady, tak môže napokon vzniknúť projekt, ktorý významne prispeje k rozvoju okolia. Zaradí sa tým k ďalším pripravovaným projektom, ako Aston 2.022, Business Center Bajkal 2, Hinohara Park či pokračovanie projektu Rozeta. Ak sa tieto plány podarí zrealizovať v kvalitnej podobe, Bajkalská ulica nebude už len rušnou cestou. Premení sa na plnohodnotnú triedu veľkomestského charakteru. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.